[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부의 지역주택조합 사업 개선 대책으로 사업 기간이 최대 2년가량 단축될 전망이다. 지연 요인이었던 토지 매입 절차가 일부 간소화된 영향이다.

정보공개 강화로 조합 운영의 투명성은 높아지고, 부실 조합은 조합원 의사로 해산할 수 있게 됐다. 다만 사업 중단이나 탈퇴 시 조합비 환급은 여전히 어려워 자금 회수 리스크는 남아 있다는 지적이다.

20일 국토교통부가 발표한 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'에 따라, 준공까지 통상 10~15년 걸리던 지역주택조합 사업 기간이 최대 2년가량 단축될 것으로 전망된다.

다만 조합이 해산되더라도 매몰 비용에 대한 별도 지원은 없어, 사업 중단 시 조합원들이 납부한 조합비를 환급받기는 여전히 어려울 것으로 보인다. 

정부의 이번 대책은 사업 폐지까지 거론됐던 지역주택조합사업의 명맥을 일단 유지한다는 특징을 갖는다. 장우철 국토부 주택정책관은 "대책을 마련할 때 지주택사업의 폐지에 대해서도 깊이 고민했다"며 "이번 대책은 지주택 사업의 진입 문턱을 높여 불확실한 사업의 시작을 막는 것과 함께 기존 정상적인 사업은 원활히 추진될 수 있도록 지원하는 데 목적이 있다"고 말했다. 

지역주택조합사업은 1987년 제도 도입 후 활발히 운영되고 있지만 '원수에게 권한다'는 말이 있을 정도로 부작용도 많아 제도 폐지에 대한 요구도 적지 않았다. 하지만 국토부는 주택 청약 과정을 거치지 않고 여전히 일반분양 물량보다 싼값에 내집을 장만할 수 있는 지주택사업의 순기능을 감안해 이번 대책을 마련했다고 설명했다. 국토부에 따르면 지주택 사업은 전체 주택공급량의 4~5%를 차지하고 있다. 2024년 기준 총 618개 조합에 조합원 약 26만명이 속해 운영되고 있으며 여기서 약 36만가구의 주택이 공급될 예정이다. 다만 조합원 피해가 불거진 2022년 이후 신규 사업이 줄고 있으며 조합설립, 사업시행인가 사업도 격감하고 있는 상태다. 

◆ 토지소유권 80% 확보하면 매수청구권 부여…토지 매입 기간 1년 이상 줄어

이번 대책에서 국토부는 먼저 지주택 사업에서의 토지 매입 기간을 줄여 정상적인 사업에 대해선 지원에 나선다는 방침을 밝혔다. 이에 따라 사업승인 신청이 가능한 지주택 사업의 요건을 현행 토지소유권 95% 확보에서 80% 확보로 변경했다.

조합설립 신청 조건도 현행 사용권원(토지 사용 합의) 80%, 토지소유권 15% 등 총 95% 토지확보 조건에서 토지매매계약 65%, 토지소유권 15% 등 80%로 낮췄다. 여기서 토지매매계약은 계약금을 지급한 계약이 체결된 상태를 말한다. 이는 사업시행인가시 토지소유 조건을 완화한데 따라 부실 사업이 늘어날 수 있다는 우려를 방지하기 위한 제도다.  

이에 따라 80% 토지소유권을 확보한 조합은 사업시행인가를 받은 후 나머지 토지 20%를 매수청구권을 활용해 매입할 수 있게 됐다. 지금은 95%의 소유권을 미리 확보해야 나머지 5%에 대해 매수청구권을 갖지만 앞으로는 보다 빨리 토지 매입을 마칠 수 있게 된 것이다. 이에 대해 국토부는 재개발·재건축 사업의 사업시행인가 조건을 도입했다고 설명했다.

장우철 주택정책관은 "재개발사업에서는 토지등 소유자의 4분의 3이 찬성해 사업시행인가가 이뤄지면 나머지 토지에 대해서는 수용 권한을 갖는 반면 지주택은 95% 토지를 소유해야 사업시행인가를 신청할 수 있어 형평성 문제가 제기됐다"며 "지주택은 수용보다 권한이 낮은 매수청구권이 주어지는 만큼 여전히 재개발에 비해 토지 매입이 까다로운 상황"이라고 말했다. 

이와 함께 지주택사업에서 흔히 일어나는 '셀프 알박기'도 봉쇄한다. 그동안 지주택사업에서는 대행·시행사들이 지주택사업 정보를 미리 입수한 후 해당 사업장의 토지를 매입한 뒤 사업에 반대하며 보상금으로 막대한 땅값을 뜯어내는 일이 종종 발생했다. 정부는 이의 방지를 위해 업무대행사 및 공동시행자와 그 특수관계인이 소유한 토지는 사업인가 후 매도청구가 가능하도록 특례를 마련했다. 

◆ 조합원 의결로 조합 해산 쉬워진다…조합 해산·탈퇴시 조합비 돌려 받기는 여전히 어려워

조합원들이 부실한 조합을 해산할 수 있는 근거도 마련했다. 그동안 조합원들이 한차례에 걸쳐 조합 해산을 총회에서 의결할 수 있었다. 하지만 해산 안건이 부결되면 그때부턴 조합의 부실 운영에도 불구하고 조합 해산을 상정할 수 없었다. 국토부는 이번 대책에서 정족수 3분의 2가 참석해 과반 이상 찬성이 나오면 언제든 조합을 해산할 수 있도록 했다. 

반면 조합의 탈퇴를 원하는 조합원은 탈퇴를 하더라도 이미 낸 조합비는 돌려 받지 못한다. 장우철 주택정책관은 "조합 가입은 계약에 따라 이뤄진 것으로 이후 사업 진척이 부진하더라도 정상적인 사업이 진행되고 있다면 개인적인 불안감에 따라 탈퇴할 경우 조합비를 못돌려 받는 것은 지금과 같다"고 말했다. 다만 조합이 조합원들의 의결에 따라 해산되더라도 조합비를 돌려 받기는 어려울 전망이다. 국토부는 지주택조합 해산에 따른 매몰비용을 공공 차원에서 마련하지 않는다는 방침이다. 

이와 함께 국토부는 이번 대책에서 조합원에 대해 사업 정보 공개를 확대한 것도 큰 개선 사항이라는 입장을 내놓고 있다. 장우철 주택정책관은 "그동안 지주택사업은 총회 문건이 아니면 사업에 대한 정보 공개를 하지 않았으며 무엇보다 조합원끼리의 상호 교류를 피하기 위해 조합원 연락처 등도 공개하지 않았다"며 "이번 공개 확대 조치에 따라 조합원들은 조합의 사업 방향에 대해 집단 대응이 가능해질 것"이라고 말했다. 사업 정보는 서울시 '정비사업 몽땅'과 같은 지자체 공식 인터넷 홈페이지 등에서 공개될 예정이다.  

국토부는 이번 대책 내용을 담은 주택법 개정안을 여당 이연희 의원 대표발의로 국회 상임위에 상정한 상태다. 6월 국회에서 개정안이 국회를 통과하면 시행령 마련 등 후속 절차를 거쳐 내년부터 시행하는 것을 목표로 하고 있다. 

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