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[절세]"아파트보다 상가·오피스텔 증여가 세금폭탄 줄여"

기사입력 : 2015년01월19일 11:07

최종수정 : 2015년01월19일 11:09

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김영림 하나은행 상속증여센터 세무사

# 양모씨(72세, 남성)는 본인 거주용 주택(아파트,기준시가 12억원 상당)을 10년 이상 보유 중이며, 강남에 50억원 규모의 빌딩(20년 전 취득, 취득가액 불분명, 월세 1200만원, 임대보증금 5억원), 상업용 오피스텔(약 5억원에 취득, 월세 120만원 수령중)을 3년 전에 분양받았다. 양 모씨가 보유하는 자산들의 상속증여재산 평가액은 약 67억원 상당으로 무엇을 자녀들에게 증여할지 고민 중이다. (자녀 1남 2녀, 배우자 있음) 어떤 재산을 증여하는 것이 세법상 유리할까?

부동산은 시세와 기준시가를 비교할 때 기준시가가 낮기 때문에 기준시가로 상속받거나 증여받는 것이 유리하지만(본래 상증법상 시가는 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월 이내 기기간중에 매매,감정, 수용, 경매가 확인되는 경우 그 가액이며 2순위는 감정가액의 평균액, 3순위가  기준시가와 임대보증금환산가액을 비교), 아파트의 경우에는 유사 매매사례가액이 있는 자산이므로 사실상 현금과 별 차이가 없다. 따라서 양모씨가 자녀에게 증여하기 위해 검토할 자산으로 강남소재 빌딩과 오피스텔을 검토해볼 수 있겠다.

또한 양 모씨가 자녀들에게 증여를 하고자 할 경우 10년 단위로 나누어 증여하는 것이 유리하다. 상속인(직계비속인 자녀 및 배우자)에게 증여 시 10년 이내 증여재산은 상속재산에 합산되며(증여자와 수증인이 일치하는 경우),상속인 이외의 자(손주, 며느리, 사위)에게 증여 시에는 5년 이내 증여재산이 상속재산에 합산된다.

따라서 양 모씨가 배우자에게 과거 10년 동안 사전증여 한 재산이 없다면 6억원 공제한도를 활용해 증여하는 방법을 고려할 수 있다.

그리고 증여 재산의 경우 강남에 소재한 빌당과 오피스텔 중에서 향후 미래가치가 크게 상승할 재산이나, 증여세 신고 시 세법 평가상 상대적으로 낮게 평가되는 자산을 먼저 증여함으로써 증여 이후 가치상승분을 자녀에게 귀속시키는 것이 유리하다. 이 때 단순증여가 유리한지, 부담부증여(배우자나 자녀에게 부동산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것, 아래 참고)가 유리한지를 비교검토해야 한다.

만약, 강남소재 빌딩 100% 지분 모두를 배우자 및 자녀들에게 증여하는 것이 꺼려지는 경우에는 일부 지분율만 부분 증여하는 것을 검토할 수 있다.

양 모씨가 소유하고 있는 아파트의 경우 다른 금융재산이 없고 사망시까지 현금소진을 위한 생활비가 부족한 상황이라면 주택 양도를 검토할 수 있다. 양 모씨가 1세대 1주택자(2년이상 보유)이고 다른 주택이 없는 경우 본래 양도세 비과세 대상이나 실거래가액이 9억원을 초과하므로 양도세를 납부할 금액이 발생된다. 따라서 양도소득세를 부담하더라도 상속 전에 아파트를 매각하고 사망 시까지 아파트 매각자금을 소비자금으로 활용하는 방안을 고민해 볼 수 있다.

만약, 아파트를 매각할 의사가 없고 상속으로 자녀 세대에게 이전하고자 할 경우에는 동거주택상속공제(상속주택가액의 40%→100% 상향예정) 요건을 충족한 자녀들이 상속받는 것이 유리하다. 현행법에 따르면 동거주택상속공제는 4억8000만원 공제가능하다. 따라서 재건축, 재개발등의 호재가 없는 경우라면 상속으로 끌고 가는 것이 유리할 수 있다.

[참고] 2015년 상속증여세법 세법개정 

제3자 담보제공 시 증여세 과세

부모의 재산을 금융기관에 담보제공하고 아들이 금융기관으로부터 대출을 받는 경우 본래 증여세 과세대상으로 현행규정은 증여재산가액 산정을 '지급하거나 지급받아야 할 시가 상당액 전체'라고 규정하고 증여재산가액을 산정한 자료가 없어 실질적으로 증여세 과세가 어려웠다.
그러나 이번 개정안에서는 '증여재산가액 산정= 적정이자-차입이자' 로 규정하고 여기서 적정이자율은 특수관계자간 금전대여시 8.5% 적용함을 명시함에 따라 앞으로 제3자 담보제공에 따른 증여세 과세규정도 구체적으로 명시했다. (영 시행일 이후 증여분부터 적용하는 것으로 규정)



