[뉴스핌=이동훈 기자] ‘시계(視界) 제로’ 상태에 놓인 새해 기존 주택 투자에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 이에 시장 전문가들의 분석에 투자자들의 눈길이 모인다.

부동산 전문가들은 2017년 주택시장은 서울 강남·서초·송파·강동구 등 강남4구보다 서울 서대문·성북·마포구 등 강남 진입이 수월한 강북권이 강세를 나타낼 것으로 전망하고 있다. 정부의 11·3 대책에 따라 분양권 전매 제한이 크게 강화된 강남4구보단 상대적으로 규제가 덜하고 실수요자가 많은 강북권 주택시장에 수요층이 몰릴 가능성이 높기 때문이다. 더욱이 초기 비용이 상대적으로 덜 들고 신규 분양으로 개발 속도가 빠른 것도 장점으로 꼽힌다.

◇마포·서대문구 등 강북권 주택시장 주목해야

2017년 주택시장에서는 용산구를 비롯해 마포구와 서대문구, 성북구 등이 ‘핫플레이스’로 떠오를 전망이다. 간선도로인 강변북로와 올림픽대로 진입이 쉬워 강남과 여의도로 이동하기 쉽다. 직장인 수요자들이 이 지역을 선호하는 이유다. 게다가 낡은 단지가 속속 개발돼 주거 쾌적성이 개선되고 있다.

청약 열기도 강남권 못지않다. 지난해 10월 분양한 마포구 신수1구역 ‘신촌숲 아이파크’는 평균 74.8 대 1의 경쟁률을 기록했다. 2016년 강북권 아파트 최고 경쟁률이다. 앞서 분양한 마포 ‘한강아이파크’는 평균 55.9 대 1을 나타냈다. 강남 재건축 단지는 일반분양이 전체 가구의 5~10% 정도에 불과하다는 점에서 더 많은 수요가 몰렸다고 평가할 수 있다.

물론 정부의 주택 규제는 악재다. 하지만 개발 호재가 많고 실수요가 꾸준히 몰려 청약시장뿐 아니라 기존 주택도 거래가 원활히 이뤄질 것이란 시각이 많다.

양지영 리얼투데이 팀장은 “서대문구와 성북구, 마포구 등 강북권 주택시장은 실수요자들이 상대적으로 탄탄한 데다 11·3 대책 등으로 강남 투자 수요가 몰리는 반사이익까지 기대된다”며 “초기 투자 부담도 덜해 2017년에는 강북권 역세권 단지가 주목받을 것”이라고 말했다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “강남 재건축에 대한 규제가 집중돼 2017년에는 강북의 재개발이 수요자들의 관심을 끌 것으로 보인다”며 “강남과 여의도 직주근접성이 좋은 마포구, 서대문구의 가치가 부각될 것”이라고 설명했다.

이들 지역에서 2017년 입주하는 주요 단지는 △성북구 보문동6가 ‘보문 파크뷰자이’(1월, 1186가구) △마포구 아현동 ‘아현 아이파크’(2월, 497가구) △서대문구 북아현동 ‘e편한세상신촌’(3월, 1910가구) △서대문구 홍은동 ‘북한산더샵’(12월, 552가구) 등이다.

11·3 대책에 따른 풍선효과로 서울과 인접한 경기도 용인시와 의왕시 등도 관심을 가져볼 만하다는 의견도 나왔다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “11·3 대책 이후 일종의 풍선효과가 나타나 용인 지역이 ‘미분양 무덤’에서 수혜 지역으로 떠오르고 있다”며 “의왕은 과천과 가까워 생활 인프라가 좋고 안양~성남 간 고속화도로(2017년 개통 예정), 백운-청계 간 도로 신설 등 개발 호재가 많아 주목된다”고 말했다.

◇강남권 재건축은 약보합세 불가피

2016년 뜨겁게 달아오르던 강남 재건축 단지는 2017년 약보합세로 돌아설 것이란 전망이 많다.

강남권 주택은 11·3 대책으로 분양시장의 전매 제한 기간이 강화됐다. 강남4구와 경기도 과천은 현재 6개월인 전매 제한 기간이 소유권 이전 등기 시로 조정됐다. 나머지 서울 지역과 성남은 6개월에서 1년 6개월로 길어졌다. 총 1000가구 규모의 아파트가 착공에서 준공까지 2년 6개월~3년 정도 걸린다는 점에서 강남4구의 전매 제한 규제가 강화된 셈이다.

초과이익환수제 유예 기간이 2017년 12월 끝나는 것도 악재다. 재건축 초과이익환수제는 재건축추진위원회 구성 때부터 준공 때까지 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50%를 국가가 환수하는 제도다. 현재 분위기로서는 초기 단계인 강남구 압구정동, 양천구 목동, 영등포구 여의도동 등 중고층 단지는 초과이익환수제를 피하기 어려운 상황이다.

박원갑 수석전문위원은 “그동안 주택시장에서 주도주 역할을 하던 강남 재건축이 전매 제한 강화, 초과이익환수제로 약세장을 보일 전망”이라며 “재건축 수익성이 하락하고 투자심리도 한풀 꺾여 활기를 띠기 어려운 실정”이라고 말했다.

이남수 부동산팀장도 “강남 재건축 단지 중 2017년까지 관리처분인가를 못 받은 단지들은 초과이익환수제 적용으로 매맷값이 하락세를 보일 것”이라며 “경기 불황과 금리 인상 등으로 투자 여지가 줄어 강남권 주택시장이 위축될 공산이 크다”고 설명했다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)