AI 핵심 요약
beta- 국회가 14일 전월세 시장 불안 해결을 위한 정책 토론회를 열고 실거래 기반 분석과 세입자 보호 방안을 논의했다.
- 최은영 소장은 지역·유형별로 상이한 매매·전세·월세와 거래량을 실거래 자료로 정밀 분석하고 부정확한 호가·주간동향 지표를 폐지해야 한다고 주장했다.
- 전문가들은 실거래도 평균값 단정은 곤란하다며 면적·비율 지표 병행과 함께 세입자 위험 감소, 정보 접근권·보증금 안전장치 강화가 필요하다고 강조했다.
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지역·주택 유형 따라 상승·하락 교차
"가격·거래량·비율 함께 봐야"
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 매매·전세·월세 가격과 거래량이 지역과 주택 유형에 따라 서로 다른 흐름을 보이는 만큼 일부 호가나 단기 지표만으로 주택시장을 판단해서는 안 된다는 지적이 나왔다.
14일 열린 '전월세 시장 불안, 어떻게 해결할 것인가' 정책 토론회에서 실거래가를 기반으로 한 전월세시장 분석과 세입자 보호를 위한 제도 개선 방안이 논의됐다.
이번 토론회는 민변 민생경제위원회와 참여연대, 한국도시연구소 등이 공동 주최했다. 최은영 한국도시연구소장이 발제를 맡고 이상영 명지대 부동산학과 교수와 윤성진 국토연구원 부연구위원 등이 토론에 참여했다.
◆ 매매·월세 반등했지만 전세는 유형별 엇갈려
최 소장은 현재 주택시장이 지역과 주택 유형, 거래 형태에 따라 서로 다른 움직임을 보이는 만큼 일부 호가나 단기 지표만으로 시장을 판단해서는 안 된다고 진단했다. 한국도시연구소가 국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 2006년부터 2026년 5월까지 거래 자료를 분석한 결과 올해 2분기 집값은 전국과 서울에서 모두 반등했다.
전국 주택 가구당 매매가격은 1분기 4억5000만원에서 2분기 5억2000만원으로 7000만원(15.6%) 상승했고, 서울은 8억8000만원에서 9억9000만원으로 1억1000만원(12.5%) 올랐다.
전세시장은 다른 흐름을 보였다. 전국 주택 가구당 전세가격은 3억1889만원에서 3억1680만원으로 209만원(0.7%) 하락했고 서울도 4억6419만원에서 4억5793만원으로 626만원(1.3%) 낮아졌다. 그러나 서울 아파트만 놓고 보면 지난해 11월 이후 하락세를 이어오던 전세가격이 4월부터 반등해 5월에는 6억4496만원으로 한 달 새 2704만원(4.4%) 상승했다.
월세는 상승세가 더욱 뚜렷했다. 전국 주택 가구당 월세는 1분기 59만2000원에서 2분기 63만원으로 3만8000원(6.4%) 상승했고, 서울도 76만4000원에서 81만6000원으로 5만2000원(6.8%) 올랐다. 서울 아파트 월세는 1분기 166만4000원에서 2분기 184만4000원으로 18만원(10.8%) 상승하며 최고치를 기록했다.
거래량 역시 주택 유형에 따라 엇갈렸다. 전국 아파트 전세거래는 꾸준히 증가한 반면 비아파트 전세거래는 2022년 이후 감소세를 이어갔다. 최 소장은 전세사기와 깡통전세 확산 이후 임차인들이 상대적으로 안전하다고 인식하는 아파트로 이동하면서 시장 구조가 달라졌다고 분석했다.
최 소장은 "현재 주택시장은 지역과 주택 유형별로 가격 흐름이 크게 차별화되고 있지만 호가와 일부 거래 사례를 중심으로 시장이 해석되는 경우가 많다"며 "매매·전세·월세 가격과 거래량을 실거래 자료로 함께 분석해야 시장 상황을 정확하게 판단할 수 있다"고 말했다.
그는 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향과 전월세 수급지수도 시장 변화를 충분히 반영하지 못한다고 지적했다. 실제 거래시장에서는 지역과 주택 유형별로 상승과 하락이 동시에 나타나는데, 단일 지표는 이러한 차이를 보여주지 못한다는 것이다.
최 소장은 "부정확한 주간동향조사를 폐지하고 공급과 임대주택을 포함한 기존 통계를 실거래 중심으로 정비해야 한다"며 "정책 역시 단기적인 호가 변화보다 실제 거래를 바탕으로 일관성 있게 추진해야 한다"고 강조했다.
◆ 호가·주간동향 한계 지적…세입자 보호장치 강화 주문
토론 참석자들 또한 이러한 문제의식에는 공감하면서도 실거래 자료 역시 하나의 평균값만으로 해석해서는 안 된다고 지적했다. 이 교수는 "실거래 자료를 활용하는 방향은 맞지만 가구당 평균가격은 거래된 주택의 면적과 입지, 유형에 따라 크게 달라질 수 있다"며 "3.3㎡당 가격과 거래량을 함께 분석해야 시장 변화를 더 정확하게 읽을 수 있다"고 말했다.
장기 분석에서는 거래건수보다 비율이 더 적합한 지표라는 의견도 제시했다. 이 교수는 "20년 동안 주택 수와 신고 대상이 계속 증가한 만큼 단순 거래건수는 모집단 확대의 영향을 받을 수 있다"며 "상대 비교가 가능한 거래 비율을 함께 활용해야 한다"고 설명했다.
주간동향 역시 정책 판단의 기준이 되기에는 한계가 있다고 평가했다. 그는 "주택시장은 월 단위로 분석하는 것이 적절하며 주간동향을 근거로 정책을 결정하는 것은 지양해야 한다"고 말했다.
윤성진 부연구위원은 전세 비중 감소를 곧바로 '월세화'로 해석하는 데에도 신중해야 한다는 입장을 표했다. 임대차신고제 시행 이후 기존 확정일자 자료보다 월세 계약이 더 많이 집계됐고 계약 주기도 전세보다 짧아 거래량 자체가 크게 나타나는 측면이 있다는 설명이다.
윤 부연구위원은 "실거래 자료만으로 급격한 월세화를 단정하기는 어렵다"며 "전세와 월세를 이분법적으로 구분하기보다 보증금 대비 월세 비율 등을 함께 고려해야 한다"고 말했다.
이어 "정책은 전세와 월세 비중보다 세입자가 실제 겪는 위험을 줄이는 데 초점을 맞춰야 한다"며 "계약 전 정보 접근권 확대와 보증금 반환 안전장치 강화, 임차주택의 주거적합성 기준 도입 등을 통해 세입자 보호를 강화해야 한다"고 강조했다.
chulsoofriend@newspim.com
