세곡·내곡·고등·백현, 주거지 개발 집중될 듯…R&D단지도 가능

기사입력 : 2024년02월28일 06:01

최종수정 : 2024년02월28일 06:01

수도권 군사시설보호구역 해제…180.6㎢…전체 해제면적 50% 이상 차지
주거지역 개발·산업단지 조성 유력…"총량제에 산업단지 들어서긴 어려울 것"

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부의 군사시설보호구역 해제에 따라 수도권 해제지역에 대한 주거지 개발 가능성이 커지고 있다. 아직 시기는 확정되지 않았지만 보후구역이 해제될 경우 그동안 가로막혀있던 개발사업이 봇물을 이룰 것이란 진단이 나온다.

군사시설보호구역 해제에 따라 주변지역 건축물의 높이제한을 비롯한 규제가 다수 풀어지면 주거지역 개발이 유력하게 점쳐진다. 이에 따라 난개발 방지를 위한 공공택지 지정 필요성도 나오고 있다. 또 첨단 연구개발 단지 조성이 가능할 것으로 예상된다.

28일 부동산업계에 따르면 정부가 군사시설보호구역을 해제하기로 하면서 성남 서울공항에 인접한 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 성남시 일대가 주거지역 개발과 첨단 제조업 물류조성이 이뤄질 것이란 전망이 나온다.

◆ 수도권 군사시설보호구역 해제…180.6㎢…전체 해제면적 50% 이상 차지

정부는 지난 26일 '미래산업으로 민생 활력 넘치는 충남' 민생토론회에서 여의도 면적의 117배에 달하는 군사시설보호구역을 해제하기로 했다. 총 339㎢(1억300만 평) 규모로 이는 정부가 군사시설보호구역 해제 데이터를 통합 관리하기 시작한 2007년 이후 역대 최대다.

수도권 지역만 놓고보면 서울은 강남구, 서초구, 송파구 일대 46.4㎢가 풀린다. 경기도는 성남, 하남, 과천, 평택, 포천, 양주, 연천, 가평 등 총 134.1㎢가 해제돼 수도권에서만 전체 군사시설 보호구역(339㎢)의 절반이 넘는 180.6㎢가 풀린다.

수도권 가운데선 성남시가 가장 해제 면적이 넓다. 분당구 백현동, 정자동, 판교동, 서현동 일대와 수정구 고등동, 태평동 일대, 중원구 성남동, 은행동, 여수동 일대 71.5㎢ 규모다.

특히 성남 서울비행장 인근이 개발 수혜를 입을 것으로 예상된다. 성남 비행장 주변은 서울 강남구(개포동·대치동·세곡동·수서동·율현동·일원동·자곡동), 서초구(내곡동·신원동·염곡동·원지동), 송파구(가락동·거여동·마천동·문정동·방이동·삼전동·석촌동·송파동·오금동·잠실동·장지동) 등 '강남 3구'와 경기 분당구(성남 등) 일대에 걸쳐 있다.

군 비행장 주변 보호구역이 해제되면 비행안전구역별 제한고도를 초과하지 않는 범위에서 군 협의 없이 건축물의 신축이나 증축, 건축물 용도변경 등을 자유롭게 할 수 있게 된다.

다만 해제 시점이나 지자체 개발이 가능한지는 미지수다. 국토부 관계자는 "군사보호구역 해제로 인한 개발시 지자체 권한이 어떻게 될지는 검토한 바가 없다"면서 "해당 토지 소유주들에 의한 자체개발 등이 있을 수 있어 케이스에 맞춰서 이뤄질 것 같다"고 말했다.

◆ 주거지역 개발·산업단지 조성 유력…"총량제에 산업단지 들어서긴 어려울 것"

군사시설보호구역이 본격 해제될 경우 주거지역 개발이 우선 추진될 것으로 예측된다. 군사시설이 인근에 있는 만큼 대규모 상업지나 업무지역 개발이 어려울 것으로 예측돼서다. 특히 과거 보금자리주택지구와 같은 대규모 공공택지 조성 가능성이 높다. 실제로 이번에 군사시설보호구역에서 해제되는 강남3구 지역은 대부분 옛 보금자리주택지구 인근이다. 이와 함께 대규모 인력이 모이거나 고밀개발이 필요 없는 연구개발(R&D)단지, 물류단지 등이 조성될 것도 거론되고 있다.

