[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 저출산과 고령화에 따른 급격한 인구구조 변화로 장기적인 주택 수요는 줄어드는 반면, 노후주택은 폭발적으로 증가할 것이라는 예측이 나왔다. 청년층의 결혼과 출산을 돕기 위해선 시장 체질 개선을 위한 범정부적 대응이 필요하다는 제안이 고개를 든다.

28일 국토연구원은 '인구구조 전환에 따른 부동산시장 영향과 향후 과제' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

연구원이 주거소비(2006~2023년), 인구 순이동(1991~2023년) 데이터를 활용해 분석한 결과, 주거 형태와 주거 면적이 청년층의 결혼 및 출산 시기에 결정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다.

공공임대주택은 청년층의 결혼과 다자녀 출산을 강력하게 견인했다. 30세 이하 공공임대 거주자의 결혼 발생 확률은 비거주자보다 169.2% 높았다. 특히 평균 주거 면적(61.6㎡)을 초과하는 공공임대주택에 거주할 경우, 2자녀 출산 확률은 420%, 3자녀 이상 출산 확률은 487.4%까지 급증했다.

자가 거주는 오히려 결혼 시기를 늦추는 요인으로 작용했다. 자가 거주자의 결혼 발생 확률은 비자가 거주자 대비 19.2% 낮았고, 35세 이하 청년층에서는 그 격차가 26.2%까지 벌어졌다. 결혼에 도달하는 소요 기간 역시 자가 가구는 6.146년이 걸려 임대 가구(4.066년)보다 2년 이상 지연됐다.

연령대별 주거 소비 형태를 보면, 가구의 주거 면적과 자산 규모는 50대와 60대에서 정점에 도달한 뒤 고령기에 접어들수록 점차 축소되는 흐름을 보였다. 평균 주거 면적은 50대 75.0㎡(이하 전용면적)에서 80대 이상 70.8㎡로 줄어들었고, 총자산 역시 50대 4억5656만원에서 80대 이상 3억 691만원으로 감소했다.

장기적으로는 1인가구 증가 영향으로 단기적 유지세를 보이겠지만, 본격적인 인구 감소와 맞물려 총 주거 면적 수요 자체가 줄어드는 국면으로 전환될 전망이다. 주거 소비 패러다임 변화와 지속적인 인구 감소는 장기적인 주택 공급과잉과 노후주택의 기하급수적 증가라는 심각한 문제를 파생시킬 우려가 있다.

현재의 주택 신규 공급 수준이 지속되고 정비사업이나 멸실이 없다고 가정하면, 2070년에는 누적 노후주택이 무려 2070만가구 규모로 확대될 전망이다. 수도권은 꾸준한 인구 집중 현상으로 어느 정도 수급이 안정될 수 있지만, 비수도권 지방은 인구 유출과 겹치며 심각한 빈집 문제 및 구조적 공급과잉을 겪을 가능성이 크다. 

박진백 국토연구원 연구위원은 "인구구조 전환으로 장기적인 주택 총수요는 쪼그라들고 노후주택은 기하급수적으로 늘어나 지방을 중심으로 심각한 공급과잉 현상이 초래될 것"이라며 "고령 1인가구의 주거 불안과 빈집 문제도 우리 사회가 직면한 거대한 위협"이라고 지적했다.

전문가들은 이 같은 인구구조 전환 충격에 적극적으로 대응하기 위해 주택시장 구조의 근본적 개선과 세대별 맞춤형 공급 정책을 주문했다. 빚에 과도하게 의존하는 주택시장의 체질을 바꾸기 위해 가계부채 절대 총량을 엄격히 관리하고 전세자금대출에 대한 DSR 적용을 단계적으로 확대해야 한다는 주장이 나온다.

박 연구위원은 "청년층의 원활한 가족 형성을 돕기 위해 생애주기에 맞춘 공공임대주택 물량을 대폭 늘려야 한다"며 "다자녀 가구에 대한 특별공급 주택 면적 기준을 85㎡ 이하에서 102㎡ 이하로 상향하는 등 실효성 있는 혜택이 있어야 할 것"이라고 제언했다.

고령층 대상으로는 주택자산 유동화 제도의 활성화가 핵심 대안으로 꼽혔다. 가입 후에도 주거 이동을 허용하거나 사후 자녀가 계약을 승계할 수 있도록 주택연금 제도를 합리적으로 개편하고, 의료와 돌봄 서비스가 연계된 실버타운 등 고령친화 주거단지를 적극적으로 확충해야 한다는 것이다.

지방의 경우 늘어나는 빈집을 리모델링해 청년 정착 주택으로 활용하는 식의 지역 정주 기반 강화 전략이 수반돼야 한다는 점에 의견이 모이고 있다. 박 연구위원은 "과도한 대출에 의존하는 현재의 주택시장 구조를 과감히 탈피해 부동산 금융의 건전성을 한층 높여야 한다"며 "동시에 청년층에게는 넓고 안정적인 공공임대를, 고령층에게는 맞춤형 돌봄 주거와 자산 유동화 제도를 제공하는 촘촘한 정책적 배려가 필수적"이라고 강조했다.

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