KDI "부동산PF, 자기자본 최소 30% 투입·리츠 직접적 주체로 육성해야"

기사입력 : 2024년06월20일 12:00

최종수정 : 2024년06월20일 13:48

KDI, FOCUS 발간…"부동산PF 근본적 구조개선" 주장
부동산PF 자기자본 투입 한국은 3% 해외는 30~40%
"자본력 높은 리츠, 사업 직접 시행주체로 육성해야"

[세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 우리나라 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 구조를 근본적으로 개선해야 한다는 국책연구기관의 제언이 나왔다.

사업주체가 극히 적은 자본을 투입하고 부채만으로 사업을 추진하는 것이 구조적 문제의 핵심이라는 주장이다.

특히 자기 자본력이 높고 개발사업을 시행해 본 경험과 전문성이 축적된 간접부동산투자회사(리츠)를 직접적인 시행주체로 육성해야 한다는 의견이다.

◆ 부동산PF 자기자본비율 한국은 3%·해외 주요국은 30~40%

한국개발연구원(KDI)이 20일 발간한 '갈라파고스적 부동산PF 근본적 구조개선 필요' 보고서에 따르면 지난 2019년 100조원 미만이었던 PF 익스포저(대출+보증)는 4년 만에 160조원 수준으로 급증했다. 여기에 토지담보대출과 새마을금고 대출 등 유사 PF 대출을 포함하면 무려 230조원에 이른다.

연도별 부동산PF 익스포저 [자료=한국개발연구원] 2024.06.20 plum@newspim.com

KDI는 부동산PF 문제의 근본적인 원인을 '낮은 자기자본'과 '높은 보증 의존도'로 대표되는 낙후된 재무구조에 있다고 봤다.

우리나라 시행사는 총사업비의 3%에 불과한 극히 적은 자본을 투입하고 나머지 97%는 빚을 내서 PF사업을 추진하고 있다.

우리나라와 달리 해외 주요 선진국에서는 부동산PF 사업의 자기자본비율이 30~40% 수준으로 높다. 미국은 금융회사가 PF대출을 취급할 때 자기자본이 총사업비의 최소 3분의 1(33%) 이상이 될 것을 요구한다.

일본과 네덜란드, 호주도 마찬가지다. 일본 도쿄의 대형상업시설인 롯폰기 힐스와 아키하바라 UDX는 자기자본을 각각 37%, 36% 투입하고 개발한 대표적 사례다.

또 해외 주요국에서는 시행사가 아닌 제3자가 지급보증을 제공하는 경우도 찾아보기 어렵다. 건설사 등 제3자는 사업주체가 아니므로 일반적으로 지급보증을 제공하지 않는 것이다.

황순주 KDI 연구위원은 "이처럼 낮은 자기자본과 높은 보증의존도는 시행사의 영세화를 지속시켜 시행 산업의 건전한 발전을 저해한다"고 지적했다.

예컨대 시행사는 총사업비 4000억원짜리 대규모 개발사업에 자기자본을 100억원만 투입하고 개발 완료 시 최대 수백억원의 배당을 받고 있다.

국가별 부동산PF 자본구조 [자료=한국개발연구원] 2024.06.20 plum@newspim.com

투입 자본은 적은 반면 수익성은 높은 구조는 소위 '한탕'을 노리는 행태가 나타나고 수많은 영세 시행사가 난립하게 된다. 2020년 기준 등록 시행사는 무려 6만개 이상이다.

제대로 된 사업성 평가 없이 제3자의 보증에 의존해 대출이 이뤄지면서 거시 변동성이 확대되는 문제도 발생하게 된다.

실제로 PF익스포저는 2008년 금융위기 이후 3년간 장기 추세 대비 연평균 26%(15조원) 급증했다. 코로나19가 지나가는 2022년에는 장기 추세 대비 연평균 10%(13조원) 증가했다.

황순주 KDI 연구위원은 "저자본·고보증 구조는 사업성 평가 부실, 묻지마 투자, 거시 변동성 확대를 통해 결국 시스템 리스크를 초래하면서 위험을 사회화한다"고 강조했다.

이어 "부실이 발생하면 소규모 시행사는 이미 망하고 없다. 보증을 제공한 건설사다 대출을 모두 갚아야 하는데 일부 대형 건설사는 살아남겠지만 그렇지 않은 건설사는 태영처럼 무너지고 만다"고 꼬집었다.

