[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 수도권 물류센터 시장이 공급 확대 국면을 지나 점진적인 안정화 단계에 접어들고 있다. 공실률이 뚜렷한 하락세를 보이는 가운데, 조 단위 대형 거래가 성사되며 시장 분위기도 서서히 반전되는 모습이다.

6일 상업용 부동산 전문기업 '젠스타메이트'는 '2025 수도권 물류센터 연간 리포트'를 통해 이 같이 밝혔다.

지난해 4분기 기준 수도권 물류센터 공실률은 약 17.6%로 집계되며 전년 동기(25.9%) 대비 8.3%포인트(p) 떨어졌다. 임차 수요가 집중된 상온 시설의 공실률은 10.2% 수준으로 내려가며 개선 흐름을 보였다. 신규 공급 둔화, 저온 시설을 상온으로 전환하는 자산 리포지셔닝, 임차 수요의 점진적 회복 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.

지난해 연간 수도권 물류센터 거래금액은 약 4조5186억원으로 전년(4조6782억원) 대비 5.2% 감소했으나, 거래면적은 224만7300㎡로 소폭(4만6200㎡) 증가했다. 권역별로는 서부권이 약 2조8000억원으로 전체 거래의 61%를 차지하며 시장을 주도했다.

지난해 4분기 인천 소재 청라로지스틱스센터(약 42만9000㎡)가 1조원 규모로 거래된 영향이 컸다. 해당 자산은 공실을 대거 해소한 뒤 손바뀜이 이뤄져, 시장 회복세를 가늠할 수 있는 사례로 주목받는다. 이밖에 안산 시화물류센터(5123억원), GREENWAVE 시화물류센터(4750억원) 등 서부권에서 대형 거래가 이어졌다. 동남권 전체 거래규모는 9151억원 규모다.

공급 측면에서는 뚜렷한 조정 흐름이 나타났다. 같은 기간 수도권 물류센터 연간 신규 공급량은 약 121만1100㎡로, 2024년(410만5200㎡) 대비 71% 감소했다. 역대 최대치였던 2023년 공급량의 약 20%다. 지난해 4분기에는 약 36만3000㎡가 신규 공급됐으며, 남부권이 가장 큰 비중을 차지했다. 현대글로비스 안성 W&D센터와 안성 CDC 물류센터가 준공되며 남부권 공급을 이끌었고, 동남권에서는 로지스포인트신해리와 GST 동곤지암 물류센터 등이 공급됐다.

이러한 흐름은 올해도 이어질 전망이다. 2025년 연간 신규 인허가는 25건에 그쳤고, 4분기에는 신규 착공이 한 건도 없었다. 인허가 후 착공까지 평균 소요 기간도 317일로 길어지는 추세다. 공사비 상승과 재원 조달 여건 악화가 개발 전반을 지연시키고 있어서다. 올해 예정 공급량은 약 221만7600㎡로 집계되지만, 실제 공급 규모는 계획을 밑돌 가능성이 높다.

지난해 4분기 기준 수도권 상온 물류센터 평균 임대료는 3.3㎡당 3만2557원으로 전년 동기 대비 0.6% 상승했다. 올해 신규 공급이 집중될 것으로 예상되는 동남권과 남부권의 경우 향후 공실률 안정화 속도는 다소 완만해질 가능성이 있다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 "지난해 수도권 물류센터 시장은 공급 확대 사이클의 조정 단계를 지나 점진적인 균형 회복 국면에 진입했다"며 "지난 분기 초대형 거래 성사와 공실률 개선은 구조적 과잉 국면이 완화되고 있음을 보여주는 지표"라고 평가했다.

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