다만 첨단제조업지구는 입지가 어려울 것으로 보인다. 수도권의 경우 산업단지 및 공장총량 물량배정 기준이 있어서다. 더욱이 첨단제조업지구는 서울시가 옛 구로공단 자리에 조성키로 한 만큼 굳이 강남권에 조성할 필요성이 낮아서다. 이에 따라 주거지역 위주의 개발이 이뤄질 것이란 전망이 나온다. 더욱이 토지의 가치를 봐서도 제조업단지는 판교나 서울 서남권에 조성되는 것이 더 적절하다는 진단이 많다.

송승현 도시와경제 대표는 "강남권은 업무시설이 많아 배후 주거지역 개발에 대한 니즈가 있지 않을까 하는 생각이 든다"면서 "다만 개발을 한다 하더라도 (개발대상 지역이) 강남이나 판교 쪽으로 전반적인 연결성이 있어야 하는 만큼 주택과 업무가 혼재된 복합 용지 형태로 개발될 것으로 보인다"고 말했다.

그러면서 "군사공항이 있는 만큼 고밀개발은 힘들고 업무와 주택이 혼재되는 개발이 이뤄지지 않을까 싶다"면서 "수서나 내곡동 쪽을 보면 예전에 너무 주택중심으로 개발되다 보니 산업단지 혼재 형태로 가야되지 않나 본다"고 덧붙였다.

다만 산업단지라도 해도 수도권 같은 경우에는 들어올 수 있는 업종이 적지않아 여건이 까다로울 것으로 에상된다.

송 대표는 "산업이라고 하면 판교 등 무역쪽 관련 산업이 강남에 있다보니 연결성 있는 산업이 들어올 것으로 보인다"면서 "양질의 일자리가 필요한 만큼 IT(정보기술) 같이 미래지향성이 있는 산업 등을 위한 일자리가 들어서지 않을까 싶다"고 말했다. 이에 따라 서울 우면동 일대 녹지지역처럼 대기업 산하 연구단지 조성도 가능할 것으로 보인다.

서진형 한국부동산경영학회장(경인여대 교수)은 "성남비행장은 예전에 사실 외곽이었다가 서울과 성남 등이 메트로폴리탄이 되면서 도심화됐다"며 "비행이나 안보에 큰 지장이 없으면 해제하는 것이 맞지만 해제를 하게되면 결국을 용적률을 획기적으로 완화하기는 힘들다"고 말했다. 그러면서 "기존 용적률에 대해 고층건물을 지을 수 있는 형태로 가지 않겠나 싶다"며 "기존 용적률에 의한 높이제한을 받았었는데 비행금지구역에서 해제가 되면 고층으로 올려 랜드마크들이 들어설 수 있을 것으로 보인다"고 덧붙였다.

서 회장은 "결국은 수도권은 대부분 주거용지로 개발이 될 것이고 지방이 산업단지 용지가 아니겠냐는 예측이 나온다"면서 "수도권의 경우 산업단지 및 공장용지 총량제가 있다"고 말했다.

