[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 10·15 부동산 대책 시행 이후 수도권 주택시장에 불확실성이 커지면서 분양일정을 미루는 재건축·재개발 사업장이 늘고 있다. 강화된 청약 자격과 대출 규제로 시장이 얼어붙는 가운데, 현금 여력을 갖춘 수요자 중심으로 청약 판도가 재편되는 모습이다.

2025년 10~12월 서울 분양 예정 단지 [그래픽=홍종현 미술기자]

◆ '사업성 검증' 서울 상급지는 일정 그대로… 외곽 지역은?

28일 건설업계에 따르면 올 10~12월 분양을 앞뒀던 단지 중 다수가 일정을 조정할 것으로 보인다. 10·15 부동산 대책 시행으로 서울 전역과 과천시, 성남시 분당구 등 경기 12곳이 규제지역으로 새롭게 지정되면서다.

규제지역에서는 청약 1순위 자격 요건이 강화된다. 기존에는 청약통장 가입 1년 이상이면 가능했지만, 앞으로는 가입 2년 이상이어야 하며 가구주만 일반 1순위 신청이 가능하다. 생애최초 특별공급도 무주택 가구주만 신청할 수 있도록 제한된다. 

가점제 비율이 높아지면서 당첨 확률은 사실상 장기 무주택자와 다자녀 가구에 몰리게 됐다. 반대로 무주택 기간이 짧고 부양가족이 적어 추첨에 희망을 걸어야 하는 청년층의 당첨 가능성은 대폭 줄어든 셈이다.

규제지역 내 재당첨 제한기간도 강화됐다. 투기과열지구의 경우 10년, 조정대상지역은 7년으로 설정돼 단기간 내 재청약이 어렵다. 과거에는 비규제지역에서 자유롭게 재도전을 할 수 있었으나 이제는 한 번의 기회에 더 큰 무게가 주어졌다는 평가다.

송승현 도시와경제 대표는 "이번 대책은 여러 강도 높은 규제 조치를 한꺼번에 동원한 것이어서, 과열세가 뚜렷한 서울이나 수도권 핵심 지역에서는 단기적으로 거래 위축이 발생할 수밖에 없다"고 우려했다. 

실제로 연내 분양에 나서기로 했던 구로구 오류현대 재건축(단지명 미정) 조합은 일정을 내년으로 미뤘다. 시공사인 현대엔지니어링 관계자는 "내부 사정도 일부 있지만, 정부 규제가 자주 바뀌고 시장이 불안정한 상황이라 분양 시점을 신중히 보고 있다"며 "시장 분위기가 안정된 뒤 추진하는 게 낫다는 판단"이라고 말했다.

서초구 '아크로드 서초'(1161가구)가 청약시장에 나설 예정이었으나 다음달로 밀렸다. 시공사인 DL이앤씨 관계자는 "지방자치단체의 승인 지연 문제가 있어 미뤄졌고 규제 때문만은 아니다"라고 말했다.

영등포구 '더샵 신풍역'도 마찬가지다. 연내 분양할 것이라는 예측이 우세했던 서초구 '오티에르 반포'(87가구)와 영등포구 '더샵르프리베'(324가구) 또한 일정을 협의 중이다. 포스코이앤씨 관계자는 "오티에르반포는 분양 일정이 정해진 바가 없으며 더샵르프리베는 내년 1월 정도일 것으로 예상된다"며 "분양 일정과 부동산 대책은 관련이 없다"고 해명했다.

업계에선 상급지로 불리는 서울 '한강벨트' 지역이 아닌 외곽 지역에서의 분양 일정 조정이 향후 강하게 나타날 것이라는 시선이 지배적이다. 통상 분양을 미룰 때는 집이 팔리지 않을 것이란 걱정이 선행하는데, 각종 규제로 인해 실수요자의 구매력 회복이 불가능한 상황에서도 핵심 입지를 현금으로 살 수 있는 수요자가 몰리는 지역에선 꼭 그럴 필요가 없기 때문이다.

한 대형 건설사 관계자는 "서울 강남이나 용산 같은 경우 실수요층의 자금력이 워낙 탄탄해 중도금이나 잔금대출 규제가 사업 일정에 큰 영향을 주지 않는다"며 "이미 현금 확보가 가능한 수요자 중심으로 청약이 이뤄지기 때문에 분양 일정 조정은 고려하지 않고 있다"고 말했다.

또 다른 업계 관계자는 "예전에는 일정이 다소 늦어지더라도 대략적인 계획을 잡고 움직였지만, 최근에는 지연이 길어지면 사실상 기약이 없어지는 분위기"라며 "대형 건설사들은 모두 비슷한 상황이라 구체적인 분양 시기를 확정하기 어렵다"고 토로했다.

◆ "결국 현금부자만 청약 가능"…시장 양극화 심화

분양하는 시행사나 건설사뿐 아니라 청약 도전을 고민하고 있던 예비 수분양자들도 걱정이 이만저만이 아니다. 지난 16일부터 규제지역으로 지정된 지역에서 입주자모집공고를 낸 단지에는 중도금 대출 LTV(담보인정비율)이 종전 60% 수준이 아닌 40%가 적용된다. 

규제지역 지정으로 인해 대출 한도가 줄었다는 의미다. 예컨대 규제지역에서 계약금이 10%, 잔금이 30%인 분양가 15억원 아파트에 당첨됐다고 가정하면 중도금 9억원 중에서 3억원은 대출받기 어려워진다.

아파트를 분양받을 땐 통상 10~20%의 계약금을 낸 뒤 중도금 50~60%를 처리하고 나머지를 지불해야 한다. 여기서 가장 큰 비중을 차지하는 중도금을 대출받기 힘들어질수록 계약자가 손에 쥐고 있는 현금이 많아야 한다.

잔금대출로 전환할 때도 대출 한도가 제한된다. 15억원 이하 주택은 6억원, 15억~25억원 이하는 4억원만 대출이 가능하다. 잔금이 가까워진 시점에 전세 세입자를 구해 보증금을 보태는 방식으로 집을 사는 이들도 막혔으나, 올 6월 대출 규제가 시행되며 이 또한 불가하다. 

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "기준금리가 떨어지더라도 금융권에서 스트레스 금리를 가산하는 등의 방식으로 금리 하락이 지연되면, 대출 가능 한도 내 매물이 거의 존재하지 않게 될 것"이라며 "결과적으로 현금 자산층만 움직이는 시장으로 변질되면서 중산층의 주거 사다리 붕괴가 심화될 수 있다"고 지적했다.

분양업계 관계자는 "대출 규제 강화로 일반 수요층의 진입 장벽은 높아졌지만, 강남권 주요 단지는 여전히 청약 경쟁률이 높을 것으로 본다"며 "오히려 자금 여력이 있는 고소득층 중심의 '옥석 가리기' 현상이 더 뚜렷해질 것"이라고 설명했다.

전문가 사이에선 지금과 같은 규제를 시행하더라도 무주택 서민과 청년 등 주택 구입이 절실한 실수요 중심의 예외적인 관리가 필요하다는 의견이 제시된다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "생애최초, 신혼부부, 자녀양육가구 등 실수요층에 한해 DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV 완화를 적용하는 등의 방식을 고려해야 한다"며 "소득 대비 상환능력 기준을 세분화해 서민들의 내 집 마련 사다리를 유지하는 방법도 있다"고 말했다. 

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