"민간임대 만기 앞뒀는데"... 분양가산정 모호성에 사업자-세입자 갈등 확산

기사입력 : 2025년09월21일 07:00

최종수정 : 2025년09월21일 07:00

충북 청주·인천 등 민간임대주택 임차인, 분양가·우선권 불만에 집단 대응
분양전환 산정 기준 논란 일어… 제도 공백 지적

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 민간임대주택의 의무 임대기간이 속속 만료되면서 분양전환 가격과 우선권을 둘러싼 임차인과 임대업자 간 갈등이 전국 곳곳에서 불거지고 있다. 분양전환 여부와 가격 산정의 불명확한 규정이 맞물리며 법적 대응으로 번지는 양상이다.

◆ "처음 말한 가격 어디갔나" 임대기간 종료 앞둔 민간임대주택 갈등 번져

21일 주택업계에 따르면 올 2월 임대기간이 끝난 충북 청주시 동남지구 '대성베르힐1·2단지' 입주민은 분양전환을 예고한 대성건설에 대한 법적 대응을 준비하고 있다.

1507가구 규모의 이 단지는 2019년 입주한 민간임대아파트다. 5년 임대 후 분양을 받거나 1회에 한해 임대기간을 2년 연장해 최장 7년까지 거주한 후 분양을 선택할 수 있다. 임대 기간 만기일은 올 2월로 당시 대성건설은 분양 전환을 결정하며 전용 84㎡ 분양가로 약 4억6000만원을 제시했다. 인근 '청주동남파라곤'(2022년 입주)가 이달 17일과 10일 각각 4억원(15층)과 3억8000만원(6층)에 매매계약을 체결한 것과 비교하면 높은 가격이다.

임차인들은 즉각 반발하고 나섰다. 계약 당시 분양사무소 관계자가 분양 전환 시 임차인에게 우선 계약권을 지급할 예정이며 분양가보다 20% 할인된 금액을 제시하겠다는 약속을 했다는 것이다. 지난 4월 대성건설 측은 지정한 기간 내에 계약을 하는 임차인에 한해 2000만원 할인 분양을 하겠다는 합의안을 제시했으나 갈등은 아직 봉합되지 않은 상황이다.

인천 미추홀구에 위치한 민간임대주택 '도화 서희스타힐스'(520가구) 임차인들은 최근 분양전환을 결정한 인천도화리츠(REITs, 부동산투자회사)를 대상으로 법원에 절차 중지 가처분 신청을 냈다. 2016년 11월 준공한 이 아파트는 지난해 말 8년의 의무임대 기간이 끝났다.

2014년 리츠가 처음 생길 당시에는 준공공 임대아파트로 추진됐지만, 이 주택의 근거법이었던 임대주택법이 2016년 폐지되고 '민간임대주택에 관한 특별법'이 시행되면서 '뉴스테이'(New Stay)로 전환됐다. 의무 임차 기간은 10년에서 8년으로 조정됐으며, 연 5%의 임대료 상승 제한도 해제됐다.

인천도화리츠 지분은 대한주택보증(58.41%)이 가장 많이 갖고 있다. 이어 자산관리회사(AMC)인 인천도시공사(iH)가 24.04%를 보유했으며 시공사인 서희건설(17.55%) 지분이 뒤를 잇는다. 이들은 의무임대 기간 만료 전부터 일부 가구에 대한 분양을 진행했다. 분양가는 감정평가액을 기반으로 정해졌다. 170가구는 리츠가 제시한 분양가에 동의, 분양계약을 체결했으나 일부 임차인은 여전히 분양을 반대하고 있다.

이들은 임대주택법 폐지 전 의무임대 기간은 10년이었으며, 임대차 계약을 체결할 당시 최초 분양가로 10년 후에 입주할 수 있다는 조건을 믿고 8년을 기다렸다고 주장한다.

