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"한국 부동산PF는 부실 덩어리...저자본·고보증 문제 키워"

기사입력 : 2025년02월20일 18:37

최종수정 : 2025년02월20일 18:37

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20일 국회서 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회' 개최
PF 자기자본 비율 2.5%불과…저자본·고보증 구조 문제
'231조' PF익스포저…리스크 큰 브릿지론 증가 '불안'
"자기자본 비율 높이자" vs. "주거 시장 불안" 해결책 갈려

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = "한국의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 Pseudo(거짓) PF다"

20일 국회 의원회관에서 열린 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'에서 발제자로 나선 이진 한국부동산개발협회 연구위원은 "그동안 우리나라에서의 부동산PF는 진정한 PF가 아닌 거짓PF"라고 목소리를 높였다. 

주요 선진국과 달리 낮은 자기자본 비율만으로 사업에 뛰어드는 국내 부동산 PF 구조는 기형적으로 변질됐다는 것이다.

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 20일 오후 1시30분 국회 의원회관 제2세미나실에서는 맹성규 국회 국토교통위원장이 개최한 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'가 열렸다. 사진은 토론회장의 모습. 2025.02.20 dosong@newspim.com

이날 토론회는 국내 부동산 PF 구조의 문제점을 지적하고, PF 선진화를 모색하기 위해 마련됐다. 

맹성규 국회 국토교통위원장과 강준현 더불어민주당 의원이 공동 주최한 해당 토론회에는 여야 의원들과 박상우 국토교통부 장관, 김승배 한국부동산개발협회 회장 등 각계 관계자들이 참석했다.

◆ 부동산 PF 자기자본 비율 2.5%불과…저자본·고보증이 영세업체 키워

이날 공통적으로 지적된 PF의 문제점은 저자본·고보증 구조다. 낮은 자기자본 비율과 높은 보증 의존도를 지닌 한국의 PF 구조는 반복적으로 각종 금융 위기를 촉발시켰다는 것이다.

황순주 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "부동산 PF 문제는 반복적으로 경제 위기를 유발했지만, 근본적인 개선은 이뤄지지 않았다"고 말했다. 2011년 저축은행 뱅크런 사태와 2022년 레고랜드 사태도 이러한 구조적 문제에서 출발했다.

현재 부동산 PF의 자기자본 수준은 2~3%의 아주 낮은 수준을 기록하고 있다. KDI가 최근 5년간 344개 사업장의 재무 정보를 분석한 결과, 평균 자기자본 비율은 5.2%인데 반해 자기자본 중간값은 2.5%에 불과했다. 일부 사업장이 평균을 끌어올린 것으로 일반적인 사업장의 자기자본 비율은 2.5%에 불과하다는 분석이다.

자기자본이 낮은 구조는 영세한 시행사가 막대한 부동산 개발이익을 독점화하게 된다. 예시로 총사업비 4천억원의 대규모 개발사업에서 시행사는 자기자본은 170억원만 투입하고 성공시 수백억원 이상의 배당을 받아 챙길 수 있는 것이다.

이와 같은 투입자본이 적은데 비해 수익성이 좋아 소위 한탕을 노리는 행태가 발생하는 구조는 수많은 영세 시행사의 난립을 촉발했다. 2022년 기준 등록된 시행사는 무려 6만개 이상에 달한다.

또한 ′묻지마 대출′은 영세 시행사의 난립을 부추겼다. 국내 PF 구조에서는 시행사의 자기자본 비율이 낮음에도 불구하고 시공사의 책임준공 확약, 신탁사 보증, 공공기관 보증(주택도시보증공사) 등이 제공되어 금융기관이 비교적 쉽게 대출을 제공할 수 있다. 황 연구위원은 "KDI가 분석한 사업장 중 민간과 공공 보증 없이 사업을 추진한 사례는 단 한 건도 없었다"며 "이 같은 구조가 시행사의 재무 건전성을 저하시킨다"고 지적했다.

부실한 재무 구조를 잡아낼 사업성 평가 역시 문제점으로 지목됐다. 부동산 PF는 완성되지 않은 건물을 담보로 대출이 진행되기 때문에 철저한 사업성 평가가 필수적이지만 한국은 시행사가 의뢰한 신용평가사에서 사업성을 평가하는 구조여서 객관성이 부족하다는 것이다. 신용평가사가 사업 초기 재무 정보만 보유하고 있어, 사업의 성공 여부를 장기적으로 추적할 수 없다는 점도 지적됐다.

