[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 정비사업 최대어 중 하나로 꼽히는 양천구 목동 신시가지 아파트 재건축 사업이 본궤도에 오르면서 업계 전반이 달아오르고 있다. 국내외 최정상급 건축사사무소들이 프리미엄 단지 조성을 내세우며 설계 대전을 벌이는 가운데, 시공권을 따내기 위한 대형 건설사들의 '선별 수주' 전쟁도 막을 올릴 전망이다.

◆ 글로벌 설계사 총출동…14개 단지 중 절반 '밑그림' 완성

27일 정비업계에 따르면 목동신시가지 14개 단지 중 절반에 해당하는 7개 단지가 지난해 하반기에 걸쳐 올 초까지 설계사 선정을 마무리 지으며 사업에 가속도를 붙이고 있다. 대형 건축사 사무소들의 치열한 각축전 양상이 뚜렷하게 나타나는 것이 특징이다.

나우동인건축은 4단지와 10단지를, 건원건축은 6단지와 9단지를 각각 품에 안았다. 에이앤유(ANU)디자인그룹 역시 8단지와 13단지 두 곳의 설계를 수주하는 쾌거를 거뒀다. 14개 단지 중 일반분양 물량이 많아 알짜 사업장으로 꼽히는 5단지의 경우 치열한 경쟁 끝에 에이앤유·삼우 컨소시엄이 최종 설계사로 낙점됐다.

아직 설계사 선정 절차를 진행 중인 단지들의 수주 열기도 매섭다. 이달 중 주민 총회를 앞둔 3단지의 경우 디에이그룹 엔지니어링, 에이앤유, 정림건축 등 3개 사가 출사표를 던지고 팽팽한 3파전을 벌이고 있다. 3단지 재건축은 기존 1588가구를 최고 49층, 3323가구 규모로 탈바꿈하는 사업이다.

디에이그룹은 최근 강남구 압구정2·4구역 재개발과 성수전략정비구역 4지구 등의 설계를 연달아 따내며 입증한 하이엔드 설계 능력을 전면에 내세웠다. 목동 3단지 재건축 수주를 위해 글로벌 2위 설계사 '아르카디스'와 두바이 부르즈칼리파 조경을 맡았던 '에스더블유에이'(SWA) 그룹과 손을 잡는 승부수를 던졌다.

이에 맞서는 에이앤유 역시 아크로리버파크, 래미안 원베일리, 디에이치 클래스트 등 서초구 반포 일대의 랜드마크를 설계했던 화려한 이력을 강조했다. 글로벌 설계사인 '유엔스튜디오'와의 전폭적인 협업을 통해 하이엔드 프리미엄 단지를 선보이겠다고 공언했다.

7단지 설계 수주전 역시 정비업계의 이목을 집중시키고 있다. 당초 유력한 입찰 후보로 거론되며 현장설명회까지 참석했던 희림건축과 삼우건축 등이 지난 13일 마감된 입찰에 최종적으로 제안서를 내지 않으면서 경쟁 구도에 변화가 생겼다.

이에 해안건축, 건원건축, 마이건축사사무소, 에스파스건축사사무소 등 4개 사의 진검승부로 압축됐다. 7단지 재건축 추진위원회는 다음달 3일 제안서와 영상 접수를 마감하고, 같은 달 25일 주민총회를 열어 최종 승자를 가릴 예정이다. 11단지 역시 최근 설계사 선정 공고를 내고 에이앤유, 건원 등 6곳이 참석한 가운데 현장설명회를 성황리에 마쳤다.

건축사사무소들이 이토록 목동 재건축 입성에 사활을 거는 이유는 이곳에서의 성과가 단순한 매출 증대 그 이상을 의미하기 때문이다. 상징적인 사업장 한 개를 선점하면 그 영향이 다른 정비사업장 수주에까지 미칠 수 있다.

익명을 요구한 한 대형 건축사사무소 관계자는 "목동과 같은 초대형 랜드마크 프로젝트를 수주하고 성공적으로 완수했다는 경험은 설계사의 무형 자산인 인지도를 수직 상승시키는 기폭제가 된다"며 "조합원들 입장에서도 눈에 보이지 않는 무형의 가치인 설계를 완벽히 평가하기 힘들기에, 결국 과거의 실적이라는 확실한 신호에 의존하게 된다"고 말했다.

