정비사업 초기 단계, 긴 시간 소요…높은 고령 인구 동의율 확보 과제
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 오세훈표 모아타운 1호 착공과 더불어 주공아파트 재건축 추진 등 정비사업이 탄력을 받으면서 강북구 번동 일대로 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 낙후된 건축물들이 비중이 높았던 만큼 정비사업을 통해 정주여건이 한층 향상될 것으로 기대되기 때문이다.
부동산 관망세가 이어지고 있지만 실수요 유입으로 가격을 끌어올릴 수 있다는 기대감도 나온다. 서울에서 상대적으로 집값이 낮은 편에 속하는 지역인 만큼 청년가구나 신혼부부 등 젊은층의 유입이 늘어날 것이란 전망이 나온다.
◆ 번동 주공 1·4단지 신통기획 추진…1호 모아타운 착공에 기대감
21일 정비업계 등에 따르면 서울 강북구 번동에 위치한 주공1단지와 주공4단지가 신속통합기획(신통기획) 사업을 추진하기로 하면서 본격적인 재건축 사업 움직임을 보이고 있다.
신통기획이란 재건축·재개발 사업 추진 첫 단계인 정비계획 수립 단계에서 서울시가 사전 자문을 하며 추진 기간을 단축하는 제도로 적용시 재건축 사업기간을 최대 5~6년 가량 단축시킬 수 있다.
신통기획 추진절차는 ▲자문사업 접수 ▲서류검토 및 사전협의 ▲자문신청 ▲자문회의 ▲조치계획 수립 및 제출 ▲조치계획 검토 ▲최종안 마련 ▲정비계획 입안 순으로 진행된다.
신통기획 신청은 주민 동의율 30% 이상이면 가능하다. 다만 주민 동의율이 높을수록 신속통합기획 후보지 선정이 더욱 유리해진다. 찬반 동의율에 따라 주어지는 가점과 감정 기준이 강화되기 때문이다.
주공1단지의 경우 서류검토 및 사전협의 단계를 진행중이다. 사전협의 검토 조치에 따라 정비계획(안)을 마련하면 최종 확인하고 구 검토 결과 적정하다는 판단이 들 경우 서울시에 신통기획 자문사업 신청서를 제출하게 된다.
주공4단지는 지난해 12월 강북구청에 신통기획 재건축 자문사업을 신청했고 토지 등 소유자 900명 중 284명(31.6%)이 동의했다. 주공4단지 재건축추진준비위원회는 자문을 진행하며 동의율을 60%까지 끌어올린다는 계획이다.
주공아파트 재건축 추진과 더불어 '번동 모아타운'도 지난해 12월 공사에 착수했다. 서울시가 대상지를 모아타운 1호로 선정한 지 약 3년 만이다. 저층 주거지가 밀집해 있던 지역에 최고 35층, 13개동, 1242가구 규모의 아파트가 들어서게 된다. 2028년 상반기 입주를 목표로 하고 있으며 계획대로 2028년 상반기까지 입주가 완료되면 약 6년 만에 정비사업이 완료된다.
◆ 정비사업 초기 단계로 긴 시간 소요…높은 고령 인구 동의율 확보 과제
번동 내 정비사업이 본격적으로 진행되면서 기대감이 나오고 있지만 아직까지 주공아파트의 경우 아직 조합설립 이전인 초기 단계인 만큼 신축단지가 들어서기까진 시간이 오래 소요될 것으로 예상된다.
사업 추진 과정에서 해결해야 할 과제들도 있다. 우선 주민 동의율 확보가 관건이다. 최근 재건축 조합설립시 요구되는 동의율이 75%에서 70%로 완화되긴 했지만 강북구의 경우 서울 시 자치구 가운데 고령 인구 비율이 가장 높은 지역으로 재건축에 대한 동의를 얻기 어려울 것이란 분석이 나온다.
노령층의 경우 이미 은퇴하고 경제력이 줄어든 상황에 재건축에 따른 분담금을 위해 대출을 받는다 해도 상환하기가 쉽지 않고, 이사로 인해 생활 환경이 바뀌는 것에 대한 두려움도 작용하기 때문이다.
다만 재건축 추진 과정에서 청년가구나 신혼부부 등 젊은층의 실거주 수요의 유입이 늘어날 것이란 전망이 나온다. 서울에서 상대적으로 집값이 낮은편에 속하기 때문이다. 실제로 지난 2021~2022년 집값 급등기에 재건축 호재를 보고 영끌족이 몰렸던 지역이기도 하다.
다만 아직까지 거래 자체는 이뤄지지 않고 있는 상황이다. 급매물이 소진되고 재건축 추진으로 호가가 오른데 따른 영향으로 풀이된다. 번동주공4단지의 경우 지난해까지만 해도 전용 84㎡ 기준으로 6억원대 매물이 있었지만 현재는 7억원으로 호가가 1억원 가량 오른 상태다.
번동주공1단지 전용 49㎡는 지난해 12월 5억 500만원에 거래됐다. 지난해 가장 높은 가격으로 거래됐던 7월 5억3000만원에 비하면 2500만원 낮아졌다. 번동주공4단지 전용 44㎡ 역시 지난해 12월 3억원에 손바뀜됐다. 지난해 3월 3억7000만원에 거래된 점을 감안하면 7000만원 낮아졌다.
업계 관계자는 "노후화건물 비중이 많은 번동에서 정비사업이 활성화된다면 정주여건이 향상되면서 주민들의 삶의 질도 높아질 수 있고 실거주 수요도 유입될 가능성이 있다"면서 "다만 아직 정비사업 초기단계인 만큼 추진 동력을 잘 이끌고 가는 것이 관건"이라고 말했다.
min72@newspim.com