감평액 선정 기준도 애매하다는 의견이 제시됐다. 임차인 A씨는 "민간임대주택은 민간 임대인이 감정업체를 통해 분양가격을 정하는 것이 일반적"이라면서도 "도화 서희스타힐스는 준공공임대아파트로 착공됐으나 공공임대주택처럼 기초자치단체가 선정한 감정업체 2곳의 평균치로 분양가를 정해야 한다"고 말했다. 아직 이 단지 분양전환에 관한 자세한 계획은 정해진 바 없는 상태다.

◆ 감정평가·산정기준 공백… 제도 개선 요구에도 법적으론 어렵다?

민간임대주택은 양질의 임대주택을 안정적으로 공급하기 위해 도입됐다. 취지는 좋지만 의무임대 기간 만기 도래 시 제기될 수 있는 문제점에 대한 논의가 충분치 않았다는 비판이 나온다.

임대업자는 의무 임대 기간이 끝나면 분양 전환을 고려할 수 있다. 실제로 민간임대주택 임차인 상당수는 분양전환을 기다리며 의무 임대 기간을 채우곤 한다. 그러나 민간임대특별법에 분양전환의 구체적 방법이나 분양가에 관한 명확한 규정은 없다. 의무 임대가 끝나면 임차인에게 분양 전환 우선권을 부여한다거나, 분양가를 할인한다는 내용이 명시되지 않았다. 분양 전환 자체도 임대업자 마음에 달렸다.

민간임대주택은 2017년 12월 전세 시장 안정을 위해 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표한 직후 공급이 활성화됐다. 임대업자에게 취득세·재산세 감면 등 각종 세제혜택을 제공해서다. 2018~2020년 공급된 민간임대주택은 각각 33만4686가구와 26만5006가구, 28만853가구에 달했다.

이때 시장에 풀렸던 민간임대주택 의무 임대 기간이 끝나가며 관련 제도에 대한 재논의가 필요하다는 목소리가 높다. 정주희 한국부동산연구원 연구위원은 "임대주택의 원활한 공급과 서민 주거안정을 동시에 추구하기 위해서는 임대사업자와 임차인 간 이익의 균형 등을 고려한 분양가 산정기준 마련과 현행 법제도의 개선 및 보완이 요구된다"며 "주택가격 변동폭이 큰 경우는 더욱 그렇다"고 지적했다.

지난달 국회 정무위원회 소속 이강일 더불어민주당 의원(충북 청주시상당구)는 분양전환 가격이 명시되지 않을 경우 임대사업자와 임차인이 각각 산정한 감정평가법인의 평가금액의 평균을 상한으로 하는 산정 기준을 마련해야 한다는 내용의 민간임대특별법 개정안을 발의했다. 허위·과장 광고를 막기 위해 임대업자나 분양대행사가 입주자 모집 시 제시한 광고물 사본을 해당 지자체에 제출해야 한다는 조항 신설 또한 골자로 한다.

분양전환 가격을 다룬 민간임대특별법 개정안이 등장한 건 이번이 처음이 아니다. 하지만 규제지역 외 분양가 산정은 어디까지나 임대업자의 재산권 영역에 속하는 데다, 국회 문턱을 넘더라도 헌법상 소급입법 금지 원칙에 따라 이미 공급을 마친 사업장에 적용하기는 어렵다. 국토부 또한 이런 이유로 규정상 변화를 주기 힘들다는 입장이다.

결국 민간임대주택을 둘러싼 임차인과 임대업자 간 다툼을 막기 위해선 사업기간 연장이나 상장리츠로의 전환 등 다양한 출구전략이 요구된다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "대부분의 민간임대 사업장이 매 각차익만으로 수익을 확보해야 하는 구조이기에 자율적인 분양가 선정을 규제하면 수익률 악화가 불가피하다"며 "이 경우 투자시장에서의 신뢰를 잃어 신규 사업 활성화에 걸림돌로 작용할 것이므로 당초 공모제안과 계약에 기초한 출구를 보장해야 시장에서의 입지를 확보할 수 있다"고 제언했다.

