[뉴스핌=이에라 기자] NH투자증권은 2일 11.3 부동산 대책과 대출규제, 금리상승 등의 영향 속에 내년 부동산 시장의 연착륙과 안정세가 유도될 가능성이 높아졌다고 진단했다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "수년만에 본격화된 부동산규제책에 투자심리가 일시적으로 냉각됐다"며 "대출규제와 금리상승, 주택시장 입주증가 등 리스크가 구체화되고 있다"며 이같이 말했다.

김 전문위원은 "실제 11.3 대책 발표 이후 부동산시장이 숨고르기에 들어갔다"며 "분양시장이 공백기를 보였고, 수요시장의 관망세가 확산되며 일시적으로 가격하락과 거래둔화가 나타났다"고 설명했다.

그는 "시장변화에 민감한 서울 재건축아파트 시장은 11월 들어 거래 관망세가 나타나고 가격은 하락세로 돌아섰다"며 "시기상 겨울 비수기로 진입하는 시점에서 11.3 대책으로 과열지역이 점차 진정되고 부동산시장의 안팎의 불안요인들이 더해지며 부동산시장 연착륙 전망이 힘을 얻고 있다"고 분석했다.

김 전문위원은 "부동산 금융규제가 강화되고 금리상승과 주택 입주량 증가에 따른 하방 리스크가 우려되지만 전체적으로는 연착률 가능성이 높아보인다"며 "첫번째 변수는 실수요 거래동향"이라고 말했다.

서울의 경우 올해 2분기부터 실수요가 주택 거래에 나서며 ▲마포구(4.40%) ▲서대문구(3.69%) ▲용산구(3.52%) 등 한강이북 지역까지 전반적인 상승세를 보였다. 올해 한 해 전국 아파트 전세가격은 평균 1.45% 오르는 데 그쳤지만, 지속된 월세전환으로 도심의 전세난은 계속됐고, 체감 전세 가격 오름세가 이어졌단 분석이다.

김 전문위원은 "새 아파트 전세물량이 올해보다 여유를 보일 경우 실수요 거래를 적극 유도할 가능성은 낮다"면서도 "부동산 시장 하강 압력이 높아지면서 입주 분영권이나 가격조정매물이 출시되면 저점매수에 나설 대기수요가 형성될 것"이라고 전망했다.

이어 "수요시장이 리스크 적응기간을 거치는 동안 부동산시장이 둔화되겠지만 최근 주택시장의 가격변동성이 떨어진 상태여서 조정기간 이후 투자성을 고려해 저점매수전략을 검토하는 수요가 움직일 것"이라고 예상했다.

두번째 변수는 양극화다. 김 전문위원은 "전국 아파트값 상승세가 전년에 비해 둔화됐지만 하락세를 보인 지방과는 달리 서울, 수도권을 비롯해 부산 강원 제주 지역이 오름세를 띠며 양극화가 심화됐다"고 말했다.

그는 "새아파트 분양시장 역시 마찬가지"라며 "비인기 지역 미분양 물량이 늘어나는 등 지속된 아파트 분양공급에 대한 우려는 높아졌지만 2015년에 이어 올해도 분양물량이 쏟아졌다"고 설명했다.

이어 "올해 대비 전반적인 부동산시장의 둔화는 피할 수 없겠지만, 내년에도 지역별 상품별 온도차는 나타날 것"이라며 "상대적으로 주택 입주량이 부족한 곳이나 대규모 개발사업이 진행되는 곳에서는 하방 압력 속에서도 부동산시장이 안정적인 모습을 띠거나 소폭 오를 수 있다"고 진단했다.

김 전문위원은 "투자호흡은 올해보다 길게 조정하고 회복기를 대비해 장기 보유가치와 투자성이 높은 지역 및 상품을 선별해 접근하는 것이 바람직하다"며 "주택 수요자의 경우 주거 인프라와 투자성을 겸비한 신축주택이나 새아파트 중심으로 실수요 관점에서 접근하는 것이 안전하다"고 설명했다.

그러면서 "금리상승에 대응해 정부의 지원상품을 활용할 필요가 있다"며 "가격하락 지역을 중심으로 한 투자의 경우라면 장기적인 관점에서 저가매수전략을 검토해볼 수 있다"고 조언했다. 

[뉴스핌 Newspim] 이에라 기자 (ERA@newspim.com)