[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 정비사업의 규제 완화에 적극 나설 뜻을 밝히면서 그동안 지지부진하던 도심 주택공급이 다시 속도를 낼 수 있을 것이라는 기대감이 커지고 있다. 도심 내 주택 공급 확대를 위해선 재건축·재개발 등 정비사업 필수적이라는 점에서 정책 전환 가능성이 높게 점쳐지기 때문이다.

업계에선 수년간 공급 병목의 원인으로 지목돼 온 재건축초과이익환수제, 용적률 제한, 복잡한 인허가 절차 등에 대한 구조적 개선이 필요하다고 입을 모았다. 다만 공익 확대를 전제로 한 규제완화는 다소 실효성이 떨어질 수 있다는 지적이 나온다.

◆ 공익 전제 규제완화, 실효성 있나…"공공이익 커질수록 사업성 줄어"

22일 업계에 따르면 도심 내 주택공급 확대방안으로 공익 확대를 전제로 한 재건축, 재개발 등 정비사업의 규제 완화 가능성이 높아지면서 사업성 확보가 쉽지 않아 속도감이 떨어질 것이란 우려가 나온다.

이재명 정부는 그동안 공공성 강화 원칙하에 재건축·재개발 절차 간소화 및 용적률·건폐율 완화를 추진하겠다고 밝혀왔다. 인사청문회를 앞두고 있는 김윤덕 국토교통부 장관 후보자 역시 최근 재건축·재개발 규제완화와 관련해 "적극 검토해야 한다"면서 "공공과 민간의 이익을 균형 있게 해야 할 필요가 있다"고 언급했다. 도심 내 주택공급 확대를 위해 규제완화는 필요하지만 공익 확대가 전제로 깔려야 한다는 취지다.

하지만 업계에선 용적률 상향 등 인센티브를 제공하더라도 공사비 상승과 기부채납 등 공공 기여분 증가 등으로 오히려 사업이 지연될 가능성이 있다는 지적이 나온다. 특히 지난달 말 규제 강화로 이주비 대출까지 원천 차단되는 등 규제가 겹겹이 쌓여 있어 사업 추진이 쉽진 않을 것이란 우려가 팽배하다.

송승현 도시와경제 대표는 "현실적으로 용적률 인센티브를 준다거나 절차 간소화가 이뤄져야 사업이 진행될 수 있다"면서도 "다만 인센티브를 준다해도 공공에서 많은 부분을 가져간다 하면 표면적으로는 '공급 활성화'로 보이겠지만 사업성이 떨어져 (정비사업) 추진은 어려울 것"이라고 말했다.

업계 관계자는 "건폐율·용적률 완화는 조합원들의 수익이 개선돼 개발이익이 늘어나지만 이 가운데 일부는 임대주택으로 공급해야 한다"면서 "공공이익을 확대할 경우 임대주택의 비중도 높아진다는 것인데 조합원들 사이에서 임대주택이 늘어나는 것을 반대하는 목소리가 많다는 점을 감안하면 사업이 오히려 더 지연될 가능성이 높다"고 말했다.

이어 "정비사업을 추진하는 입장에선 공공기여 수준이 미리 예측 가능해야 사업 계획을 세우기 쉽기 때문에 관련 제도들이 필요하다"면서 "이번 정부가 공공성을 더 중요시 하기 때문에 사업성 확보는 쉽지 않아 보인다"고 덧붙였다. 

실제로 서울을 포함한 수도권 내 공급 여력은 신규 택지 확보보다 정비사업 의존도가 절대적이다. 국토교통부와 부동산업계에 따르면 올해 서울에서 공급 예정이거나 공급된 아파트의 약 79%는 재건축·재개발 등 정비사업 물량으로 파악된다. 일반분양 기준으로도 정비사업 비중은 약 83%에 달해 도심 공급의 상당 부분이 정비사업에 의존하고 있는 실정이다. 하지만 복잡한 행정절차, 사업성 악화, 주민 갈등 등으로 수년째 지지부진한 상황이다.

◆ "재초환·분상제 폐지, 재건축·재개발 특례법 통과 절실"

업계에선 재건축초과이익환수제 폐지가 시급하다고 입을 모은다. 재초환은 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만원을 초과할 경우 초과분의 최대 50%까지 환수하는 제도다. 공사비가 급등한 상황에서 분담금 부담이 늘어난 조합원 입장에서는 재초환 부담금까지 더해질 경우 재건축 수익성은 떨어질 수밖에 없다. 시공사도 마찬가지로 수익성 저하와 자금 부담을 떠안으면서 사실상 사업 추진 동력을 상실할 수 있다.

같은 맥락에서 분양가상한제 역시 폐지돼야 한다는 목소리가 나온다. 분양가상한제에 가로막혀 자재비 인상 부담을 건설사가 떠안게 되면서 사업이 지연된다는 것이다.

재건축·재개발 촉진 특례법 통과 역시 필요한 상황이다. 특례법은 지난해 8·8 공급 대책에서 정비사업의 사업성을 높여 수도권 공급 확대와 건설 경기 활성화를 유도하겠다는 방침에 따라 발의된 법안이다. 기본계획과 정비계획을 동시에 처리할 수 있으며 사업시행계획과 관리처분계획도 동시 수립이 가능하도록 하는 등 현재 재개발·재건축 인허가 절차를 단축하고 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 높여주는 내용이 골자다.

하지만 10개월 넘도록 국회에 계류중이다. 용적률 완화와 정비사업 절차 간소화 등 새 정부의 정책 방향과 맞아떨어지는 만큼 연내 국회 문턱을 넘을 수 있다는 가능성도 나온다.

업계 관계자는 "정비사업을 하려면 우선적으로 사업성이 올라가야 되는데 여전히 분상제나 재초환이 유지되고 있다"면서 "공사비도 많이 오른 상황인데 우선적으로 그런 부분이 폐지돼야 추진할 수 있는 여지가 조금이라도 생길 것"이라고 말했다.

min72@newspim.com