[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 도심 내 청년 임대주택 공급을 위한 '비주택 리모델링 매입임대주택사업'이 지식산업센터(옛 아파트형 공장, 이하 지산)로 확대된다. 특히 서울 영등포·구로·금천 권역과 성수동, 분당 등 인기 지역 지산에서 얼마나 물량이 나올지가 주목된다.

임대수요가 많은 지산 밀집 지역에서의 공급은 임대주택 사업 효과를 극대화할 수 있을 것으로 예상된다. 다만 이번 리모델링 임대주택은 개별형 주택보다는 기숙사 형태 중심으로 공급될 가능성이 높다.

4일 건설부동산업계에 따르면 정부가 추진하는 지식산업센터 공장에 대한 리모델링 매입임대사업의 성공 관건은 가산디지털단지나 성수동, 분당 일대 지식산업센터가 공급될 지에 달렸다는 진단이 나온다. 

정부가 지난 2일 발표한 올해분 '비주택 리모델링 매입임대사업' 계획에 따르면, 매입 대상 비주택에 지식산업센터(옛 아파트형 공장, 이하 지산)도 포함된다. 국토교통부는 오는 3분기 안에 매입임대주택의 매입 대상을 규정한 '공공주택특별법' 시행령 개정을 완료한 뒤, 지산 매입 및 매입약정에 나설 예정이다.

이번 사업에 지산이 포함된 배경은 청년 임대주택 공급에 적합한 입지를 갖췄기 때문이다. 여기에 2020년 이후 급증한 지산의 미분양과 공실 문제를 정책적으로 해결하려는 목적도 담겨 있다.

최근 지산 시장은 극심한 미분양과 공실에 시달리고 있다. 업계에 따르면, 2020년 전국적인 부동산 상승기 당시 지산 공급량이 급증했지만, 2023년 경기 침체로 대량 미분양과 공실로 이어졌다. 통계에 따르면 2024년 연말 기준 서울·수도권 지산 미분양률은 44%, 인천은 63%에 달한다. 지난해부터 다소 안정세를 보이고 있으나 서울을 제외한 수도권 지산의 미분양률은 여전히 40% 수준이다.

이같은 대규모 공실사태에 따라 지식산업센터의 주거 용도변경 요구가 나오고 있는 상태다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 '인구구조 전환에 대응한 향후 정책과제' 보고서에서 청년층 주거공급 확대를 위해 지식산업센터의 주거 용도 전환을 제안한 바 있다.

박 부연구위원은 "지식산업센터는 대규모 미분양과 장기간 공실로 인해 본연의 기능을 하지 못하고 유휴부지로 전락한 상태"라며 "이들 지식산업센터는 대부분 교통여건을 비롯한 입지여건이 뛰어난 만큼 청년층 임대주거시설로 가치를 보유하고 있다"고 진단했다. 

정부는 지식산업센터(이하 지산)의 임대주택 전환을 적극 검토하고 있다. 원칙적으로 매입은 동 단위로 진행되며, 구분 소유권을 가진 수분양자가 있는 경우 건물주는 이들의 소유권을 이전받은 뒤 매각할 수 있다. 다만 현행 법령상 지산 공장은 매입 대상에 포함되지 않아, 시행령 개정이 선행돼야 한다. 이에 따라 2일 발표된 올해 리모델링 매입임대사업 2000실 가운데 지산 공장은 포함되지 않았다. 국토교통부 관계자는 "시행령 개정 후 지산 공장 매입을 시작할 예정이며, 매입 물량은 아직 검토 중"이라고 밝혔다.

특히 공급되는 입지에도 관심이 쏠린다. 지산은 원칙적으로 준공업지역 등 공업지역에만 건설할 수 있으며, 서울에서는 금천·구로·영등포·강서구 등 서남권과 성수동·도봉구 등 강북권에 밀집돼 있다. 이 가운데 가산디지털단지 인근과 성수동 일대는 교통 여건이 양호하고 스타트업 입주가 활발해 임대주택 수요가 높다. 반면 공실률은 상당 부분 해소된 상태다. 업계에 따르면 서울 준공업지역 지산의 공실률은 20%를 넘지 않으며, 역세권 등 우수 입지 물량은 10% 미만이다. 이에 따라 이들 지역에서 매입물량 확보는 쉽지 않을 것으로 전망된다.

이와 함께 매입가격도 걸림돌이 될 전망이다. 국토부는 최근 신축매입임대주택사업에서의 고가 매입 논란을 방지하기 위해 엄격한 매입 심사 방침을 정했다. 이에 따라 지산 역시 매입 물건의 토지 가격은 인정 받을 수 있지만 건물 가격은 대부분 인정받지 못할 가능성이 높다. 이렇게 되면 건물가치가 낮은 입주 30~40년이 넘은 구축 지산이 매입 대상이 될 것으로 보인다. 이 경우 서울 서남권의 역세권 등 요지에 위치한 지산은 매각보다 자체 개발에 나설 가능성이 높은 것으로 진단된다.

결국 서울 서남권에 위치한 지산은 매입 물량이 미미할 수 있다는 게 업계의 진단이다. 대신 상대적으로 매입가격이 저렴한 수도권 지산 물량이 주요 매입 대상이 될 것이란 예측이 나온다. 국토부 관계자는 "수도권 지산이 공실률이 높은데 이들에서 매입 신청이 이뤄질 것으로 본다"고 말했다. 다만 수도권에서도 성남 분당 창조경제밸리나 광명시 등의 지산은 선호도가 높은 지역으로 꼽힌다. 

업계 관계자는 "지산 리모델링 임대주택 사업의 성과는 결국 서울 서남권이나 성수동, 분당·판교 지산이 얼마나 합류하느냐에 달린 듯하다"며 "수도권 조정대상지역이라도 서울과 거리가 먼 곳의 경우 아무래도 청년 임대주택으로서의 가치가 낮을 수밖에 없을 것"이라고 말했다.  

이와 함께 지산 공장을 임대주택으로 사용하려면 아파트 리모델링 수준의 전면 리모델링이 불가피할 전망이다. 지식산업센터는 오피스텔과 달리 개별 욕실·화장실이 없는 경우가 많은데 특히 공장의 경우는 개별 화장실을 갖춘 곳이 드문 상황이다. 더욱이 건물 자체에 오수 배수관이 없는 경우가 많아 전면 리모델링을 하더라도 욕실·화장실을 설치하기는 쉽지 않은 실정이다. 이에 따라 지산 공장은 개별 주거시설이 아닌 기숙사 형태로 공급될 가능성이 높은 상태다. 

이렇게 되면 임대주택 조성비용이 과다 지출될 수 있을 것으로 예상된다. 이 경우 임대료 상승도 불가피할 전망이다. 이에 대해 국토부 관계자는 "비주택 리모델링 임대사업은 매입임대주택사업의 일환으로 추진되는 만큼 임대료는 물론 조성비용도 이에 준해 결정된다"며 "과도한 비용을 들여 조성할 수 없기 때문에 그런 지산은 매입 대상이 되지 않을 것"이라고 말했다. 

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