김영림 하나은행 상속증여센터 세무사

-2005년(제42회) 세무사 / 연세대학교 법무대학원 (조세법 석사)
-삼영회계법인 근무
-세무법인 한결멘토 근무
-한국세법학회 활동
-서울시 협동조합 세무컨설턴트 역임
-알고 싶은 부자들의 세금법률상담 사례집 공동저자
-'공익법인 과세제도에 관한 연구' 석사논문
-現 하나은행 골드클럽(잡지) 편집위원

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[변상문의 화랑담배] 제2회 광복군 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다.  1940년 9월 17일 중국 중경 가릉호텔에서 성대한 행사가 열렸다. 대한민국 임시정부 광복군 창설식이었다. 미국 한인 동포들이 보내온 돈 4만원으로 조직한 군대였다. 지금 돈으로 환산하면 20억 원 정도 된다. 총사령관 이청천 장군, 참모장 이범석 장군, 제1지대장 이준식, 제2지대장 고운기, 제3지대장 김학규, 제5지대장에 나월환을 임명했다. 지대장은 지금의 사단장에 해당한다. 모두 봉오동 전투, 청산리 전투를 비롯하여 남북 만주에서 전개된 항일무장투쟁에 직접 참여하여 활동한 독립군 출신이었다. 한국광복군 훈련반 제1기 졸업사진. [사진= 독립기념관] 임시정부 주석 김구는 포고문을 통해 "국내외 동포들에게 알립니다. 1940년 9월 17일부로 대한민국 광복군을 창설하였습니다. 광복군은 1907년 8월 1일 일제가 대한제국 군대를 해산한 날이 바로 광복군 창설일임을 선언합니다. 광복군은 구 한국군의 후신으로 33년간에 걸친 의병과 독립군의 항일무장투쟁을 계승한 전통 무장 조직입니다"라고 했다. 대한제국 국군-의병-독립군의 군맥(軍脈)과 군혼(軍魂)을 분명하게 잇고 있음을 천명한 것이다. 부대 편성은 소대, 중대, 대대, 연대, 여단, 사단 6단으로 편성하였다. 총 3개 사단을 조직할 계획이었다. 그러나 인원이 적은 상황에서 우선 지대를 만들고, 각 지대를 구대와 분대로 연계한 전투부대를 구성했다. 임시정부에서 1940년 9월 19일 중국 국민당 정부에 통보한 '한국광복군 총사령부 직원 명단'에 의하면, 부대 규모가 총사령부와 4개 단위부대, 여기에다 조선혁명군 부대까지 포함하여 5000여 명이었다. 임시정부에서는 1941년 12월 연합국의 일원으로 일본에 선전포고했다. 1942년에는 미국 측에 "미국이 제주도를 해방 시켜 주면, 중경에 있는 임시정부를 제주도로 옮긴 후, 광복군이 미군과 함께 한반도 상륙작전을 전개하겠다."라고 제안하였다. 이 제안은 실제로 미국 OSS 부대(지금의 CIA)와 1945년 4월부터 8월까지 강도 높은 국내 진공 작전을 준비했다. 주요 훈련은 3개월 기간에 고공낙하, 암살법(권총에 특수장치를 하여 소리 없이 암살하는 방법), 통신(암호의 작성 및 해독법, 무전기 조작 및 수리), 교란 행동, 정보수집, 폭파 등 이었다. 일과는 07:00∼12:00 오전 훈련, 13:00∼18:00 오후 훈련, 19:00∼22:00 야간 훈련이었다. 주요 임무는 대한민국으로 낙하산과 잠수함으로 침투하여 미 공군 공습에 필요한 지형 등의 정보를 제공하고 일본군 군사시설 탐지 및 파괴 지하 유격대를 조직하여 연합군 상륙작전 시 제2선에서 연결하는 작전이었다. 마침내 1945년 8월 7일 모든 훈련을 마치고 국내진공작전 출정식을 개최했다. 개시일은 8월 10일이었다. 출정식 때 장준하 경기도 공작 반장은 "나는 조국광복을 위해 죽음을 선택했습니다. 내가 나의 죽음을 지불하면, 내 능력껏 그 대가가 조국을 위해서 결제될 것입니다. 나의 각오는 한 장의 정수표입니다. 발생인은 장준하, 결제인은 조국입니다"라는 유서까지 작성했다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-08 08:00