chulsoofriend@newspim.com

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'시총 10배 증가' 팀 쿡 시대의 종언 이 기사는 8월 31일 오후 4시56분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다. [서울=뉴스핌] 김현영 기자 = 2026년 8월 31일은 팀 쿡이 애플(종목코드: AAPL) 최고경영자(CEO)로서 보내는 마지막 근무일이다. 2011년 스티브 잡스 사망 이후 15년간 애플을 이끌어온 그는 다음 날인 9월 1일부로 이사회 의장으로 물러나고, 오랜 기간 하드웨어 엔지니어링 부문을 총괄해온 존 터너스 수석부사장이 새로운 수장 자리에 오른다. 취임 8일 만에 신제품 발표회라는 첫 시험대에 오르는 터너스의 데뷔 무대는 9월 9일로 예정돼 있으며, 이 자리에서 애플의 첫 폴더블 아이폰이 공개될 가능성이 유력하게 점쳐지면서 투자자들의 이목이 집중되고 있다. ◆ 시총 10배 키운 팀 쿡, 그가 남긴 유산 쿡이 재임하는 동안 애플의 시가총액은 약 3,500억 달러에서 4조 6000억달러 이상으로 불어났다. 지난 7월에는 잠시 5조 달러 선을 넘기도 했다. 전설적인 창업자의 뒤를 이어받는다는 것 자체가 상당한 부담을 수반하는 과제임에도, 쿡은 재임 기간 주주가치를 10배 넘게 끌어올렸다. 시장에서는 지난 15년간 전 세계에서 주주가치를 견인한 CEO들 가운데서도 가장 성공적인 축에 속한다는 평가가 나온다. 팀 쿡 애플 최고경영자(CEO) [사진=애플] 쿡의 가장 큰 공로로 꼽히는 것은 2007년 처음 출시된 아이폰 사업을 애플의 지속적인 성장을 견인하는 엔진으로 완전히 변모시켰다는 점이다. 아이폰은 2025년 애플 전체 매출 4,161억 달러 가운데 2,095억 달러를 차지하며 단일 사업 부문이 전체 매출의 약 50%를 책임졌다. 뱅크오브아메리카(BofA) 글로벌리서치의 왐시 모한 애널리스트는 아이폰 제품군을 다양한 가격대에 걸쳐 폭넓게 확장시키고, 이와 연동된 공급망의 복잡성을 관리해낸 것이 전적으로 쿡의 공로라고 평가했다. 여기서 그치지 않고 쿡은 애플뮤직플러스, 애플TV플러스, 애플피트니스플러스, 애플워치, 에어팟 등 아이폰과 연계된 폭넓은 제품·서비스 생태계를 구축했다. 그 결과 서비스 부문은 이제 애플의 두 번째로 큰 사업으로 자리 잡아 지난해 1,091억 달러의 매출을 기록했으며, 세 번째로 큰 부문인 웨어러블 기기 역시 356억 달러의 매출을 올렸다. 만약 쿡이 아이폰 프랜차이즈를 서비스 부문으로까지 확장하지 못했다면, 오늘날과 같은 규모와 위상의 애플은 존재하지 못했을 것이라는 평가가 뒤따른다. 2007년 아이폰을 공개한 故 스티브 잡스 [사진=블룸버그] 재임 기간 내내 비판이 없었던 것은 아니다. 일각의 비판론자들은 아이폰의 뒤를 이을 만한 후속 제품이 부재하다는 점을 회사의 혁신 동력 약화를 보여주는 신호로 지적해왔다. 이에 대해 모한 애널리스트는 쿡이 물려받은 포트폴리오를 고려할 때 그가 각 사업 부문을 엄청나게 성장시켰으나, 아이폰이 워낙 크고 성공적이다 보니 다른 성과들을 가려버리는 측면이 있을 뿐이라고 반박했다. 