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[트럼프 100일 승부] 뉴욕증시 '경고음' [서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 최근 미국 금융시장에서 금리와 주가가 함께 요동치는 상황은 트럼프 1기 행정부의 집권 2년 차였던 2018년을 상기시킨다. 당시 뉴욕증시의 가격 부담은 높아져 있었다. 미국의 강한 경제가 되레 금리 우려를 부추겨 증시를 압박하던 차에 트럼프발 무역전쟁이 가세했다. 결국 그해 가을 S&P500 지수는 20%나 떨어져 약세장에 진입했다. [글싣는 순서] 트럼프 100일의 승부1. 규제 대못 뺀다…AI·자율주행·은행업 '더 쉽고 빠르게'2. 압도적 격차를 향한 전격전...MAGA 휘날리며3. 우크라 전쟁 100일 만에 끝내고 북미 대화 실마리4. 에너지 패권을 향해 '드릴, 베이비 드릴'5. 만능 치트키 관세...역대급 중국 압박6. 뉴욕증시 지진계 '경고음 요란'...2018년의 기억7. 증시 불확실성 MAGA 수혜주로 돌파..끝판왕은8. 관세와 달러, 복잡한 함수 관계9. 높아지는 미국의 만리장성...反이민 장애물도 산적 현재 뉴욕증시 여건과 시장이 직면한 위험은 당시와 닮았다. 시장에서 2018년을 반추하며 올해 뉴욕증시도 유사한 길을 걷지 않을까 하는 우려섞인 관측이 대두하는 이유다.특히 2018년 급락장에 앞서 출현한 충격파의 전조가 이번에도 포착되고 있다. 그 지진계의 수치가 이례적인 수준으로 치솟아 불안감은 더 크다. 바로 '블랙스완지수'로 불리는 시카고옵션거래소(Cboe)의 스큐지수다. 1. 3주 전 신호 스큐지수는 S&P500의 극단적인 하락 가능성에 대한 옵션시장의 우려를 보여주는 지표다. 개략적으로 말하면 주가 폭락에 대비한 풋옵션 수요가 높을수록 그 값은 올라간다. 주가가 크게 하락하는 시나리오에서만 가치가 있는, 그래서 당장은 가치가 없어 싼값에 거래되는, 즉 '외가격 풋옵션'이 높은 가격에 사들여진 결과다. 외가격 중에서도 가치의 무의미함이 큰 풋옵션 수요가 클수록 상승한다. 평소에는 헐값에 팔렸던 우산이 폭풍우가 예상되자 비싸져도 수요가 생기는 현상과 비슷한 셈이다. *스큐지수는 단순히 OTM 풋옵션뿐 아니라 OTM 콜옵션도 산출 대상에 포함된다. 구체적으로는 양자의 프리미엄 시세를 역산해 산출한 내재변동성이라는 개념을 통해서다. 다만 실제 산출 과정에서는 OTM 풋옵션의 내재변동성의 비중이 더 크다. 급격한 시세 변동을 염두에 둔 헤지 상품의 수요는 가파른 가격 상승을 기대한 콜옵션보다 가파른 하락에 대비하려는 풋옵션에 집중되기 떄문이다. 따라서 산출 과정에서 자연스레 OTM 풋옵션의 내재변동성이 더 큰 영향을 미친다. 통상 스큐지수는 100~135 사이에서 변동한다. 135를 넘어서게 되면 옵션시장 참가자들이 급격한 하락 가능성에 대해 종전보다 민감하게 반응하고 있다는 얘기가 되고 150이 넘어가면 극단적인 하락 가능성을 매우 심각하게 보고 있다는 뜻이다. 현재 스큐지수는 154다. 지금부터 3주 전인 지난달 24일에는 180으로 솟구쳤다. 두 달 전부터 수위를 높이더니 급기야 180이라는 새로운 기록을 썼다. 지금은 이때보다 낮아졌지만 추세의 층위는 과거보다 훨씬 높은 곳에서 형성돼 있다. 옵션시장 참가자들이 들어 올린 '가드'의 높이가 한층 더 올라갔다는 얘기다. 스큐지수의 수치에 내재된 '극단적인 폭락' 가능성은 대략 30일 내 실현을 상정한다. 스큐지수를 산출하는 데 사용되는 옵션의 잔존만기 대부분이 30일 안팎이기 때문이다. 예로 잔존만기가 20일인 근월물과 48일인 차근월물이 있다면 관련 만기의 옵션에 내재된 변동성(옵션의 프리미엄 시세를 역산해 산출)을 소위 보간하는 방법을 통해 30일치를 구한다. 그렇다면 현재 옵션시장에서는 2월 중순 안에 폭락장이 올 것으로 보고 있다는 이야기가 된다. 정말 그렇게 될까. 2. 2018년의 잔상 2018년 여름이 앞을 내다볼 수 있는 거울이 될지도 모른다. 2018년을 문두에 꺼낸 것은 당시와 현재 상황이 유사해서다. 2018년은 올해와 마찬가지로 전년도 주가 상승률이 19%가 넘어 주식시장이 활황을 보였던 해의 이듬해다. 트럼프의 법인세 감면이나 규제 완화책, 인프라 투자 확대책을 반영한 결과다. 트럼프의 고율관세 공약은 '엄포' 정도로만 생각했다. 이듬해 경제도 좋았다. 연방준비제도(연준)의 정책금리 인상과 시장금리 상승 우려가 부담됐지만 강한 경제가 버텨주리라는 믿음이 더 컸다. 전형적으로 '우선 먹고 배아픈 건 나중에 생각하자'는 식의 장세였다. 2018년 스큐지수는 꾸역꾸역 고도롤 높여갔다. 당해 3월 트럼프 행정부가 국가 안보상의 이유로 철강·알루미늄 수입품에 관세를 부과한 것을 시작으로 중국산 수입품에 대한 관세 수위를 끌어올리며 중국과 무역전쟁을 벌였다. 2018년 3월 하순 120이 채 안 됐던 스큐지수는 7월 150을 넘어서더니 8월 160에 육박하는 수준으로 올라섰다. 한 달 뒤 급격한 시세 하락을 예상한 스큐지수의 경고는 적중했다. 9월 2900선을 기록했던 S&P500은 11월 2600대까지 하락해 10% 떨어졌고, 그 뒤 하락세를 재개해 12월 2300선까지 추가 하락했다. 