[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 10·15 부동산 대책을 내놓은 지 한 달 만에 서울 아파트 거래량이 평소의 4분의 1 수준으로 급감하며 시장이 급속히 얼어붙고 있다. 강화된 대출 규제에 더해 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 ′갭투자′(전세끼고 매수) 수요가 사실상 차단된 영향이 크게 작용한 것으로 분석된다.

다만 거래 위축에도 불구하고 가격 조정이나 급매 출현은 제한적인 모습이다. 시장의 불확실성이 커졌지만 가격 하방 압력이 본격화되지는 않아 '안정화'로 판단하기는 이르다는 평가가 나온다. 특히 송파·서초 등 강남권과 마포·광진 등 한강벨트 주요 지역은 거래 감소 속에서도 오름세를 이어가며 매수·매도자 모두 관망세를 유지하는 분위기다.

전문가들은 당분간 '눈치보기' 장세가 이어지며 뚜렷한 방향성이 나타나기 어려울 것으로 보고 있다.

◆ 10·15 대책 후 거래절벽…서울 아파트 거래 75.9% ↓

16일 업계에 따르면 10·15 대책으로 거래량이 대폭 감소했지만 집값 하락 등의 영향이 아직까지 나타나고 있지 않아 시장이 안정화되기까진 다소 시간이 소요될 것으로 관측된다.

정부가 10·15 주택시장 안정화 방안을 발표한 이후 한달 가까이 지난 가운데 시장이 급속도로 위축되고 있는 모양새다. 대책 발표 전후로 30일 동안의 거래량을 비교해보면 75% 줄었다.

10·15 대책 시행으로 규제지역에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV) 한도가 종전 70%에서 40%로 강화되고 주택담보대출 금액 상한은 가격에 따라 15억원 미만 6억원, 15억원 초과∼25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 차등 적용됐다. 더불어 서울 전 지역이 토허구역으로 묶이면서 2년 실거주 의무가 부여돼 갭투자가 차단된 효과가 나타나고 있는 것으로 풀이된다.

지난달 16일부터 이날까지 30일 동안 서울 아파트 거래량은 2698건이다. 이는 직전 30일(9월16일~10월15일) 거래량인 1만1205건에 비하면 75.9% 감소한 수치다.

자치구별로 보면 서초구와 송파구 두 지역에서 유일하게 거래가 늘어난 것으로 나타났다. 대책 발표 이후 서초구는 119건, 송파구는 412건으로 각각 11건, 14건씩 늘었다. 반면 거래량이 가장 많이 줄어든 곳은 영등포구로 나타났다. 대책발표 이전과 비교하면 거래량이 92.9% 급감했고 광진구와 성동구도 각각 89.6%, 89.0% 감소했다.

한 공인중개사사무소 관계자는 "문의가 간간히 있긴 하지만 실제 거래까지 이어지는 경우가 거의 없는 수준"이라며 "대책 발표 직후때랑 비교하면 시장이 얼어붙은 느낌"이라고 말했다.

◆ 강남권·한강벨트 오름세…집값 상승 기대감에 '관망세' 확산

거래절벽이 심화되고 있지만 가격 하락이나 급매 확산은 뚜렷하게 나타나지 않고 있다. 특히 송파·서초 등 강남권과 마포·광진 등 이른바 '한강벨트' 주요 지역은 거래 위축에도 불구하고 여전히 상승 흐름을 이어가고 있다.

핵심 입지에 대한 수요가 견조한 데다 희소성이 높은 단지를 중심으로 가격 상승 기대감이 여전히 유효해 단기간에 가격 조정으로 이어지기는 쉽지 않을 것이라는 관측이 나온다.

한국부동산원 11월 둘째 주(11월10일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 전주 대비 0.17% 올랐다. 전주 상승률(0.19%)보다는 0.02%포인트(p) 둔화됐다.

하지만 한강벨트권 일부 지역에서는 오름폭이 확대됐다. 성동구가 직전주 대비 0.37% 오르며 상승률이 전주 보다 0.08%p 확대됐다. 같은기간 송파구(0.43%→0.47%), 서초구(0.16%→0.20%), 용산구(0.23%→0.31%) 등도 오름세를 보였다. 한강벨트 주요 지역인 마포구(0.23%)와 광진구(0.15%)는 상승폭을 유지했다.

정부가 연말 추가 대책을 예고한데다 부동산 정책에 대한 불확실성 등 복합적인 요인이 맞물리며 당분간 매도·매수 눈치보기 장세가 지속될 것으로 전망된다.

업계 관계자는 "강남권과 한강벨트는 실수요 비중이 높고 기존 매물 자체가 적어 거래가 줄어도 가격이 쉽게 떨어지지 않는다"면서 "정책 방향이 명확히 잡히기 전까지는 매수자들이 선뜻 움직이기 어렵고 매도자 역시 가격 방어 심리가 강해 거래가 쉽게 살아나기 어려울 것"이라고 말했다. 

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