◆ KDI "부동산PF 자기자본 최소 30% 확보·제3자 보증 폐지"

KDI는 최근 부동산PF 대출의 증가세가 주춤해졌지만 금리 하락기에 접어들면 PF대출이 다시 증가해 새로운 위기를 초래할 수 있다고 내다봤다.

보고서는 "PF문제의 원인이 명확한 만큼 중장기 개선방안도 명확하다"며 "자기자본 비율을 주요 선진국 수준으로 높이고 건설사 증 제3자 보증은 폐지해야 한다"고 권고했다.

자기자본 비율을 높이는 방안으로는 자본확충을 요구하는 규제 도입과 정부 지원을 병행해야 한다고 조언했다.

일례로 시행사가 PF대출을 받을 때 일정 수준의 최소 자기자본 비율을 요구하는 '직접규제'와 자기자본 비율이 낮을수록 금융회사가 PF대출을 공급할 때 더 많은 대손충당금을 쌓도록 하는 '간접규제'를 제시했다.

미국의 경우엔 사업주체가 총사업가치 대비 최소 15%의 자기자본을 투입하지 않으면 해당 사업에 대한 대출을 '고위험 상업용 부동산' 대출로 분류하고 은행이 일반 기업대출에 비해 대손충당금을 1.5배 더 쌓도록 규제하고 있다.

정부 지원으로는 세제지원이 필요하다고 언급했다. 미국의 경우엔 시행사가 주택개발사업을 통해 저소득층을 위한 주택공급을 늘리면 세금감면 혜택을 제공하는 LIHTC(Low-Income Housing Tax Credit) 제도를 운용하고 있다.

시행사가 전체 공급가구 중 최소 20~40% 이상을 저소득층에 배정하면 정부는 해당 사업비 대비 9% 수준의 택스 크레딧을 시행사에 부여한다.

KDI는 자기자본을 확충하고 보증 의존도를 낮출 경우 주택공급 비용이 절감된다고 주장한다. 공사비가 줄면서 주택공급 축소가 완화되는 측면이 있다는 뜻이다.

특히 KDI는 리츠를 직접적인 시행주체로 육성해야 한다고 재차 강조했다.

보고서는 "리츠는 출자제한 규제가 없고 자본력이 높으며 개발사업을 시행해 본 경험과 전문성을 축적하고 있다"고 평가했다.

리츠는 주식의 30% 이상을 일반의 청약에 제공해야 하는 법적 공모의무가 있다. 공모의 예외를 인정받으려면 연기금 등 국민을 대리하는 공적 투자기관이 리츠 지분의 50% 이상을 소유해야 하므로 개발이익의 사회화가 이뤄진다.

또 리츠는 리츠법에 따라 최소 자기자본비율 규제가 이미 적용되고 있어 자기자본비율이 주요 선진국 수준까지 올라가 있다.

리츠는 자기자본의 2배까지만 차입이 가능한데 이러한 차입 규제를 총사업비 대비 자기자본비율로 환산하면 최소 33%의 자기자본비율을 요구하는 것과 같다.

개발 리츠의 자기자본비율 [자료=한국개발연구원] 2024.06.20 plum@newspim.com

실제로 지난해 개발 리츠 137개의 평균 자기자본비율은 27.3%를 기록했고, 공공부문이 관여하는 일반형 개발 리츠의 자기자본비율은 40.6%로 나타났다. 이는 일반적인 PF사업장(평균 3%)에 비해 현저하게 높은 수준이다.

황순주 KDI 연구위원은 "부동산PF는 2011년 저축은행 위기부터 최근까지 반복적으로 우리 경제의 위험요인이 되어 왔으나 근본적인 개선이 이뤄지지 않고 있다"며 "향후 자본을 확충하고 보증을 줄이는 방향으로 개선해야 한다"고 말했다.