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'포스트 이시바' 누구?...고이즈미·다카이치 선두 [서울=뉴스핌] 오영상 기자 = 이시바 시게루 일본 총리가 자민당 총재직 사임을 공식화하면서, 일본 정국의 관심은 차기 자민당 총재 선거로 쏠리고 있다. 집권당 총재가 곧 총리직을 맡는 일본 정치 구조상 이번 총재 선거는 사실상 다음 총리를 뽑는 절차다. 자민당은 조만간 새로운 총재 선거 일정을 확정할 예정이다. 이번 선거에서는 지난 2024년 9월 총재 선거에서 이시바 총리와 경합했던 주요 인사들이 다시 출마할 가능성이 높다. 고이즈미 신지로 농림수산상, 다카이치 사나에 전 경제안보담당상, 하야시 요시마사 관방장관, 모테기 도시미쓰 전 간사장, 고바야시 다카유키 전 경제안보담당상 등이 후보군으로 거론된다. 정국 운영이 소수 여당이라는 제약 속에서 이루어지는 만큼, 차기 총재가 야당과 어떻게 연대할지, 어떤 연립 구도를 짤지가 최대 쟁점으로 꼽힌다. '포스트 이시바' 후보로 꼽히고 있는 고이즈미 신지로 일본 농림수산상 [사진=로이터 뉴스핌] ◆ 고이즈미·다카이치 선두권 현재 여론조사에서는 고이즈미 농림수산상과 다카이치 전 경제안보상이 선두권을 형성하고 있다. 니혼게이자이신문 지난달 29~31일 실시한 여론조사에 따르면 차기 총리에 적합한 인물로 다카이치가 23%, 고이즈미가 22%를 기록했다. 나란히 1, 2위다. 자민당 지지층으로 한정하면 고이즈미가 32%로, 다카이치(17%)를 크게 앞서는 것으로 나타났다. 다카이치는 2024년 총재 선거에서 1차 투표에서 1위를 차지했으나 결선에서 이시바에게 역전패했다. 고이즈미 역시 의원 표에서 선두에 올랐지만 당원 표에서 밀리며 결선에 오르지 못했다. 두 사람 모두 당내 기반과 대중적 인지도를 겸비해 차기 선거에서도 가장 주목받는 주자들이다. 고이즈미 농림수산상은 1981년생(44세)으로 고이즈미 준이치로 전 총리의 차남이다. 2009년 중의원 첫 당선 이후 줄곧 '포스트 아베', '차세대 리더'로 주목받았다. 환경상, 농림수산상을 거쳤으며 개혁 성향과 젊은 이미지로 지지층을 넓혔다. 2024년 총선에서 당 선거대책위원장을 맡았으나 참패 책임을 지고 물러났다. 이후 농림수산상으로 복귀해 쌀 유통 개혁 등 농정 개혁에 매진했다. 대중적 인지도와 '고이즈미 브랜드'라는 정치 자산이 최대 강점으로 꼽힌다. 다카이치 전 경제안보상은 1961년생(64세)으로 보수 강경파로 분류되는 여성 정치인이다. 2021년 총재 선거에 첫 도전해 아베 신조 전 총리의 전폭적 지원을 받으며 3위를 기록했다. 2024년 총재 선거 1차 투표에서 최다 득표(의원 72표, 당원 109표)를 얻었으나 결선에서 이시바 총리에게 역전 당했다. 유일한 여성 후보로서 '보수의 아이콘' 이미지를 갖고 있으며, 아베 전 총리와 가까웠던 의원 그룹이 주된 지지 기반이다. 이시바 정권에서 당직 제안을 거절하며 독자 노선을 유지해 왔다. '포스트 이시바' 후보로 꼽히는 다카이치 사나에 전 일본 경제안보담당상 [사진=로이터 뉴스핌] ◆ 하야시·모테기 등 잠룡도 주목 고이즈미와 다카이치 두 선두 주자 외에 잠룡들의 행보도 주목된다. 하야시 요시마사 관방장관은 옛 기시다파 일부의 지지를 받고 있으며, 이시바 정권의 2인자로서 존재감을 키워왔다. 모테기 도시미쓰 전 간사장은 당내 경험과 풍부한 인맥을 강점으로 삼고, 아소 다로 전 부총리와 교류를 통해 지지 기반을 다지고 있다. 고바야시 다카유키 전 경제안보담당상은 5선 의원으로, 동기 의원들과 옛 니카이파의 지원을 받으며 출마 가능성을 열어두고 있다. ◆ 총재 선거 이후에도 정국 '안갯속' 자민당 총재 선거는 국회의원 표와 당원·당우 표를 합산하는 방식이 원칙이지만, 긴급 시에는 국회의원과 지방 지부 대표만 투표하는 '양원 의원 총회' 방식으로 대체될 수 있다. 이 경우 의원 표의 비중이 커져 파벌 역학이 중요해진다. 차기 총재가 선출되더라도 곧바로 정권 안정으로 이어진다는 보장은 없다. 일본 헌법상 총리는 국회에서 지명되는데, 자민·공명 양당은 현재 중의원과 참의원 모두에서 과반을 잃은 상태다. 따라서 야당이 단일 후보를 세워 결집할 경우, 자민당 총재가 총리로 지명되지 못할 가능성도 배제할 수 없다. 자민당 총재가 총리에 오르더라도, 예산안·세제 개혁 법안 등 국정 운영은 야당 협조 없이는 불가능하다. 이런 이유로 차기 총재는 곧바로 '연립 확대'나 '정책 연대'를 추진할 수밖에 없고, 총재 선거 과정에서도 어떤 야당과 손을 잡을지가 핵심 화두가 된다. 결국 이번 자민당 총재 선거는 단순히 차기 지도자를 뽑는 절차를 넘어, 일본 정치가 다당제 속에서 어떤 연립 구도를 구축할지 시험대가 되는 분기점으로 평가된다. goldendog@newspim.com 2025-09-08 09:26
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
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