이와 같이 사업성 평가 부실, 묻지마 대출, 거시 변동성 확대가 키운 리스크가 초래될 경우 시행사로부터 이어진 건설사의 부도 위험을 촉발시킬 뿐 아니라 이에 관계된 금융기관·정부·공공기관으로까지 연쇄적인 위기를 발생시킨다는 것이다.

◆ '231조' PF익스포저…리스크 큰 브릿지론 증가 '불안'

현재 부동산 침체기 역시 이런 PF구조 아래 불안감을 키우고 있다. 지난해 말 기준 2019년 100조원 미만이던 금융권 PF 익스포저(대출, 중권사 보증)는 4년 만에 151조원으로 급증했다. 토지담보대출, 새마을금고대출, 전 금융권 보증 등 유사PF 익스포저를 포함하면 231조원을 기록하고 있다.

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 20일 오후 1시30분 국회 의원회관 제2세미나실에서는 맹성규 국회 국토교통위원장이 개최한 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'가 열렸다. 사진은 이진 한국부동산개발협회 연구위원. 2025.02.20 dosong@newspim.com

이진 연구위원은 "부동산 PF 위기론이 3~4년째 지속되며 금융권과 개발업계 간 시각 차이가 존재했지만, 최근에는 위험성이 더욱 부각되고 있다"고 밝혔다. 특히 레고랜드 사태 이후 주요 건설사의 연쇄적인 유동성 위기가 불거지면서, 부동산 PF 시장의 불안정성이 가속화됐다는 분석이다.

실제로 PF 대출 잔액은 130조원으로 지난 2023년에 비해 점차 감소하고 있지만 반대로 브릿지론 대출은 증가하고 있다. 사업 초기 리스크가 큰 브릿지론으로부터 파생되는 리스크가 전체 시장에 미치는 여파가 우려되는 상황이기 때문이다. 이 연구위원은 "태영건설 워크아웃 이후 연체율이 다시 상승하는 등 PF 시장의 불안 요소가 여전하다"고 지적했다.

금리 인상과 공사비 상승 역시 주요한 리스크 요인으로 꼽혔다. 미국의 고금리 기조와 국내 금리 상승이 맞물리면서 금융비용이 증가하고, 여기에 자재비 및 인건비 상승까지 겹쳐 PF 사업장의 상환 부담이 가중되고 있다는 것이다.

◆ 해결책 두고는 의견 갈려…"자기자본 비율 높이자" vs "주거 시장 불안 요소 작용"

결국 현재의 부동산 PF 불안 요소를 종식 시키기 위해서는 PF 구조의 체질 개선이 필요하다. 황 연구위원은 그 해결책으로 여타 선진국과 같이 자기자본 비율을 높이는 방안을 제시했다.

한국과 달리 미국, 일본, 유럽, 호주 등 선진국의 PF 자기자본 비율은 평균 30% 이상으로 나타났다. 이를 두고 황 연구위원은 "선진국의 경우 토지를 미리 확보하고 사업을 진행하기 때문에 우리나라처럼 브릿지론에서 본 PF로 전환하는 과정에서 문제가 발생할 가능성이 낮다"며 "또한 건설사가 제3자로서 보증을 서는 구조가 거의 없고, 시행사가 자기자본을 충분히 투입하며 다수의 지분 투자자(LP)를 유치하는 방식으로 PF가 운영된다"고 설명했다.

아울러 이 연구위원은 "금융당국이 PF 관련 위험가중치를 높이면, 대출 가능한 개발사업장 수가 현재의 40% 수준으로 축소될 것"이라며 "이는 결국 공급 감소로 이어져 주거 시장의 불안 요소로 작용할 가능성이 크다"고 했다. 이어 금융권의 신용 경색을 완화하고, 적극적인 금융 지원을 하는 방안을 제시했다.

정부는 지난해 11월 '부동산 PF 선진화 방안'을 발표하고, PF 자기자본 비율을 중장기적으로 20%까지 확대하는 목표를 제시했다. 박상우 국토교통부 장관은 이날 "대출 중심에서 자기 자본을 넓히고, 단기 개발 중심 엑시트에서 종합적으로 개발자 영역을 확장 시키며, 많은 정보를 듣고 제대로 판단할 수 있게 하는 것이 정부의 세 가지 방향성"이라고 강조했다.

