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[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 신축 아파트 조식 서비스가 고급 주거 상품의 상징처럼 자리 잡고 있다. 단지 안에서 아침을 해결할 수 있다는 편의성 때문에 맞벌이 부부와 자녀를 둔 가구의 선호가 높지만, 실제 운영 과정에서는 가격, 품질, 관리비 부담을 둘러싼 입주민 갈등도 적지 않다.

2017년 서울 성수동 '트리마제'가 호텔식 조식 서비스를 도입한 이후 강남·서초·여의도 등 주요 고급 단지를 중심으로 조식·중식·석식 등 식음 서비스가 확산됐다. 트리마제는 당시 한화호텔앤리조트가 위탁 운영하며 6000원대 조식을 제공한 사례로 알려졌고, 이후 신축 고급 단지들의 커뮤니티 경쟁이 식음 서비스로 옮겨붙었다.

◆ 호텔식 기대와 현실 사이…가격·품질은 단지별 천차만별

아파트 조식 서비스는 단지마다 차이가 크다. 일부 고급 단지에서는 호텔 라운지처럼 꾸민 공간에서 한식, 브런치, 샐러드, 커피 등을 제공하지만, 실제 운영 방식은 호텔 뷔페라기보다 대형 급식·케이터링 서비스에 가깝다. 전문 조리 인력이 상주해 현장 조리를 하는 곳도 있고, 외부에서 반조리 음식을 들여와 제공하는 곳도 있다.

가격은 통상 한 끼 7000원에서 1만1000원 안팎으로 형성되는 경우가 많다. 브라이튼 여의도는 2024년 조·중식 가격을 9000원 수준으로 운영하다가 2025년에는 물가 상승 등을 반영해 1만1000원으로 올린 사례가 있다. 주말 특식은 1만5000원 수준으로 책정됐다.

다만 최근에는 식자재비와 인건비 상승 영향으로 1만5000원 안팎까지 올라간 단지도 있다. 래미안 원베일리의 경우 평일 중·석식, 주말 조·중식을 제공하는 식음 서비스 가격이 한 끼 1만1000원으로 알려졌고, 1만5000원 선으로 언급되기도 했다.

결국 입주민들이 느끼는 만족도는 "호텔처럼 나오느냐"보다 "이 가격에 매일 먹을 만하냐"에 달려 있다. 메뉴가 반복되거나 품질이 기대에 못 미치면 고급 단지에서도 불만이 커질 수 있다.

◆ 이용자 부담 원칙에도 남는 관리비 갈등

조식비 자체는 보통 이용자 부담 방식으로 운영된다. 입주민 카드나 태그 방식으로 식사 횟수를 집계하고, 실제 이용한 세대에 식대가 부과되는 구조다. 이 경우 조식을 먹지 않는 집은 직접적인 식비를 내지 않는다.

문제는 조리실, 식당 공간, 냉난방, 위생관리, 설비 유지, 인건비 일부 등 기본 운영비다. 단지 운영 방식에 따라 이 비용은 전 세대 공용관리비로 나눠 부담할 수도 있고, 이용자에게 별도 사용료로 부과할 수도 있다. 공동주택 주민공동시설 이용료는 관리규약과 입주자대표회의 의결, 입주민 의견에 따라 관리비 또는 사용료 방식으로 정할 수 있다는 해석도 있다.

갈등을 줄이려면 세 가지 방식이 현실적이다. 첫째, 식대는 철저히 이용자 부담으로 하고 공용관리비 투입은 최소화하는 방식이다. 둘째, 주방·식당 유지비 같은 고정비는 전 세대가 소액 부담하되, 실제 식비는 이용자만 내는 혼합형이다. 셋째, 월 최소 이용 인원이나 식수 보장 기준을 정하고, 기준에 미달하면 운영 축소나 계약 재검토에 들어가는 방식이다.

중요한 것은 조식 서비스를 시작하기 전에 비용 구조를 명확히 공개하는 것이다. "한 끼 얼마"만 알리고 실제 적자 보전금이나 고정 운영비를 나중에 관리비로 반영하면 입주민 갈등이 커질 수밖에 없다.