실제로 수년 만에 처음 선보인 신규 제품군이었던 비전 프로는 다소 아쉬운 성과에 그쳤지만, 애플은 이 헤드셋을 위해 개발한 일부 기술을 향후 출시할 스마트글라스에 활용하고 있는 것으로 전해진다. 최근 들어서는 생성형 AI(인공지능) 도입이 더디다는 비판에 직면하며 차세대 개선판 시리(Siri)의 출시가 지연된 상태다. 그럼에도 AI 칩과 데이터센터에 수천억 달러를 쏟아붓고 있는 경쟁사들과 달리, 애플은 월가를 뒤흔들고 있는 AI발 밸류에이션 충격으로부터 상대적으로 자유로운 편이었다는 평가도 나온다. ◆ 완벽주의자 터너스는 누구인가 바통을 이어받는 존 터너스는 2001년 애플 제품 디자인팀의 일원으로 입사한 뒤 2013년 하드웨어 엔지니어링 부문 부사장으로 승진했고, 2021년에는 수석부사장 자리에 올랐다. 펜실베이니아대에서 기계공학을 전공했으며 애플 입사 전에는 버추얼 리서치 시스템스에서 근무한 이력이 있다. 지난 3월 맥북 네오 공개 행사 등 주요 제품 발표 무대에 여러 차례 등장하며 존재감을 넓혀왔지만, 최근 몇 년간 회사를 유심히 지켜본 이들이 아니고서는 여전히 대중에게는 낯선 인물이라는 평가가 많다. 애플 팀 쿡 최고경영자(CEO, 좌)와 차기 CEO로 취임 예정인 존 터너스 [사진=블룸버그] 터너스는 애플이 추구하는 완벽주의적 성향을 그대로 체현한 인물로도 알려져 있다. 그는 2024년 펜실베이니아대 공대 졸업식 축사에서, 자신이 맡았던 첫 애플 제품인 애플 시네마 디스플레이의 후면 나사 홈 개수를 두고 협력업체와 벌였던 실랑이를 소개한 바 있다. 협력업체가 제시한 나사는 홈이 35개였지만 터너스는 애플이 원하는 25개를 끝내 고수했다는 일화로, 사소해 보이는 부분까지 최선을 다하는 것이 제품을 대하는 자신의 원칙이라는 취지였다. 애플 측은 맥 라인업을 역대 최고 인기 제품군으로 끌어올리고 아이폰17 시리즈를 성공적으로 선보였으며 에어팟을 개선하는 데 터너스가 핵심적인 역할을 했다고 평가하고 있다. 여러 제품에 사용되는 재활용 알루미늄 합금 개발을 주도했고, 애플워치 울트라3에 적용된 3D 프린팅 티타늄 소재 작업에도 관여한 것으로 전해진다. 아이폰 17 프로 [사진=블룸버그] 지난 4월 발표된 이번 경영권 승계는 애플이 기기 사업이라는 본업에 다시 힘을 싣겠다는 신호로 받아들여지고 있다. 공급망과 영업, 재무에 밝았던 쿡과 달리 터너스는 하드웨어 엔지니어 출신이기 때문이다. 그가 외부 영입 인사가 아니라 회사 내부를 25년 가까이 깊이 이해하고 있는 인물이라는 점은 경영권 교체기에 흔히 발생하는 운영·전략적 실수의 위험을 낮춰주는 요인으로 꼽힌다. 다만 그만큼 더딘 전환기라는 변명은 통하지 않을 것이라는 지적도 나온다. 터너스는 AI가 촉발한 기술업계의 대격변 한복판에서 애플을 이끌게 됐다. 아이폰을 뒤이을 차세대 성장동력을 확보해야 한다는 과제도 안고 있다. 스마트글라스나 AI 핀 등 AI 기반 신제품에 사활을 건 경쟁사들이 늘어나는 가운데 애플 역시 소비자 전자업계에서의 지배력을 이어가려면 이 분야에서 자체적인 답을 내놓아야 하는 상황이다. 이와 함께 투자자들은 정교한 가격 전략과 흠잡을 데 없는 실행력, 실질적인 파급력을 갖춘 제품 로드맵을 요구할 것으로 보인다. ◆ 9월 9일 데뷔 무대, 관전 포인트는 '폴더블 아이폰' 터너스 신임 CEO에게 주어진 첫 시험대는 예상보다 훨씬 빨리 찾아온다. 