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한눈에 보는 트럼프 취임사...6대 키워드 [서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 도널드 트럼프 미국 대통령의 두 번째 취임 연설은 이념적인 수사가 가득했던 8년 전 2017년 당시와 다르게 낙관적인 어조 속에서 구체적인 정책 방향성을 제시하는 데 초점이 맞춰졌다. 요지는 전 정권에서 약화한 미국의 외교와 경제 영향력을 되찾겠다는 것이다. 트럼프 대통령은 '미국의 부활'을 알리면서 관세 정책과 경제·에너지 정책, 불법 이민자 정책, 영토 확장, 다양성 정책 재검토 등을 강조한 취임 연설을 했다. 다음은 30분간의 취임 연설에서 언급한 핵심 내용을 정리한 것이다. 도널드 트럼프 미국 대통령이 두 번째 임기 취임 첫날 캐피탈 원 아레나에서 열린 퍼레이드에서 행정명령에 서명하고 있다. [사진=로이터 뉴스핌] 1. 미국의 부활 트럼프 대통령은 "미국의 황금시대가 지금 시작된다"라고 연설을 시작했다. 이어"오늘부터 우리나라는 번영하고 세계의 존경을 다시 받게 될 것"이라고 했다. 또 "우리는 지금 국가적 성공의 흥미진진한 새로운 시대의 시작점에 있다"며 "미국은 전례 없는 기회를 잡을 수 있는 순간을 맞이했다"고 했다. 2. 관세 정책 트럼프 대통령은 관세 정책에 대해 "다른 나라를 윤택하게 하기 위해 미국민에게 과세하는 것이 아니라 국민을 윤택하게 하기 위해 관세를 부과한다"고 말했다. 또 "관세를 징수할 '대외수입청'을 설립하겠다"며 "외국으로부터 막대한 금액이 우리 국고로 흘러와 조만간 아메리칸드림은 전에 없던 방식으로 다시 살아나 번창할 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 또 "미국 경제는 부드럽고 한심하게 약한 무역 협정을 통해 우리 스스로에게 세금을 부과하면서 세계에 성장과 번영을 제공해왔다"며 "이제 이를 바꿀 때다. 우리는 우리와의 무역으로 이익을 얻는 이들에게 비용을 부과하기 시작할 것이며 그들은 기여하기 시작할 것"이라고 덧붙였다. 3. 경제·에너지 정책 트럼프 대통령은 "우리는 시추를 계속할 것"이라며 "미국은 다시 제조업 국가가 될 것"이라고 했다. 또 "우리는 지구상에서 가장 많은 석유와 가스를 보유하고 있다"며 "그것을 사용해 [에너지] 가격을 낮추고 전략비축유를 다시 최대로 채우며 미국 에너지를 전 세계로 수출할 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 이어 "우리는 그린뉴딜을 끝낼 것이며 전기차 의무화 정책을 철회해 우리의 자동차 산업을 구하고 위대한 미국 자동차 노동자들에게 했던 나의 신성한 약속을 지킬 것"이라고 했다. 4. 불법 이민자 정책 트럼프 대통령은 자신의 불법 이민자 정책에 대해 "미국의 완전한 복원을 시작하고 상식의 형멱을 이룰 것"이라고 운을 뗀 뒤 "남부 국경에 국가비상사태를 선포할 것"이라며 "모든 불법 입국은 즉시 중단될 것"이라고 강조했다. 이어 "수백만명의 범죄자 외국인이 그들이 온 곳으로 돌려보내지는 과정을 시작할 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 "멕시코 체류 정책(Remain in Mexico policy)을 재개할 것"이라고 했다. 이어 "잡았다가 풀어주기(catch and release) 관행을 종료할 것"이라며 "우리나라를 침범하는 재앙적인 침략을 저지하기 위해 남부 국경에 군대를 파견할 것"이라고 했다. 5. 영토 확장 트럼프 대통령은 파나마 운하와 관련해 "미국 선박들은 심각하게 과도한 요금을 부과받고 있고 미국 해군을 포함해 공정하게 대우받지 못하고 있다"고 강조했다. 그러면서 "중국이 파나마 운하를 운영하고 있다"며 "우리는 그것을 중국에 준 것이 아니라 파나마에 준 것이며 이제 그것을 되찾을 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 멕시코만에 대해서는 "아메리카만(Gulf of America)"으로 변경하겠다고 했다. 또 화성 탐사에 대해서는 "미국 우주비행사들을 화성에 보내 성조기를 꽂게 할 것"이라고 했다. 6. 다양성 정책 재검토 트럼프 대통령은 다양성 정책에 대해 "오늘부로 미국 정부의 공식 정책은 남성과 여성 두 가지 성별만을 인정하는 것으로 정해질 것"이라며 "연방정부는 더 이상 젠더 이데올로기를 장려하지 않을 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 또 "연방 기관들은 여권과 비자와 같은 정부 신분증에서 개인을 생물학적 성별로 분류할 것"이라며 "교도소, 이민자 쉼터, 성폭행 피해자 지원 센터와 같은 시설들은 생물학적 성별에 따라 구분될 것"이라고 덧붙였다. bernard0202@newspim.com 2025-01-21 10:13

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