본 PF 전환해도 우발채무 해소는 결국 분양 흥행이 좌우
대전 미분양 및 청약미달 확산은 부담
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 건설사 시공능력평가 순위 19위 코오롱글로벌이 미착공 사업의 정상화를 모색하면서 분양 성과에 관심이 쏠리고 있다. 최근 시장에서 불거진 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 우려를 해소하기 위한 것이다.
하지만 이같은 코오롱글로벌의 미착공 사업의 정상화만으로 PF 우발채무를 해소하긴 어려울 것이란 분석이 지배적이다. 분양사업이 흥행을 거두면 PF 우발채무 우려가 해소될 수 있다. 하지만 반대로 실패하면 유동성 리스크가 급속도로 확산할 가능성이 있다. 미분양을 대거 떠안을 때 PF대출 조기 상환 압박이 높아지고 금융 및 마케팅 비용이 늘면서 자금조달 부담이 커지기 때문이다. 더욱이 지방을 중심으로 미분양 아파트가 늘고 있다는 점은 코오롱글로벌에 부담으로 작용하고 있다.
◆ 대전 2곳, 울산 1곳 분양성적이 우발채무 방향성 '좌우'
7일 건설·부동산업계에 따르면 코오롱글로벌이 연내 장기 미착공 사업을 정상화해 PF 우발채무 우려를 해소하겠다는 입장을 내놓자 그 사업 성과에 대한 관심이 늘고 있다.
미착공 사업을 조기에 진행하면 PF 우발채무에 대한 걱정이 줄어든다. 금융비용을 줄일 수 있기 때문이다. 이와 함께 분양사업이 성공하면 수분양자로부터 받은 계약금과 중도금을 부동산 PF대출 상환, 공사비 조달, 사업자 수익 등에 활용할 수 있을 뿐 아니라 사업 또한 원만하게 마무리할 수 있다.
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문제는 분양사업이 실패했을 때다. 대규모 비분양이 발생하면 분양대금을 회수할 수 없어 사업을 정상적으로 이끌어가기 어렵다. 공사비 조달을 위해 외부 차입을 더 늘려야 하고 할인분양, 마케팅 등으로 추가적인 자금조달이 필요하다. 건설사(시공사)가 시행사의 지급 보증을 섰는데 사업 부실로 채무를 상환하지 못하면 그 채무는 건설사가 떠안게 된다.
코오롱글로벌의 주요 PF 우발채무 미착공 사업장은 총 3곳으로 ▲대전 봉명 2491억원 ▲대전 선화 2680억원 ▲울산 야음 920억원 등이다. 모두 연내 본 PF로 전환해 리스크를 줄이겠다는 계획이다.
봉명동 '유성 하늘채 하이에르'(691가구)는 사업장이 둔산, 도안지구 사이에 위치하며 작년 10월 오피스텔에서 주상복합으로 사업 변경 인허가를 받았다. 오피스텔 등 비(非)주택에 대한 선호가 줄어든 것을 반영했다. 오는 3월 분양예정이다. '선화동 3차 주상복합'(998가구)은 브릿지론을 연장한 뒤 오는 10월께 본 PF로 전환해 착공한다. 사업지 내 자리한 지역 방송사 이전을 완료한 뒤에 착공하는 것이다.
최근 주택경기 분위기는 코오롱글로벌에 우호적이지 않다. 지난해 12월 전국 미분양 주택 물량이 10개월 만에 증가세로 돌아선 가운데 대전 역시 미분양 물량이 894가구로 전월 대비 19.7% 늘었다. 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 주택은 436가구로 전월과 비슷한 수준이다.
청약시장도 지난해 하반기 들어 급격히 가라앉았다. 8월 분양한 서구 탄방동 '둔산 자이 아이파크'와 10월 공급한 서구 관저동 '관저 푸르지오 센트럴파크'는 두 자릿수 이상의 경쟁률로 청약접수를 마감했다. 이어 한화, HJ중공업이 시공한 서구 도마동 '도마 포레나해모로'가 464가구(특별공급 제외) 모집에 162가구가 미달하면서 대전 분양시장에 빨간불이 켜졌다. 12월 현대건설이 분양한 동구 가양동 '힐스테이트 가양 더와이즈'도 315가구 모집에 108가구가 미달했다. 대형 건설사의 브랜드 아파트임에도 흥행몰이에 어려움을 겪었다.
◆ 대전지역 미분양, 청약미달 확산세 부담
코오롱글로벌은 우발채무 축소뿐 아니라 실적 개선에 대한 숙제도 안고 있다. 영업활동을 통해 얻은 이익으로 유동성을 높여야 하지만 이마저도 만만치 않다.
지난해 영업이익이 143억원으로 전년 대비 91.4% 급전직하했다. 지난해 1월 1일부로 자동차부문을 인적분할해 코오롱모빌리티그룹으로 출범하면서 회계상 실적이 악화한 측면이 있다. 그럼에도 건설경기 둔화에 따른 수익성 감소, 고금리에 따른 이자비용 증가 등도 악영향을 미쳤다.
나이스신용평가의 지난달 17일 보고서에 통해 지난해 말 기준 코오롱글로벌의 PF 우발채무는 자기자본(5900억원)의 254%인 1조5000억원 수준이라고 지적했다. 이는 상위 건설사와 비교해 채무부담이 높은 상황이다. 같은 기간 워크아웃에 들어간 태영건설이 374%로 가장 높았고 롯데건설 213%, 현대건설 122%, HDC현대산업개발 78%, GS건설 61% 정도다. PF 우발채무가 부채로 인식될 경우 자칫 자기자본으로 감당하기 어려운 상황에 놓일 수 있다.
투자은행(IB) 관계자는 "주택경기에 민감한 지방 주택사업이 상당수인 데다 자기자본 대비 우발채무 비중이 높다보니 자금난 우려가 확산한 것으로 분석된다"며 "우발채무 리스크를 줄이기 위해서는 결국 대전과 울산 사업장의 분양 호성적이 필요한 시점"이라고 설명했다.
leedh@newspim.com
