[뉴스핌=노희준 기자] 앞으로 은행에서 주택을 담보로 대출(주택담보대출)을 받을 때는 일정기간 이자만 내고 원금은 나중에 갚는 거치식 대출은 받기가 사실상 어려워진다.
신용카드 사용액, 매출액 등 신뢰성이 낮은 신고소득 자료로 대출을 받는 것도 까다로워지고 별도의 소득자료가 없다면 최저생계비를 소득으로 활용해 대출 받는 것도 불가능해진다.
이와 함께 은행권의 주담대 구조개선 목표는 분할상환 최종목표가 2017년까지 45%로 조정돼 연도별 목표가 차례로 상승하고, 고정금리 목표는 기존 40%가 유지되지만, 연도별 목표가 상승한다.
방점은 처음부터 빚을 갚아나가는 시스템 구축에 찍혔다. 사실상 거치식 주담대를 퇴출하고 심사를 담보 위주에서 상환능력 중심으로 엄격하게 실시해, 실질적으로 총부채상환비율(DTI)를 내리는 효과를 가져오겠다는 복안이다. 이번 대책에서 DTI(60%), 담보인정비율 LTV(70%)은 조정되지 않았다.
우선 주택구입자금에 쓰이는 장기 주담대는 분할상환으로 받아야 한다. 거치식 대출이라도 거치기간이 통상 3∼5년에서 1년 이내로 유도되고, 기존대출의 대출조건 변경 때도 분할상환이 우선 권유된다.
이런 '주담대 분할상환 원칙'이 은행권 내부 시스템으로 확립돼 내년 1월부터 적용된다. 세부 가이드라인과 예외 사항이 마련될 예정이지만, 사실상 이자만 내는 거치식 대출이 퇴출되는 것으로 보면 된다.
또한 소득수준과 주택가격 대비 대출금액이 큰 경우 일정수준 초과분은 분할상환 방식으로 받아야 한다. 신규 대출과 대환대출에 적용되며 구체적 기준은 추후 마련된다.
가령 3억 주택을 담보로 주담대 2억1000만원을 대출기간 30년, 원금균등분할상환으로 대출받는 경우, 대출 시 LTV는 70%이지만, 분할상환 후 5년이 경과하면 LTV가 60% 이하로 하락하는 효과가 발생한다.
다만, 기존대출을 분할상환으로 변경하는 경우 기존 LTV·DTI 비율을 그대로 인정키로 했다. 현재는 상환방식을 변경하면 LTV·DTI를 재산정해 주택가격이 하락하거나 소득이 감소하면 분할상환 전환이 어려워진다.
반면, 약 25% 비중으로 사용되는 신용카드 사용액, 매출액 등 신뢰성이 낮은 신고소득 자료를 이용하는 주담대는 영업점이 아니라 본부에서 심사를 깐깐이 하거나 분할상환으로 유도키로 했다.
별도의 소득자료 확인 없이 최저생계비를 소득으로 활용하는 불합리한 대출관행도 개선된다. 다만, 기타 불가피한 경우 등에는 예외를 인정키로 했다.
동시에 내년 하반기부터는 DTI 산정 시 주담대뿐만 아니라 신용카드나, 자동차 등 기타부채의 원금 상환액까지 더하기로 했다. 이 경우 DTI의 분자(총부채)가 늘어 대출받을 수 있는 주담대 규모가 줄어든다.
또한 고정금리 주담대를 유도키 위해 변동금리 주담대 취급 시 금리에 일정 수준의 금리를 반영해 대출가능 한도를 산정한다는 방침이다.
이 경우 상환부담이 일정 한도를 초과하지 않도록 은행이 대출규모를 관리하게 돼 사실상 변동금리 대출 규모가 줄어들게 된다. 이는 대출금리 자체의 상승은 아니다.
국내의 SC은행은 변동금리대출에 대해 스트레스 금리(+2%p)를 반영해 DIT 비율을 80% 이하로 내부 관리하고 있다.
이에 따라 올해 은행권의 분할상환, 고정금리 목표는 각각 35%로 늘어난다. 6월 말 현재 분할상환, 고정금리 목표는 각각 33%수준이다.
엄격해진 은행권 대출 규제를 피해 상호금융 등 2금융권의 비주택대출이 느는 풍선효과를 막기 위한 대책도 포함됐다.
상호금융의 담보대출 시 대출과 감정평가 업무담당자를 분리하고 외부감정 의뢰 시 무작위로 평가법인을 선정하는 등 담보평가 방식을 개선할 계획이다.
약 120조원의 상호금융 토지·상가담보대출에 대한 담보인정 최저한도를 50%로 낮춰 기준을 강화하고 빠르게 늘고 있는 제2금융권 신용대출이 급격히 증가할 경우 대출한도 도입도 검토키로 했다.
이 밖에 정부·금융사·연구소·신용정보사 등이 참여하는 '가계부채 상시점검반'을 가동하고 내년부터 금융회사 미시데이터를 금감원에 집중해 모니터링에 활용키로 했다.
대출자 스스로 분할상환에 대한 인식을 제고할 수 있도록 안심주머니(住Money)라는 앱을 보급, 금리 비교, 분할상환에 따른 이자절감액 등을 편하게 알 수 있게 하고 앱을 통해 주택금융공사 모기지 상품을 이용하면 금리 우대 인센티브도 제공한다는 방침이다.
[뉴스핌 Newspim] 노희준 기자 (gurazip@newspim.com)