◆ 강남 뛰어넘는 사업성…시공사 '옥석 가리기' 돌입

설계 경쟁부터 한 치의 양보 없는 접전이 펼쳐진 목동 재건축 시장의 시선은 이제 시공사 선정 일정으로 빠르게 옮겨가는 모습이다. 14개 단지 중 행정 절차가 가장 빠른 곳은 단연 6단지다. 6단지는 최근 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 내고 현장설명회를 개최했다. DL이앤씨와 삼성물산 건설부문, 현대건설 등 10여 개 대형 건설사가 대거 참석했다.

가장 적극적인 행보를 보이는 곳은 DL이앤씨다. 자사 하이엔드 브랜드인 '아크로'를 적용하기 위해 일찌감치 '아크로 목동'이라는 상표권까지 특허청에 출원하며 목동 재건축 1호 사업장을 반드시 품겠다는 강한 의지를 내비치고 있다. 6단지는 다가오는 4월 중 최종 시공사를 낙점할 계획이다.

설계사 선정을 마치고 올 하반기 본격적인 시공사 입찰에 돌입할 예정인 5단지도 대형 건설사들의 주요 표적이 되고 있다. 기존 1848가구에서 3930가구로 환골탈태하는 이 단지는 일반분양 물량만 무려 1600여가구로 14개 단지 중에서도 수익성이 가장 높다는 평가다. 최근 설계사를 확정한 4, 8, 9, 10, 13단지도 올 하반기부터 내년 상반기에 걸쳐 순차적으로 시공사 입찰 릴레이를 이어간다.

건설업계 일각에서는 과거와 같은 막가파식 진흙탕 경쟁은 연출되지 않을 것이란 분석이 지배적이다. 14개 대단지가 비슷한 시기에 동시다발적으로 쏟아지는 상황에서 모든 곳에 깃발을 꽂겠다며 출혈 경쟁을 벌이는 것은 재무적으로 엄청난 리스크일 수 있어서다.

한 대형 건설사 관계자는 "각사 브랜드 포지셔닝과 단지별 사업성, 조합원 성향 등을 종합적으로 면밀히 분석해 전략적으로 우위를 점할 수 있는 2~3곳에 역량을 집중하는 선별 수주 전략을 짜고 있을 것"이라고 말했다. 

대형 건설사들이 치열한 눈치싸움을 벌이는 배경에는 목동의 압도적인 사업성이 자리하고 있다. 목동 신시가지 단지들의 기존 용적률은 대다수 116~125% 수준으로 서울시 내 재건축 단지 중에서도 손꼽히게 낮다. 통상 용적률이 200% 이하라면 사업성이 양호하다고 본다.

가장 용적률이 높은 13단지조차 159%에 불과해 강남권 주요 재건축 단지들보다 훨씬 유리한 조건을 갖췄다. 대다수 단지의 평균 대지지분이 20평을 훌쩍 넘어 신축 시 일반분양에 기여하는 물량이 많다는 장점도 있다. 정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원은 "목동신시가지는 서울 도심 내에서 상대적으로 대지지분이 매우 높고 용적률은 낮아 재건축 진행 시 탁월한 사업성이 보장되는 희소성 높은 곳"이라며 "재건축이 가시화될수록 향후 자산 가치가 더욱 가파르게 상승할 것으로 기대된다"고 말했다.

목동과 신정동 일대에 조성된 목동신시가지 14개 단지에는 총 2만6629가구가 거주 중이다. 2031년까지 순차적인 착공을 거쳐 재건축이 완료되면 최고 49층의 스카이라인과 함께 4만7438가구 규모의 미래형 주거지로 거듭날 예정이다. 순증 물량만 2만800가구다. 단일 생활권 기준으로는 서울에서 손꼽히는 역대급 공급 물량이다.

관할 지자체인 양천구 역시 이 같은 역사적인 대개조 사업에 전폭적인 행정 지원을 아끼지 않고 있다. 목동 재건축의 성공적인 진행 과정이 향후 서울 내 대규모 정비사업의 새로운 가이드라인이자 기준이 될 가능성이 크다고 보는 시선이 짙다.

이기재 양천구청장은 "주택시장 안정을 위해 가장 중요한 것은 막연한 새로운 공급보다는 현재 궤도에 오른 정비사업이 원활히 진행되도록 규제를 완화하고 사업을 촉진하는 것"이라며 목동 재건축에 대한 전폭적인 지지와 속도전 의지를 재확인하기도 했다.

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