1.5억 있으면 10억 아파트 산다? 지분형 모기지 '집값 자극' 우려

기사입력 : 2025년05월03일 07:26

최종수정 : 2025년05월03일 09:36

금융위, 6월 중 지분형 모기지 제도 로드맵 발표 가닥
영끌족 부담·가계부채 부담 완화 기대...집값 부추겨
주택담보대출→'지분담보대출' 되나…규제 혼선 우려↑

[서울=뉴스핌] 송주원 기자 =금융위원회가 다음 달 중 '지분형 모기지'에 대한 구체적인 로드맵을 발표할 계획이지만 시장에서는 기대보다는 우려가 더 큰 상황이다. 정부가 공동 주택 투자자로 나서는 구조여서 집값이 상승하고 투기 수요를 자극할 수 있어서다.

'내 집 마련'이 갖는 상징성이 큰 우리나라 정서상 정부와 집 지분을 나눠 갖는 제도가 흥행할 수 있을지도 미지수다. 제도를 적극 활용한다고 해도 대출 담보가 주택에서 지분으로 바뀌는 등 규제 우회 논란이 터질 가능성도 있다.

기존 주택담보대출과 지분형 모기지 제도 시행시 주택 구입 자금 배분 상황. [사진=김아랑 미술기자]

3일 금융권에 따르면 금융위는 6월 중 지분형 모기지 제도 로드맵을 발표한다.

지분형 모기지는 개인이 집을 살 때 정책금융기관인 한국주택금융공사(HF)가 지분 투자자로 참여하는 방식이다.

지금 10억 원짜리 집을 사려면 매수자는 주택담보인정비율(LTV) 70%를 적용해 7억원을 은행에서 대출받고 3억원은 순수 자기자본으로 마련해야 한다.

하지만 지분형 모기지 제도를 적용해 주금공이 5억원을 투자한다면 매수자는 나머지 5억원만 마련하면 된다. 5억원에 LTV 70%를 적용할 시 은행 대출 규모도 1억5000만원 가량 줄어든다. 다만 매수자는 주금공이 보유한 지분에 대해 임대료를 내야 한다. 매각 후 시세 차익은 매수자와 주금공이 지분대로 나눈다.

'영끌족'들의 부담을 줄이고 대출 의존도를 낮춰 가계부채 문제를 해소하기 위한 정책이지만 지금까지 나온 윤곽만으로는 악용 여지도 많다.

우선 기존보다 적은 비용으로 주택을 매수할 수 있게 되는 만큼 주택 수요가 폭증해 집값 상승을 부추길 가능성이 있다. 지분형 모기지 역시 기본적인 틀은 정부가 부동산 시장에 유동성을 공급해 개인의 주택 매수를 돕는 것인데, 선례상 정부의 과도한 정책금융은 가계부채 폭증을 불러일으켰다.

대표적인 사례가 9억원 이하 주택에 대해 소득제한 없이 최대 5억원까지 LTV 한도 안에서 빌려준 특례보금자리론이다. 신청 접수를 시작한 2023년 한해에만 특례보금자리론 가운데 10만2671건(25조8126억원)이 신규 주택구매 용도로 공급됐다. 같은 해 한국부동산원이 집계한 우리나라 전체 아파트 매매 건수 41만1812호의 4분의 1에 이르는 규모다.

결국 서민 실수요자의 내 집 마련을 돕고 이자 부담을 덜어주겠다는 취지로 선보인 정책이지만, 정부가 나서 집을 사도록 부추기면서 이후 아파트값 상승의 불쏘시개 노릇을 했다는 비판을 받았다. 특례보금자리론 공급이 끝날 즈음 신생아특례대출이 풀리면서 거래가 더욱 증가해 집값이 오르는 결과를 낳았다. 금융당국이 지난해 대대적인 가계대출 관리에 나선 배경 중 하나다.

같은 맥락에서 여러 주택에 분산 투자하는 방식의 부동산 투기를 유발할 가능성도 배제할 수 없다. 향후 가격 상승을 기대하며 적은 비용으로 여러 주택의 지분을 매수·보유하려는 투심이 활성화될 수 있어서다.

악용 여부에 앞서 제도 흥행에 대한 회의론도 존재한다. 집 지분을 정부와 나눠 갖고 이에 대한 비용을 지출해야 한다는 점이 내 집 마련에 대한 의미부여가 큰 국민 정서에 부합하지 않는다는 시각이다. 매수자들로서는 정부에 임대료를 내고 지분을 내줄 바에야 기존과 같이 대출을 많이 받아 이자를 감당하고 온전한 '내 집'을 가지려 할 공산이 크다.