◆ 하이엔드 이미지 높이지만 집값 상승 효과는 제한적

조식 서비스가 있는 단지는 고급 단지 이미지를 만드는 데 도움이 된다. 조식, 컨시어지, 피트니스, 사우나, 게스트하우스, 스카이라운지 등은 최근 하이엔드 주거 상품을 설명할 때 자주 등장하는 커뮤니티 요소다. 특히 단지 안에서 식사를 해결할 수 있다는 점은 맞벌이 가구, 자녀가 있는 가구, 고소득 전문직 수요에게 매력적인 요소로 작용한다.

하지만 조식 서비스 하나만으로 아파트 가치가 크게 오른다고 보기는 어렵다. 집값을 결정하는 핵심은 여전히 입지, 교통, 학군, 브랜드, 평면, 조망, 단지 규모다. 조식 서비스는 이 핵심 조건이 갖춰진 단지에서 고급 이미지를 강화하는 보조 요소에 가깝다.

다만 비슷한 입지와 상품성을 가진 단지끼리 비교할 때는 차별화 포인트가 될 수 있다. 예컨대 "조식이 나오는 아파트"라는 타이틀은 분양 마케팅이나 매수 심리에 긍정적으로 작용할 수 있다. 반대로 운영비 부담이 크거나 품질 논란이 반복되면 장점보다 단점으로 인식될 가능성도 있다. 하이엔드 이미지는 조식 서비스의 존재 자체가 아니라, 안정적으로 운영되는 품질과 비용 구조에서 나온다.

◆ 입주 초기 인기 이후 흔들리는 지속 가능성

가장 큰 이유는 이용률 저하다. 입주 초기에는 신축 단지에 대한 기대감과 호기심 때문에 이용자가 몰린다. 하지만 시간이 지나면 생활 패턴이 갈린다. 출근 시간이 맞지 않거나, 메뉴가 반복되거나, 집에서 간단히 먹는 것이 더 편하다고 느끼는 가구가 늘어난다. 이용자가 줄면 업체는 식자재비와 인건비를 감당하기 어려워지고, 결국 가격 인상이나 추가 부담금을 요구하게 된다.

래미안 원베일리는 식음 서비스 운영사가 예상보다 이용객이 적어 적자가 이어진다며 추가 비용을 요구했다. 이에 입주민들은 재계약을 하지 않고 새 업체를 찾기로 한 사례가 보도된 바 있다. 개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크는 식당 공사 과정에서 소음과 음식 냄새 민원이 제기되며 공사가 일부 중단된 사례도 있었다.

헬리오시티도 커뮤니티 식당을 운영하다 중단 수순을 밟은 사례로 꼽힌다. 이 단지는 중식 9000원, 석식 1만원 수준의 뷔페식 식음 서비스를 운영했지만, 이용률 감소와 운영 부담 등이 겹치며 시설 원상복구 공사가 추진된 것으로 알려졌다.

반대로 수년간 조식 서비스가 유지되는 성공 사례로 거론되는 단지도 있다. 트리마제는 2017년 국내 아파트 조식 서비스의 초기 성공 사례로 꼽힌다. 당시 6000원대 조식 서비스가 입소문을 타며 고급 아파트 커뮤니티의 상징처럼 자리 잡았다. 최근에는 브라이튼 여의도도 신세계푸드와 협업해 조·중식 서비스를 운영하며 가격을 9000원에서 1만1000원으로 조정한 뒤에도 고급 라운지형 식음 서비스 사례로 언급되고 있다.

결국 조식 서비스는 신축 아파트의 고급 이미지를 만드는 데 효과적인 장치지만 약점도 존재하는 '공짜 프리미엄'이 아니다. 이용률, 가격, 품질, 관리비 부담을 균형 있게 맞추지 못하면 '호텔식 조식'은 단지의 자랑이 아니라 입주민 갈등의 불씨가 될 수 있다.

min72@newspim.com