애플은 9월 9일 캘리포니아주 쿠퍼티노 애플파크 내 스티브 잡스 극장에서 신제품 발표 행사를 연다. 이미 "서프라이즈 앤드 샤인(Surprise and Shine)"이라는 캐치프레이즈를 내걸고, 눈길을 끌 만한 제품 공개를 예고한 상태다. 애플은 구체적인 제품 라인업을 아직 밝히지 않았지만, 신형 아이폰과 업그레이드된 애플워치는 물론 스마트홈 시장을 겨냥한 여러 제품을 포함해 최대 8종에 달하는 기기가 공개될 것으로 전망된다. 애플이 8월 26일(현지시간) 내달 9일 행사 계획을 발표했다.[사진=애플 웹사이트] 가장 유력한 라인업은 아이폰18 프로와 아이폰18 프로맥스를 포함한 아이폰18 시리즈다. 더 낮은 발열과 긴 사용 시간을 구현할 것으로 기대되는 신형 2나노미터(nm) A20 프로 칩과 배터리 효율 개선·프라이버시 강화·혼잡한 데이터 네트워크 환경에서의 성능 향상을 가능케 할 C2 칩이 함께 탑재될 전망이다. 더 빠른 칩과 개선된 배터리, 카메라 성능이 적용되며 최소한 대형 모델에는 기계식 조리개가 들어갈 것으로 알려졌다. 반면 아이폰 에어 2세대와 일반형 아이폰18은 이번 행사에서 빠질 것으로 보인다. 애플이 연중 판매를 고르게 분산하기 위해 이들 제품과 보급형 아이폰18e, 신형 맥, 아이패드의 출시를 내년 봄으로 미룰 것이라는 관측이다. 시장의 진짜 관심은 애플의 첫 폴더블 스마트폰에 쏠려 있다. '아이폰 폴드' 혹은 '아이폰 울트라'로 불릴 가능성이 있는 이 제품이 현실화된다면, 아이폰X(아이폰 텐)과 3D 안면인식 도입 이후 최대 변화로 꼽힐 만한 이정표가 될 전망이다. 블룸버그통신에 따르면 터너스가 이 제품 개발을 직접 주도해왔으며, 그의 취임 시점 자체가 출시에 맞춰졌다는 해석도 나온다. 접었을 때는 여권 크기의 일반 스마트폰처럼 작동하다가 펼치면 책처럼 바깥쪽으로 열리며 태블릿 크기의 화면이 드러나는 구조로, 일반 스마트폰처럼 쓸 수 있는 5.3인치 외부 화면과 펼치면 나타나는 7.8인치 내부 화면 등 두 개의 화면을 갖출 것으로 예상된다. 일부 유출 정보에 따르면 페이스 ID 대신 터치 ID를 탑재하고, 멀티태스킹에 최적화된 초박형 디자인으로 데뷔할 가능성도 제기된다. 가격은 만만치 않을 전망이다. 여러 매체 보도와 시장조사업체 IDC의 나빌라 포팔 수석 리서치 디렉터에 따르면 예상 소비자가격은 2,000~2,500달러 수준에 달할 것으로 추정된다. 포팔 디렉터는 높은 가격에도 불구하고 이 제품이 상당한 성공을 거둘 것으로 내다봤는데, 최상위층 소비자를 겨냥한 제품인 만큼 이들이 구매를 위해 줄을 설 것이라는 설명이다. 시장 전문가들은 이 프리미엄 폴더블 기기가 판매가를 끌어올리는 동시에 애플에 새로운 마진 성장 동력을 제공할 것으로 기대하고 있다. IDC는 애플이 출시 첫해에만 1,000만 대 이상을 출하하며 침체가 예상되던 폴더블 시장 전체를 구해낼 것으로 내다봤다. 이에 힘입어 올해 폴더블 부문이 12.6% 성장하고 내년에는 성장률이 18%로 가속화될 것으로 IDC는 전망했으며, 2027년까지 애플이 전 세계 폴더블폰 출하량의 40%, 1,700만 대 이상을 차지할 것으로 예상했다. ▶②편에서 계속됨 kimhyun01@newspim.com 2026-09-01 00:06