석 달 만에 20%가 무너졌다. *S&P500은 2018년 1~2월 당시 10% 떨어져 조정 국면에 진입한 적이 있다. 주가 하락의 발단은 고용통계 호조에 따른 장기금리 상승과 연준의 정책금리 인상 우려였다. 다만 그 떄 주가 하락은 빠른 시차를 두고 격렬하게 전개됐는데 그 배경에는 당시 시장에서 인기를 끌었던 변동성 하락 베팅 관련 상품(크레디트스위스의 VIX 선물 가격 역추종 상품<XIV>)가격이 붕괴해 시세 변동성을 증폭시킨 일이 있었다. 소위 '볼마게돈'으로 불리는 일이다. 공교롭게도 당시에도 스큐지수는 한 달 전 135를 넘어 시세 하락을 예고했었다. 3. 진짜 '오싹'할 떄는 스큐지수의 경보음이 격렬해지는 순간은 그 수치가 오히려 지금처럼 하락할 때다. 주가 하락이 시작하면 스큐지수 산출 대상에 있던 외가격 풋옵션 비중이 자연스레 작아져 스큐지수의 값은 하락한다. 흔히 '공포지수'로 알려진 VIX는 주가가 떨어져야 그제서야 반응한다. VIX는 주로 ATM(등가격) 부근 옵션의 프리미엄 시세를 바탕으로 산출되기 떄문에 이미 멀찍이 있던 외가격에서 경보음을 낸 스큐지수보다 한발 늦다. ATM 옵션은 현재 주가와 행사가격이 '거의 같은' 상태를 의미하는 것으로 당장 옵션시장의 주가 상승과 하락에 대한 '양방향 베팅' 상황을 보여준다. 스큐지수가 건물의 '화재감지기'라면 VIX는 화재가 난 뒤에 내부 온도를 보여주는 '온도계'와 같은 셈이다. '스큐지수의 하락→S&P500의 급락+VIX 급등'의 순서는 2018년 8월의 급락장에서도 동일하게 실현됐다. 최근 스큐지수가 최고치를 찍고 하락한 것은 주식시장이 이 패턴을 따르고 있을지도 모른다는 생각을 떠올리게 한다. VIX는 스큐지수가 최고치를 찍었던 지난달 24일 14를 기록했다가 현재 19.5로 올라선 상태다. 아직은 주식시장의 높은 변동성을 예고한다는 '20'을 넘어선 단계는 아니지만 방향성 자체가 위를 향하고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. S&P500도 지난달 6일 사상 최고가에서 4% 떨어지는 등 상기의 연쇄 흐름에 동참한 모습이 역력하다. 물론 스큐지수가 과거의 폭락장이나 거친 시세 흐름을 항상 예견한 것은 아니다. 하지만 연준의 정책금리 인하 지연 우려와 시장금리의 급등, 위안화 약세, 주식시장의 높은 밸류에이션, 조만간 출범하게 될 트럼프 2기 행정부에서의 관세 염려 등 주가 하락을 시사하는 퍼즐들이 짜맞춰지고 있다는 점에서 급격한 시세 변동 위험이 현실화될 개연성을 높인다. 특히 위안화 약세의 파급력은 2015년 갑작스러운 평가절하나 2018년 중반 급격한 약세, 2019년 '7위안 돌파' 등의 사례를 통해서 목도한 바 있다. 옵션시장의 우려가 단순한 기우가 아닐 수 있음을 뒷받침하는 재료들이다. 4. 실질금리의 중력장 1월 중순에 진입한 현재는 불안감이 들불처럼 번지기 쉬운 시기라는 점에서 스큐지수 경고에 담긴 의미를 배가시킨다. 과거 통계상 계절적으로 주식시장의 변동성이 확대되는 구간의 초입이다. 페퍼스톤에 따르면 2000년부터 2023년까지 VIX 추이를 월별로 평균해 연중 추이로 그려본 결과 1월 중순부터 3월 중순까지 상승세가 두드러진다. 연초에는 기관투자자가 새로운 투자 전략을 실행하거나 기존 포지션을 조정하고, 또 관련 기간에는 기업의 결산 보고가 맞물려 있어 시세가 각종 재료에 민감하게 반응하는 경우가 많다. 모든 위험자산군의 시세를 주무르다시피하는 '실질금리'가 뜀박질을 재개한 점은 계절성의 현실화 가능성에 무게를 더한다. 미국 물가연동국채 10년물 금리로 본 실질금리는 지난달 초순 1.89%에서 중순 2.25%로 급히 올라섰다가 이달 초 숨고르기를 거친 뒤 최근 7일여만에 2.32%로 '레벨업'했다. 지난달 초순부터보자면 한 달 만에 43bp가 오른 셈이다. 통상 장기국채의 명목 금리가 오른다고 해도 대게 인플레 전망을 반영해 상승한 결과여서 실질금리 상승폭은 상쇄되는 경우가 많다. 이렇게 실질금리 변동성이 작은 편이라는 점을 고려하면 한 달 만에 43bp라는 상승폭은 상당하다고 할 수 있다. 뱅크오브아메리카의 마이클 하트넷 전략가의 표현을 빌려쓰자면 최근의 금융시장 상황은 '터너(전환점)' 임박을 시사하고 있는지도 모른다. 앞서 하트넷 전략가는 실질금리 2.5%를 주시해야 할 지점으로 꼽은 적이 있는데 2.5%에 도달하면 금융시장의 위험자산 회피 성향이 더 강해질 것으로 봤다. 2.5%는 2023년 10월 하순에 기록한 최근 10년 기준 전 고점에 해당한다. 당시 실질금리는 같은 해 7월 1.48%에서 2.5%까지 가파르게 상승하면서 같은 기간 S&P500의 시세를 10% 떨어뜨린 배경이 됐다. 하트넷 전략가에 따르면 현재 실질금리는 이미 지난달 중순부터 2%대로 올라섰음에도 불구하고 종전까지 주식시장의 시세가 어느 정도 방어가 됐던 것은 '강한 경제 펀더멘털이 실질금리 상승의 부정적 영향을 상쇄할 수 있다'는 믿음 때문이었다. 종전의 고점을 넘어서는 새로운 영역으로 진입하면 내성 역할을 해왔던 투자자들의 믿음에 균열이 가해질 수 있다고 봤다. 스큐지수의 급등과 급락이라는 전조가 보여준 경고는 실질금리 2.5% 돌파와 함께 현실화될지도 모를 일이다. bernard0202@newspim.com 2025-01-13 14:12

