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[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = '집 앞 백화점, 걸어서 가는 학원가.'

3040 실수요자들이 집을 고를 때 가장 많이 고민하는 요소 중 하나가 입지다. 슬리퍼 차림으로 카페·마트·병원·쇼핑몰 등을 이용할 수 있는 '슬세권'은 일상의 편의성과 주거 만족도를 높이는 요소로 꼽힌다. 반면 유명 학군과 학원가를 갖춘 '학세권'은 자녀 교육은 물론 자산가치 측면에서도 꾸준히 선호된다. 상승장에서는 두 입지 모두 강점을 보이지만, 시장이 조정 국면에 들어서면 어느 쪽이 가격 경쟁력과 방어력을 유지하는지에 대한 관심이 커진다.

결론적으로 대장 아파트 형성과 가격 방어력 측면에서는 학세권이 상대적으로 우위를 보이는 경우가 많다. 반면 슬세권은 실거주 만족도가 높고 수요층이 폭넓다는 장점이 있다. 결국 시장에서 가장 경쟁력 있는 입지는 둘 중 하나만 갖춘 곳이 아니라, 우수한 학군과 생활 인프라를 함께 갖춘 지역이라는 분석이 나온다.

◆ 학세권은 가격·슬세권은 생활…엇갈린 '입지 프리미엄'

실제 아파트 시세 형성과 대장 단지 결정에는 여전히 학세권이 상대적으로 강하게 작용한다는 평가가 많다. 교육 수요는 일반 편의시설보다 대체 가능성이 낮기 때문이다. 자녀 교육에 민감한 3040 가구는 같은 생활권에서도 학군과 학원 접근성이 좋은 단지에 더 높은 가격을 지불하는 경향이 있다. 특히 강남 대치동과 양천 목동, 노원 중계동, 분당 일부 지역처럼 교육 인프라가 주거 선택의 핵심인 곳에서는 학세권 프리미엄이 시세에 뚜렷하게 반영된다.

반면 슬세권은 실거주 만족도와 폭넓은 수요층이 강점이다. 백화점과 대형마트, 병원, 공원, 문화시설 등을 걸어서 이용할 수 있는 단지는 맞벌이 가구부터 신혼부부, 중장년층과 고령층까지 수요를 끌어들일 수 있다. 장을 보거나 병원을 찾기 위해 차량을 이용할 필요가 없다는 점도 실제 생활 편의성을 높이는 요소다.

결국 가격을 끌어올리는 힘에서는 학세권이 상대적으로 앞설 수 있지만 거래 수요를 폭넓게 확보하는 측면에서는 슬세권도 경쟁력이 있다. 학세권이 특정 수요층의 강한 선호를 바탕으로 프리미엄을 만든다면 슬세권은 다양한 연령대의 실수요가 가격을 받쳐주는 구조인 셈이다.

◆ 자녀 성장 따라 달라지는 학세권…슬세권은 생활 인프라

학세권과 슬세권의 차이는 프리미엄이 작동하는 기간에서도 나타난다. 학세권은 자녀가 초등학교에 입학하기 전부터 수요가 형성돼 중·고교 시기에 선호도가 가장 높아지는 경우가 많다. 특히 입시 경쟁이 치열한 지역에서는 초등 저학년부터 학원가 접근성을 고려해 이주하는 사례도 적지 않다.

한번 학군지에 들어온 가구가 자녀의 고등학교 졸업까지 장기간 머무르는 점은 집값을 지지하는 요인이 된다. 다만 자녀가 성장한 이후에는 주택 선택의 기준이 달라질 수 있다. 교육보다 직주근접이나 생활편의, 주거 쾌적성이 중요해지면서 학세권의 체감 가치도 가구별로 달라질 수 있다.

슬세권은 상대적으로 생애주기의 영향을 덜 받는다. 어린 자녀를 둔 가구에는 병원·마트·키즈시설이, 중장년층에는 쇼핑·외식·문화시설이, 고령층에는 도보 생활권과 의료시설 접근성이 장점으로 작용한다. 학세권이 강하고 선명한 수요를 확보한다면 슬세권은 보다 넓은 수요층을 장기간 끌어들이는 특성이 있는 셈이다.

◆ 조정기 누가 더 잘 버틸까…검증된 '학군' 주목

시장 조정기에는 검증된 학세권이 상대적으로 가격 하락 폭을 줄이고 회복 속도를 높이는 요인으로 작용할 수 있다는 평가가 나온다. 교육 수요는 시장 상황이 나빠지더라도 쉽게 사라지지 않는 데다 대체할 수 있는 지역도 제한적이기 때문이다. 집값이 흔들릴수록 실수요가 이미 검증된 입지를 선호하는 경향도 학군지에 유리한 요소다.

슬세권은 어떤 상권을 갖추고 있느냐에 따라 차이가 크다. 백화점과 대형마트, 병원, 공원 등 생활에 꼭 필요한 시설이 복합적으로 갖춰진 지역은 수요가 꾸준하지만 유행에 민감한 외식·상업시설에 치우친 곳은 경기 둔화 때 체감 가치가 떨어질 수 있다.

다만 최근에는 학군과 상권을 별개로 평가하기도 어렵다. 잠실이나 판교, 광교 등 교육과 직주근접, 쇼핑, 공원 등 여러 인프라가 함께 형성된 지역은 수요층 자체가 넓다. 결국 조정기에도 가격을 비교적 안정적으로 유지하는 곳은 순수 학세권이나 슬세권보다는 여러 입지 장점을 동시에 갖춘 '복합형 생활권'이 될 가능성이 크다는 분석이다.

◆ 가까우면 무조건 좋다?…3040 '적정 거리' 따져야

학세권과 슬세권 모두 핵심 시설과 지나치게 가까우면 오히려 주거 쾌적성을 떨어뜨릴 수 있다. 슬세권은 단지 바로 앞에 상권이 밀집할 경우 늦은 밤 소음이나 불법주정차, 배달차량 증가, 상가 조명 등이 불편으로 작용할 수 있다. 특히 저층 세대에서는 편의성보다 사생활 침해와 소음 문제가 더 크게 체감될 수 있다.

학세권 역시 학원가 한복판에 자리할 경우 등·하원 시간대 교통 체증과 학원 차량의 불법 정차 등이 단점이 된다. 결국 핵심 시설을 걸어서 이용할 수 있으면서도 상권과 학원가에서 일정 거리를 확보한 입지가 실거주 측면에서는 오히려 유리할 수 있다.

3040 실수요자는 가족의 생애주기에 따라 우선순위를 달리할 필요가 있다. 자녀가 초등학교 입학을 앞뒀다면 학군 접근성을 우선하되 학원가 중심부보다는 주거 쾌적성을 확보한 인접 단지가 대안이 될 수 있다. 반대로 자녀 교육 수요가 크지 않다면 의료·쇼핑·공원·교통을 함께 갖춘 슬세권의 활용도가 높다. 결국 자산가치와 실거주 만족도를 함께 잡으려면 어느 한 요소에 치우치기보다 교육과 생활 인프라를 적절히 갖춘 입지를 선택하는 것이 중요할 것으로 보여진다. 
 
min72@newspim.com