[뉴스핌=백현지 기자] 이번 6.19 '주택시장 안정적 관리를 위한 대응 방안'은 주택 분양권 전매를 비롯한 부동산 투기를 노리는 가수요 차단에 힘을 쏟았다.
우선 분양권 전매금지 대상지역을 기존 서울강남 4개구와 경기 과천시에서 서울전역으로 늘린 것이 대표적인 방침이다. 또 이들을 포함 '맞춤형 조정대상지역'에서 주택담보대출을 받을 때 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 타지역에 비해 10%포인트 강화한 것도 가수요 차단을 위해서라는 게 정부의 설명이다.
반면 내집마련 수요의 집 구매 의지는 최대한 존중한다는 게 정부의 방침이다. 이를 위해 조정대상지역에서 분양을 받거나 집을 사는 경우에도 ▲부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초 7000만원) ▲주택가격 5억원 이하 ▲무주택가구주 요건을 가진 사람은 지금과 같이 LTV, DTI를 각각 70%, 60%를 적용받는다.
다음은 이번 6.19 부동산대책 내용에 대한 문답풀이다.
Q .이번에 추가된 조정대상 지역의 지역별 선정 기준은?
A. 경기 광명시, 부산 기장군 및 부산진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족하며 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황. 부산 기장은 부산에서 희소한 공공택지인 일광신도시가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있음. 이에 따라 공공택지도 조정대상지역으로 포함
Q, 이번에 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는?
A. 하반기 미국 기준금리 추가 인상 예고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것 보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기 위한 것. 이번 조치에도 불구하고 향후 과열이 지속될 때에는 '투기과열지구' 지정을 적극 검토할 계획
Q. 맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지? 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인지?
A. 개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 오늘(6.19) 입주자모집공고분부터 적용. 이날 이전에 입주자모집공고를 한 주택에는 적용되지 않으므로 이미 분양계약을 하였거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용 되지 않음. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자모집승인신청분부터 적용됨. 입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 개정 절차를 최대한 단축해 신속히 시행 예정
Q. 조정 대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있는 경우는?
A. 조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용되나 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 안에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있음. 이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 함. 예를 들어 보유주택의 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원은 59㎡ + 91㎡ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있음. 또 84㎡ + 84㎡ 2채를 소유한 조합원은 59㎡ + 109㎡까지 분양 가능. 다만 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영돼야 적용할 수 있음
Q. 이번 LTVㆍDTI 규제강화의 특징과 기대효과는?
A. 주택가격 급등이 나타나는 조정대상지역에 대해서 LTVㆍDTI를 각각 현행 70%, 60%에서 60%, 50%로 10% 포인트 낮춤. 특히 이 규제는 은행권뿐만 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 적용. 이에 따라 제2금융권은 지난 2012년 투기지역 해제이후 가장 강한 LTVㆍDTI 규제 적용됨. 또한 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대해 차주 상환능력 심사 내실화라는 정책의 일관성 유지
또한 그간 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 도입. 집단대출에 대해서는 올해 1월 여신심사가이드라인이 적용된데 이어 DTI까지 적용됨. 다만, 서민·무주택 실수요자에 대해서는 현행 LTV·DTI 규제비율 유지
Q. 2014 년 8월 이전 수준으로 LTV․DTI를 환원하지 않고 특정지역만 대상으로 강화한 이유는?
A. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화했으나 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 그러한 우려가 적어 대출기준 강화 대상에서 제외
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Q. 정부는 냉․온탕식 규제변경은 하지 않는다는 입장이었는데, 입장을 선회한 것인지?
A. 이번 LTV․DTI 비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융회사 대출건전성 악화 우려에 대응한 것으로, 기존 정책기조를 바꾼 것이 아님. '주택가격 상승 → 대출한도 확대 → 주택가격 조정 → 대출 부실화'를 선제적으로 예방하기 위함
Q. 실수요자 자금애로에 대한 대응방안은?
A. 조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되, 서민층 무주택가구에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려. 이에 따라 ▲부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초 7000만원) ▲주택가격 5억원 이하 ▲무주택가구주 요건을 갖추 사람은 조정대상지역 주택담보대출에 대해 강화된 LTV․DTI 규제비율을 적용하지 않고 현행 수준으로 적용(LTV 70%, DTI 60%). 잔금대출에 대해 DTI는 적용하되 규제비율은 10%p 상향해 적용(60%)
[뉴스핌 Newspim] 백현지 기자 (kyunji@newspim.com)