dosong@newspim.com

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히든스테이지대상 김마누…최우수상 오춘·김유정 [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자= 김마누가 종합뉴스통신사 뉴스핌이 주최하는 제3회 싱어송라이터 경연대회 '히든스테이지'에서 대상을 차지했다. 김마누는 10월 1일 오후 4시 한국콘텐츠진흥원의 콘텐츠 문화광장 스테이지66(서울 동대문구 청량리동)에서 열린 이날 대회에서 '넌 나에게'를 불러 톱 10에 올랐던 경쟁자들을 물리치고 대상의 영예를 안았다. 대상을 수상한 김마누에게는 상장과 상금 500만 원, 음원제작 및 홍보지원 등의 혜택이 주어진다. [서울=뉴스핌] 최지환 기자 = 1일 오후 서울 동대문구 콘텐츠문화광장 스테이지66에서 열린 제3회 싱어송라이터 경연대회 '히든스테이지(HIDDEN STAGE)'에서 대상을 수상한 싱어송라이터 김마누가 소감을 밝히고 있다. '히든스테이지'는 종합뉴스통신사 뉴스핌과 감엔터테인먼트가 주최·주관하고, 문화체육관광부·서울특별시·한국콘텐츠진흥원·한국음악저작권협회가 후원한다. 2025.10.01 choipix16@newspim.com [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 유근석 뉴스핌 사장이 1일 오후 서울 동대문구 콘텐츠문화광장 스테이지66에서 열린 제3회 싱어송라이터 경연대회 '히든스테이지(HIDDEN STAGE)' 결선에서 대상을 수상한 참가번호 4번 김마누와 기념촬영을 하고 있다. '히든스테이지'는 종합뉴스통신사 뉴스핌과 감엔터테인먼트가 주최·주관하고, 문화체육관광부·서울특별시·한국콘텐츠진흥원·한국음악저작권협회가 후원한다. 2025.10.01 mironj19@newspim.com 한국콘텐츠진흥원장상인 최우수상은 '하늘 위에 저 수 많은 별들은 밤이 있기에 더욱 밝게 빛나죠'를 부른 밴드 오춘이 차지했다. 'Good Enough'를 부른 김유정은 또다른 최우수상인 한국음악저작권협회장상을 받았다. 우수상은 '중요하지 않아'를 부른 무화에게 돌아갔다. 무화는 상금 200만원과 상장을 받았다. 루키상은 'Unsettled'를 부른 수피(soopie)가 차지했다. 수피는 상장과 200만원의 상금을 받았다. 이날 경연에는 톱 10에 오른 유구름, 널디나, 김지신, 나린, 윈지도 참가했다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 전우영 한국콘텐츠진흥원 콘텐츠기반본부 본부장이 1일 오후 서울 동대문구 콘텐츠문화광장 스테이지66에서 열린 제3회 싱어송라이터 경연대회 '히든스테이지(HIDDEN STAGE)' 결선에서 최우수상(한국콘텐츠진흥원장상)을 수상한 참가번호 10번 오춘과 기념촬영을 하고 있다. '히든스테이지'는 종합뉴스통신사 뉴스핌과 감엔터테인먼트가 주최·주관하고, 문화체육관광부·서울특별시·한국콘텐츠진흥원·한국음악저작권협회가 후원한다. 2025.10.01 mironj19@newspim.com [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 박경규 한국음악저작권협회 부회장이 1일 오후 서울 동대문구 콘텐츠문화광장 스테이지66에서 열린 제3회 싱어송라이터 경연대회 '히든스테이지(HIDDEN STAGE)' 결선에서 최우수상(한국음악저작권협회장상)을 수상한 참가번호 3번 김유정과 기념촬영을 하고 있다. '히든스테이지'는 종합뉴스통신사 뉴스핌과 감엔터테인먼트가 주최·주관하고, 문화체육관광부·서울특별시·한국콘텐츠진흥원·한국음악저작권협회가 후원한다. 2025.10.01 mironj19@newspim.com 이날 심사는 K팝 원조 작곡가 김형석, 싱어송라이터 김현철, 대중음악평론가 김도헌이 맡았다. 김형석 심사위원장은 이번 '히든스테이지'에 대해 "싱어송라이터가 가장 중요한 포인트가 되는 대회였는데, 자신의 이야기를 자신이 작사, 작곡해서 무대에 올라 노래를 부르는 싱어송라이터는 보석이라고 생각한다. 자신의 스토리가 있고 드라마가 있는 아티스트들이 자신의 노래를 하는 것이 중요하다"고 말했다. 이어 "거기에는 다양성이 존재하는데, 오늘 무대를 통해 이러한 부분을 기쁘게 봤다. 