[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 국방부가 군사시설 보호구역에 대한 대대적인 규제 완화 방침을 내놓으면서 경기 북부와 강원 접경지역 부동산 시장에 기대감이 확산되고 있다.

부동산·건설업계 전문가들은 이번 조치가 접경지역 개발 여건 개선 측면에서 분명한 호재임은 분명하지만, 단기간 내 지가 급등이나 대규모 개발사업으로 직결될 가능성은 제한적이라고 평가했다. 실제 개발까지는 각종 인허가 절차와 기반시설 확충, 수요 확보 등의 과제가 남아 있는 만큼 투자에 앞서 지역별 개발 가능성과 사업성을 면밀히 따져볼 필요가 있다고 조언했다.

또한 규제 완화의 수혜가 모든 지역에 동일하게 나타나기보다는 교통망, 개발계획, 입지 경쟁력 등에 따라 차별화될 가능성이 높은 만큼 '옥석 가리기'가 어느 때보다 중요해질 것이라는 분석도 나온다.

◆ 파주·양주 등 경기 북부·강원 규제 완화…"제한보호구역 해제 시 개발 수월"

17일 국방부가 민간인통제선(민통선)을 군사분계선 이남 평균 6km 수준으로 약 2km 북상 조정하고, 여의도 면적의 150배에 달하는 제한보호구역을 해제하는 방안을 발표하면서 여의도 면적의 총 240배에 달하는 대규모 부지가 규제 완화의 직접적인 수혜를 입게 될 전망이다.

군사장애물(용치, 도로낙석 등) 철거 대상 지역으로는 파주, 양주 등 경기 북부와 양구 등 강원도 지역들이 거론되고 있다. 통상 통행을 방해하던 구조물들이 정비되면 지역 내 이동성이 좋아지고 토지 활용도가 높아질 전망이다.

또한 민통선이 상승하면서 통행이 어렵던 지역의 출입 절차가 모바일 앱과 간편 인증 등으로 간소화되어 접근성이 획기적으로 개선되는 효과도 기대 가능하다. 영농 활동이 자유로워지고 접경지역 농업용 드론 비행 승인 절차도 대폭 간소화되므로, 민통선 인근의 농지 및 임야 소유주들에게 큰 호재로 작용한다는 관측이다.

제한보호구역이 전면 해제되는 지역의 경우 지자체 주도의 도시개발, 관광지 조성, 민간 건축 행위가 가능해진다. 제한보호구역에서는 건축물 신축 시 군부대와 의무적으로 사전 협의를 거쳐야 해서 개발에 큰 제약이 따르는데, 해당 규제가 풀리면서 개발이 용이해진다.

◆ "단기 투기보단 장기적 우상향… 출입 자유 및 공작물 설치 호재"

이 같은 규제 완화로 개발 호재를 점치는 시선이 해당 지역에 쏠리기 마련이다. 다만 전문가들은 토지 가치 상승의 방향성 자체에는 이견이 없었으나, 가치가 시장에 반영되는 속도에 대해서는 단기적 접근을 경계했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "이번 군사시설 보호구역 해제로 인해 그동안 개발 행위에 제한을 받았던 토지의 가치가 상승할 수밖에 없는 구조적 전환점이 마련됐다"고 분석했다. 다만 서 교수는 "접경지역의 토지 자체가 일반 아파트처럼 매매가 활발하거나 매수하기 쉬운 상품이 아니기 때문에, 단기적으로 급등하는 투기 장세가 연출되기보다는 장기적인 관점에서 천천히 우상향할 가능성이 크다"고 봤다.

특히 서 교수는 규제가 풀림에 따라 얻을 수 있는 가장 빠르고 실질적인 효과로 자유로운 출입과 공작물 설치의 용이성을 꼽았다. 군사작전상의 통제가 사라지면 민간인의 접근성이 개선되고 농막 등 필수 공작물의 설치가 쉬워진다는 것이다. 도심 권역에 가까운 지역일 경우 향후 용도변경까지 기대할 수 있어, 단순 농지를 넘어선 농업지원시설이나 체류형 관광 및 휴양 시설이 폭넓게 들어설 가능성이 높다.

◆ 위치별 양극화 전망… "시내 인접 부지 즉각 반영, 외곽은 제한적"

해제되는 구역의 지리적 위치와 기존 도심과의 연계성에 따라 체감되는 규제 완화의 효과가 극명하게 갈릴 것이라는 지적도 나왔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "군사 규제가 해제된다고 해서 해당 부지가 곧바로 개발 가능한 땅으로 변모하는 것은 아니다"라고 선을 그었다. 시 외곽이나 산, 하천 등 자연 속에 위치한 군사시설 부지의 경우 군사 규제가 풀리더라도 수자원 보호구역이나 환경보전구역 등 타 부처의 환경 규제가 여전히 이중, 삼중으로 남아 있을 확률이 높다. 따라서 이러한 외곽 지역은 해제가 되더라도 단기적인 토지 활용도 상승폭이 제한적일 수밖에 없다는 분석이다.

반면 이미 형성된 도심지나 시내 중심 인근에 위치한 부지라면 상황이 다르다. 이 연구위원은 "시내에 붙어있는 부지의 경우 규제 완화 호재가 토지 가격에 훨씬 더 즉각적이고 빠르게 반영될 수 있다"고 평가했다. 기존에는 군 부대나 군사 시설로 인해 엄격한 층수 제한이나 고도 제한 등 강력한 제약이 존재했지만, 해제된다면 기존 건축물의 증축이나 개축, 리모델링 등 직접적인 건축 행위가 훨씬 용이해지기 때문이다.

접경지역 전반에 퍼지는 호가 상승 기대감 이면에는 지자체의 구체적인 청사진도 필요하다는 의견도 뒤따른다.

직방 김은선 빅데이터랩장은 "이번 완화 조치로 인해 파주, 연천, 철원, 김포 북부 등 대표적인 경기 북부 및 강원 접경지역의 토지 시장 전반에 긍정적인 기대감과 가격 상승 호재로 작용할 것"이라고 전망했다. 다만 "현재로서는 정부나 지자체 차원의 굵직하고 구체적인 지역 개발 계획이 수립되지 않은 초기 단계이므로, 자칫 실체 없는 맹목적인 기대감만으로 끝날 우려도 있다"고 전했다.

또한 "토지에 대한 규제가 풀리면서 활용 가능성이 더해지는 부분은 분명 긍정적인 요인이지만, 향후 이들 지역에 대규모 산업단지나 공공 인프라 등이 본격적으로 조성될 경우를 대비해야 한다"고도 말했다. 지자체 주도의 개발 과정에서 민간 소유 토지에 대한 수용 절차가 발생할 수 있는데, 이때 소유주들이 기대했던 높아진 시장 가치만큼 보상금이 원활하게 책정될 수 있을지 등 보상 관련 문제들을 복합적으로 고려하고 접근해야 한다는 조언이다.

국방부는 올해 하반기부터 부대별 작전성 검토와 지형측량을 통해 순차적으로 제한보호구역을 해제할 예정이다. 이번 대책을 직접 발표한 안규백 국방부 장관은 "과거의 군사시설 규제는 당시의 환경에는 적합했으나, 오늘날의 현실은 새로운 방식을 요구하고 있다"며 "변화된 안보환경에 대응하고 군이 본연의 전투임무에 집중할 수 있는 여건을 보장하기 위해선 군사시설 규제개선이 필연적 선택"이라고 말했다.

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