박합수 건국대 부동산대학원 교수는 "지분형 모기지는 주택 구입 제도를 다양화하고 매수자들의 선택지를 하나 더 늘리는 차원에서 의미가 있다"면서도 "우리나라 정서상 주택은 개인의 전재산이고 이에 대한 소유권 욕구가 굉장히 강해 주택 시장에서 받아들여지기 어려울 것"이라고 예상했다.

은행으로서는 제도가 흥행해도 고민이다. 기존 주택담보대출은 주택을 담보로 잡아 돈을 빌려줬다. 하지만 지분형 모기지 고객의 경우 기존과 같이 주택을 담보로 잡아야 할지, 고객이 가진 지분을 담보로 잡아야 할지 은행권에서도 의견이 분분한 상황이다.

지분을 담보로 잡는다면 10억원 주택을 사는 고객도 개인 지분 5억원에 대해서만 대출 심사를 받게 돼 LTV 제도가 무력화할 우려가 있다. 가계부채 문제 해소를 위해 등장한 지분형 모기지가 역시 과도한 대출 억제를 목적으로 하는 LTV 제도의 의의를 위협하는 셈이다. 같은 맥락에서 DTI(총부채상환비율)도 단기적으로 상환 부담이 적게 나타날 수 있다.

지분 담보는 변수 발생 시 회수 리스크가 커 은행에서 기본적으로 선호하지 않는다는 문제점도 있다. 5대 은행 중 한 곳의 관계자는 "은행 입장에서는 지분을 담보로 대출을 잘 내주지 않는다"며 "만약 지분을 담보로 대출을 내준 고객의 주택이 경매에 넘어갈 시 고객 지분에 대해서만 경매를 붙일 수 있어 낙찰률이 많이 떨어지게 된다. 이 경우 은행으로서는 대출금 회수가 어려워지는 것"이라고 말했다.

한 시중은행 관계자 역시 "은행 대출의 기본 개념 중 하나가 지분을 담보로 돈을 내주지 않는다는 것"이라며 "금융당국에서도 구체적인 로드맵을 짜고 있겠지만 (지분형 모기지 제도 시행 시) 담보를 무엇으로 잡을지, 담보를 잡는다면 어디까지 대출을 허용할지에 대한 논의가 필요하다"라고 했다.

jane94@newspim.com

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00

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중국 전기차 주행거리 두배 증가 배터리 개발 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국이 에너지 밀도를 두 배 증가시킬 수 있는 전고체 배터리를 개발해 낸 것으로 나타났다. 중국 칭화(淸華)대학 화학공학과의 연구팀은 '음이온이 풍부한 용매화 구조 설계'를 개발해 냈으며, 이를 기반으로 불소 함유 폴리에테르 전해질을 성공적으로 만들어냈다고 중국 관찰자망이 30일 전했다. 해당 연구 성과는 논문 형식으로 국제 학술지인 네이처에 등재되었다. 연구진이 만들어낸 폴리에테르 전해질은 고체이며, 연구팀은 해당 전해질을 사용하여 전고체 배터리를 제작했다. 제작된 전고체 배터리는 604Wh/kg의 에너지 밀도를 기록했다. 이는 현재 리튬 이온 배터리의 에너지 밀도가 150~320Wh/kg인 점을 감안하면 에너지 밀도가 두 배 이상 높아진 것이다. 동일한 무게의 배터리이지만 해당 전해질을 사용한 전고체 배터리는 두 배 이상의 전력을 충전할 수 있는 셈이다. 이론적으로 전기차의 1회 충전 주행 거리가 두 배 증가할 수 있게 된다. 현재 500km가량을 주행할 수 있는 전기차가 1000km를 주행할 수 있게 된다. 해당 전고체 배터리는 안전성 테스트도 통과하였다. 못을 박아도 화재와 폭발이 일어나지 않았다. 또한 120도의 높은 온도의 박스 안에 6시간 동안 방치되었지만, 연소나 폭발이 일어나지 않았다. 또한 500회 이상 충방전을 거치면서도 에너지 저장 용량은 안정적으로 유지되었다. 연구진이 만들어낸 전고체 배터리가 상용화된다면 많은 분야에서 활용이 가능해진다. 전기차의 주행 거리는 두 배 증가하며, 드론의 비행 거리도 두 배 증가하게 된다. ESS(에너지저장장치) 역시 부피당 저장 용량을 크게 끌어올리게 되며 ESS 소형화가 가능해진다. 칭화대 연구진이 개발한 전고체 전해질의 도식도 [사진=네이처 캡처] ys1744@newspim.com 2025-09-30 10:35