아이돌 시장도 크고 중요하지만, 그 다음과 '비욘드 K팝'에 대해 희망을 봤던 대회였다. 이런 무대와 경쟁을 통해 한 단계 더 나아가는 것이 중요한 동기부여라고 생각한다. 많이 고생하셨고, 정말 좋은 음악 감상을 할 수 있었다"고 전했다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 김형석 심사위원장이 1일 오후 서울 동대문구 콘텐츠문화광장 스테이지66에서 열린 제3회 싱어송라이터 경연대회 '히든스테이지(HIDDEN STAGE)' 결선에서 우수상을 수상한 참가번호 8번 무화와 기념촬영을 하고 있다. '히든스테이지'는 종합뉴스통신사 뉴스핌과 감엔터테인먼트가 주최·주관하고, 문화체육관광부·서울특별시·한국콘텐츠진흥원·한국음악저작권협회가 후원한다. 2025.10.01 mironj19@newspim.com 올해로 3회째인 '히든 스테이지'는 지난 6월부터 본선에 오른 24개 팀(명)이 매주 금요일마다 유튜브 뉴스핌TV에 출연하여 자작곡과 자유곡 등 두 곡씩 불러 실력을 겨뤘다. 본선 영상을 바탕으로 총 3명의 심사위원이 심사를 맡았다. 1명이 기권하여 23팀(명)이 겨룬 본선에서 심사위원 점수와 대중 점수 등에서 높은 성적을 얻은 참가자들이 '톱 10'에 올랐다. 이날 경연은 뉴스핌TV가 영상으로 제작하여 추후 유튜브로 공개할 예정이다. '히든 스테이지'는 뉴스핌과 감엔터테인먼트가 주최하고, 문화체육관광부·서울특별시·한국콘텐츠진흥원·한국음악저작권협회가 후원했다. [서울=뉴스핌] 최지환 기자 = 유근석 뉴스핌 사장이 1일 오후 서울 동대문구 콘텐츠문화광장 스테이지66에서 열린 제3회 싱어송라이터 경연대회 '히든스테이지(HIDDEN STAGE)' 결선에서 수상자들이 기념촬영을 하고 있다. '히든스테이지'는 종합뉴스통신사 뉴스핌과 감엔터테인먼트가 주최·주관하고, 문화체육관광부·서울특별시·한국콘텐츠진흥원·한국음악저작권협회가 후원한다. 2025.10.01 choipix16@newspim.com [서울=뉴스핌] 최지환 기자 = 유근석 뉴스핌 사장이 1일 오후 서울 동대문구 콘텐츠문화광장 스테이지66에서 열린 제3회 싱어송라이터 경연대회 '히든스테이지(HIDDEN STAGE)' 결선에서 참가자들이 기념촬영을 하고 있다. '히든스테이지'는 종합뉴스통신사 뉴스핌과 감엔터테인먼트가 주최·주관하고, 문화체육관광부·서울특별시·한국콘텐츠진흥원·한국음악저작권협회가 후원한다. 2025.10.01 choipix16@newspim.com oks34@newspim.com 2025-10-01 19:13
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LG, 2년 만에 정규시즌 극적 우승 [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = LG가 NC전 패배에도 극적으로 2년 만에 정규시즌 우승을 확정했다. SSG는 극적인 끝내기 승리로 한화의 우승 도전을 저지했다.  LG는 1일 서울 잠실구장에서 열린 NC와의 2025 KBO리그 정규시즌 마지막 경기에서 3-7로 패했다. LG는 전날 두산에 이어 NC에도 잡히며 시즌을 마쳤다. 하지만 한화가 SSG에 덜미를 잡히며 정규시즌 우승을 확정했다. 구단 네 번째 정규시즌 우승을 차지한 LG는 한국시리즈(KS)에 직행해 구단 네 번째 통합우승(정규시즌·KS 우승)에 도전한다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = LG 트윈스 선수단. [사진=LG 트윈스] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com 8연승의 가파른 상승세를 탄 NC는 시즌 전적 70승 6무 67패로 5위 자리를 지켰다. 같은 날 6위 kt가 KIA를 제압해 승차가 없는 상태가 유지됐지만, NC(0.5109)가 kt(0.5107)를 승률 3모 차로 앞섰다. NC는 3일 열리는 SSG와의 시즌 최종전에서 승리하면 kt의 경기 결과와 관계없이 5위로 포스트시즌 막차를 탄다. 다만 이 경기에서 패하고 같은 날 kt가 한화를 잡으면 6위로 탈락한다. NC는 1회말 2사 2루에서 김현수에게 적시타를 맞아 먼저 실점했다. 