[뉴스핌=이동훈 기자] 최근 정비(재건축·재개발)사업이 찬밥 신세로 전락하면서 전체 사업 기간도 상당히 지체될 전망이다.
사업 초기보다 수익성이 떨어져 조합원 간 마찰이 심한 데다 시공사 선정도 ‘복병’으로 자리 잡았기 때문이다.
몇 해 전까지만 해도 정비사업의 7부 능선인 조합설립인가가 통과되면 시공사 선정, 관리처분인가, 이주, 착공 등이 일사천리로 진행됐으나 이제는 사업 자체가 어려워진 것이다.
이런 이유로 조합원들이 금전 이익을 노리는 '대박'을 쫒기보단 주거 만족도를 높이는 시각으로 정비사업에 접근해야 한다는 목소리가 높다. 투자자도 조합설립인가를 받은 사업장이라도 준공까지 암초가 도사리고 있는 만큼 투자에 각별한 주의가 필요한 상황이다.
◆‘시공사 찾기’ 당분간 계속될 듯
15일 부동산 업계와 재개발·재건축 클린업시스템에 따르면 서울지역에서 재건축·재개발 사업장 5곳이 시공사 선정 입찰공고를 진행하고 있다. 공사규모가 총 1조3700억원다.
하지만 이들 사업장도 대부분 시공사를 찾지 못할 것이란 시각이 우세하다. 상대적으로 인기가 떨어지는 강남 이외 지역이거나 분양 책임을 건설사가 지는 지분제 사업장이 많아서다.
서초동 ‘삼호가든 4차’는 사업방식을 지분제로 추진하고 있다. 지분제는 시공사가 조합원들에게 무상으로 지분을 제공하고 이 재원은 일반분양을 통해 마련하는 방식이다. 건설사들은 미분양이 발생하면 손해를 떠안는 수 있어 일반적으로 선호하지 않는다.
이 단지는 최고 35층, 8개동, 751가구로 재건축될 예정이다. 오는 29일 시공사 선정 입찰을 마감한다.
대형 건설사 분양사업팀 한 관계자는 “지분제를 고수하는 강남권 일부 단지들은 시공사 선정이 쉽지 않을 것”며 “사업성을 검토하고 있지만 최근 주택경기를 고려할 때 지분제 방식은 건설사의 리스크(위험) 부담이 너무 크다”고 말했다.
서초동 방배5구역 재건축 사업장은 재수에 나섰다. 지분제 사업장으로 오는 5월 13일까지 시공사 입찰서를 받는다. 노원구 공릉1구역 재건축과 강동구 등촌1구역 재건축도 사업 파트너를 구하고 있지만 결과를 장담할 수 없다.
◆조합원 눈높이 낮춰야
정비사업 활성화를 위해서는 조합원들의 눈높이는 낮춰야 한다는 목소리가 있다. 주택경기 반등에 대한 기대감이 떨어지는 상황에서 사실상 정비사업으로 금전적 이익을 노리는 대박을 이루기 어렵기 때문이다.
시공사를 찾지 못해 사업기간이 1년 정도 지체되면 부담은 조합원들의 몫이다.
조합원들이 재건축 후 아파트 입주권을 받는 대신 현금으로 돌려 받는 것도 건설사가 시공을 꺼리는 한 이유다. 이 경우 일반분양이 늘어나고 청산비용에 따른 대여금이 급증해 시업 리스크가 높아진다. 통상 시공사 선정 이후 조합원 분양신청을 접수한다.
동대문 답십리 18구역과 서대문구 북아현 3구역의 경우 조합원 중 현금청산을 원하는 비중이 30~40% 달한다.
답십리동 온누리공인중개소 이수진 사장은 “사업 초기에는 현금청산 비율이 10% 수준이었지만 사업 기간이 길어지고 분담금이 늘면서 이 비율이 30%가 넘어섰다”며 “3~4년 전에 비해 감정평가액도 떨어져 사업 진행이 쉽지 않은 상황”이라고 말했다.
양지영 리얼투데이 팀장은 “시공사 선정 등 사업이 상당기간 지체되면서 재건축·재개발 사업의 수익성을 낙관하기 어려운 게 현실”이라며 “조합측도 큰 수익을 내려는 욕심보다는 삶의 질을 개선하는 데 큰 의미를 둘 필요가 있다”고 조언했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
