물 건너간 재초환 폐지…1기 신도시 재건축, 수억원대 부담금에 '삐걱'

기사입력 : 2025년04월21일 15:52

최종수정 : 2025년04월24일 16:19

재초환 부담금 1기 신도시 내 단지별로 상이
용적률 상향에도 부담 ↑…"1주택자도 부담금 가중"

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 윤석열 정부에서 추진하던 재건축 초과이익 환수제(재초환) 폐지가 사실상 무산되면서 경기도 분당, 일산 등 1기 신도시 재건축에 제동이 걸릴 것이란 우려가 커지고 있다. 공사비 증가에 따른 분담금 증가와 재초환 부담금까지 더해질 경우 조합원 부담이 가중되기 때문이다.

특히 1기 신도시의 경우 용적률 상향 등으로 인해 개발이익이 커질 것으로 예상되면서 일부 단지에선 수억원대의 부담금이 현실화될 것으로 예상된다.

◆ 재초환 부담금 1기 신도시 내 단지별로 상이

21일 부동산업계에 따르면 재건축 초과이익환수제 부담이 가시화되면서 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시 단지들의 재건축 사업 추진 속도가 떨어질 것이란 전망이 나온다.

윤석열 정부 들어 추진되던 재초환 폐지 논의가 조기 대선 국면에 접어들면서 차기 정부로 넘어가게 됐다. 재초환은 노무현 정부 때 도입됐고 이명박·박근혜 정부 때 시행이 유예됐지만 문재인 정부에서 되살린 법안이다. 야당은 부자감세 정책이라며 야당에선 완전 폐지에 대해 반대 입장을 고수하고 있다. 현재 국회가 '여소야대' 형국으로 정권이 교체되지 않는다 하더라도 재초환 폐지는 사실상 어려울 것이란 시각이 지배적이다.

재초환은 재건축 사업을 통해 조합원이 얻는 이익에서 가격 상승분과 건축비 등을 뺀 초과이익이 8000만원 이상일 경우 최대 50% 가량을 부담금으로 환수하는 제도다. 당초 초과 금액 기준이 3000만원 수준이었으나 윤석열 정부 출범 이후 한 차례 법 개정을 거쳐 8000만원까지 완화됐다.

아직까지 준공이 완료된 재초환 부과 대상인 재건축 단지들에서 부담금을 납부하진 않았지만 공사비 증가에 따른 늘어난 분담금에 재초환 부담금까지 더해질 경우 사업 추진이 더디게 진행될 가능성이 높은 상황이다.

지난해 선도지구 선정으로 본격적으로 재건축 사업을 추진하고 있는 1기 신도시들 역시 영향을 받게된 상황이다.

1기 신도시 내 단지별로 차이가 있지만 수천만원에서 수억원의 부담금을 부담해야될 것으로 예상된다. 개발비를 2억원으로 가정하고 선도지구로 지정된 단지와 같은 동에 위치한 신축아파트 현재 시세를 적용할 경우 A단지 전용 84㎡ 소유자의 경우 초과이익이 4억7100만원에 달해 부과율 50%가 적용되며 부담금은 2억3550만원에 달할 것으로 추정된다. B단지 전용 84㎡ 소유자의 경우 재초환 부담금은 6270만원에 달할 것으로 추정된다.

◆ 용적률 상향에도 부담 ↑…"1주택자도 부담금 가중"

특히 1기 신도시의 경우 용적률을 상향해 개발이익이 커지는 만큼 부담금은 더 늘어날 전망이다.

송승현 도시와경제 대표는 "재초환 자체가 재건축 사업 추진에 있어 사업성을 떨어뜨리다보니 악재로 작용할 가능성이 크다"면서 "초과이익에 대한 부담금을 얼만큼 조정해주느냐에 따라 결정될 것"이라고 말했다. 그러면서 "부담금을 줄여준다던지, 환수금을 지역주민들이 쓸 수 있는 부대시설이나 기반시설쪽으로 사용하는 방향이 아니라면 (재초환으로 인한) 사업 추진은 어렵다고 본다"고 덧붙였다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "60세 이상 고령자일 경우 주택 처분시까지 유예는 가능하지만 60세 미만인 1주택자의 경우 부담금이 1억원이라 하더라도 별도로 돈을 마련하기가 쉽지 않다"면서 "결국 사업은 지체될 수밖에 없다"고 지적했다.

일각에선 시간이 지날수록 공사비 인상에 따른 분담금과 분양가 상승으로 인한 초과이익도 늘어나면서 조합원들의 부담이 증가하는 만큼 오히려 사업을 빨리 추진할 가능성이 제기되기도 한다.

실제로 지난달 말 기준 서울·인천·경기를 포함한 수도권 민간아파트의 1년간 평당 평균 분양가(공급면적)는 2837만4000원으로 전월(2820만2000원) 대비 0.6%(17만2000원) 상승했다. 특히 경기도의 경우 2218만2000원으로 전월(2166만6000원) 보다 51만6000원 올랐다.

업계 관계자는 "가격을 예측하기 어렵기 때문에 현재 시세나 추세 등을 고려해 선택을 하는 게 좋은 전략이 될 수 있다"면서 "대선 국면에 접어들면서 어떤 공약이 나오는지 지켜보고 움직일 것으로 보인다"고 말했다.

min72@newspim.com

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