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"엔비디아 주요 고객, 블랙웰 주문 연기" [뉴욕=뉴스핌] 김민정 특파원 = 엔비디아의 주요 고객사들이 최신 인공지능(AI) 칩인 '블랙웰(Blackwell)'의 주문을 연기하고 있다고 13일(현지시간) 정보기술(IT) 전문 매체 디 인포메이션(The Information)이 보도했다. 매체에 따르면 마이크로소프트(MS)와 아마존닷컴의 클라우드 부문, 알파벳의 구글, 메타플랫폼스 등 소위 하이퍼 스케일러 기업들은 엔비디아 블랙웰 GB200 랙의 일부 주문을 줄였다. 하이퍼 스케일러는 대규모 클라우드 컴퓨팅 및 데이터 관리 서비스를 제공하는 기업을 의미한다. 인포메이션은 이들 기업이 100억 달러어치의 블랙웰 랙을 주문했다고 전했다. 블랙웰 [사진=블룸버그] 이들 기업이 블랙웰 주문을 연기하는 것은 출고 초기 발견된 과열과 작은 결함 때문으로 알려졌다. 인포메이션은 일부 고객사들이 차후 버전을 기다리거나 엔비디아의 기존 AI 칩 구매를 계획하고 있다고 설명했다. 마이크로소프트는 애리조나주 피닉스에 있는 시설에 최소 5만 개의 블랙웰 칩을 탑재한 AI 가속기 GB200을 설치할 예정이었다. 하지만 이 같은 주문 지연이 발생하면서 마이크로소프트의 주요 협력사인 오픈AI는 엔비디아의 기존 세대 칩인 '후퍼(Hooper)'를 탑재한 가속기를 제공해줄 것을 요구했다. 블랙웰은 엔비디아의 향후 실적과 관련해 투자자들의 관심이 집중된 제품이다. 젠슨 황 엔비디아 최고경영자(CEO)는 지난해 11월 4분기 블랙웰 매출이 기존 목표치를 초과할 것이라고 설명한 바 있다. 이날 엔비디아의 주가는 약세를 보이고 있다. 미국 동부 시간 오전 10시 54분 엔비디아는 전장보다 2.69% 내린 132.25달러를 가리켰다. mj72284@newspim.com 2025-01-14 00:58