하지만 3회 1사 후 김주원이 안타를 친 뒤 2, 3루를 연속으로 훔쳤고, 이후 최원준의 적시타가 나와 동점이 됐다. 기세가 오른 NC는 4회초 경기를 뒤집었다. 만루 찬스에서 김형준이 중전 적시타를 때려 2명의 주자를 불러들였다. NC는 5회초 바뀐 투수 손주영을 상대로 한 점을 더 보탰다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = NC 다이노스 김형준. [사진=NC 다이노스] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com 8회초엔 승부에 쐐기를 박았다. 1사 만루에서 맷 데이비슨의 희생플라이가 나왔고, 이후 권희동의 2타점 적시타가 나와 7-1까지 격차를 벌렸다. NC는 8회 등판한 배재환이 2실점 했지만, 임지민, 김진호를 투입해 추가 점수를 내주지 않고 승리를 확정했다. SSG는 인천 SSG랜더스필드에서 열린 한화와의 경기에서 9회 2사에 나온 이율예의 끝내기 투런포에 힘입어 6-5 승리를 거뒀다. 한화는 이날 패배로 유일했던 우승 가능성이 사라졌다. 선발투수 코디 폰세는 6이닝 6안타(1홈런) 1볼넷 10탈삼진 2실점 호투를 펼쳤지만 불펜진이 승리를 날렸다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = SSG 박성한(오른쪽)이 1일 1회말 선두 타자 홈런을 날리고 베이스를 돌고 있다. [사진=SSG 랜더스] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com SSG는 1회말 선두타자 박성한이 선제 솔로홈런으로 기선을 제압했다. 한화는 3회초 문현빈이 1타점 적시타를 날리며 승부를 원점으로 되돌렸다. 6회 SSG는 1사 1, 3루에서 한유섬이 삼진을 당했지만 고명준이 1타점 적시타를 날리며 다시 팀에 리드를 안겼다. 한화는 7회초 반격에 나섰다. 1사에서 대타 최인호가 2루타를 날렸고 대타 이도윤은 1타점 적시타를 날리며 2-2 동점을 만들었다. 대타 이진영은 역전 투런홈런을 터뜨리며 경기를 뒤집었다. 이어 노시환이 1타점 내야안타로 한 점을 더 추가했다. 하지만 SSG는 쉽게 물러서지 않았다. 9회말 2사에서 대타 류효승이 안타로 출루했고 뒤이어 현원회가 추격의 투런홈런을 터뜨렸다. 뒤이어 정준재의 볼넷과 이율예의 끝내기 홈런으로 경기를 끝냈다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = kt 위즈 황재균. [사진=kt 위즈] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com   kt는 광주 기아챔피언스필드에서 열린 KIA와 원정 경기에서 9-3으로 이겼다. 71승 4무 68패가 된 kt는 이로써 3일 한화 이글스와 정규시즌 마지막 경기 결과에 따라 와일드카드 결정전 진출 여부가 정해진다. kt는 허경민이 4타수 2안타 2타점, 황재균이 5타수 2안타 2타점으로 팀 승리를 이끌었다. 안현민은 5타수 3안타 1타점으로 거들었다. kt 선발 소형준은 1회 3점을 헌납했으나 2회부터 6회까지 실점하지 않으면서 시즌 10승을 달성했다. 2022년 시즌 13승 이후 3년 만에 두 자릿수 승수를 쌓았다. kt는 선발 소형준이 1회말 난조를 보이며 3점을 내줬으나 3회초 대거 5점을 뽑아내면서 단숨에 경기를 뒤집었다. 3회 1사 후 김상수의 볼넷과 장준원의 안타로 1, 3루 기회를 잡았고 허경민, 안현민, 강백호가 차례로 1타점 안타를 날려 3-3 동점을 만들었다. kt는 경기 후반 추가점을 뽑아내면서 승부에 쐐기를 박았다. 7회초 1사 1루에서 허경민이 2루타를 때려낸 후 김민혁의 땅볼 때 3루 주자 유준규가 홈을 밟았다. 이후 KIA 좌완 불펜 최지민의 폭투가 나온 사이 3루 주자 허경민이 홈을 통과하면서 kt가 7-3으로 달아났다. 8회에도 2사 만루 찬스를 잡았고, 타석에 선 장진혁과 허경민이 연이어 밀어내기 볼넷을 골라내면서 2점을 더해 승부에 쐐기를 박았다. thswlgh50@newspim.com 2025-10-01 23:29
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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