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"공사비 갈등이 주택공급 지연 주요인…리츠 활용·PF 구조 개선해야"

기사입력 : 2024년02월07일 16:00

최종수정 : 2024년02월07일 16:00

건산硏 '주택공급 상황 및 과제' 단장기안 제
주택공급 활성화되려면 공사비 갈등 조정기능 강화·리츠 활용 단기책 필요
장기적으로 도심정비사업 중심 수요 대응·PF구조 개선안 제시

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 주택공급 활성화를 위해선 단기적으로는 공공부문 공사비 갈등 조정기능이 강화돼야 하고 리츠를 적극 활용해야 하며 중장기적으로 도심정비사업 중심으로 수요에 대응하면서 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조를 개선해야 한다는 방안이 제시됐다.  

국토연구원, 한국건설산업연구원, 대한건설정책연구원, 한국부동산개발협회 등 공공·민간 연구기관이 7일 공동 주최한 '부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나'에서 '주택공급 상황 및 과제'란 주제로 발표에 나선 김지혜 한국건설산업연구원 부연구위원은 이같이 전망했다.

김 연구위원은 우선 공급 지연의 주요 원인으로 ▲고금리▲전쟁, 지정학적 긴장 등 글로벌 공급망 리스크 확대▲원자재 및 인건비 인상 등 건설공사비 상승▲주택시장 침체▲부동산 PF시장 환경변화 등을 꼽았다.

특히 부동산 PF는 사업성 악화와 브릿지론의 본 PF 전환 등의 어려움 때문에 시공사들이 신규 사업 수주에 나서지 않고 있지 않다고 진단했다. 여기에 시행·시공사들은 건설공사 원가가 지속적으로 상승하면서 정비사업에서 갈등과 분쟁으로 사업이 지연되거나 중단되는 경우가 속출하고 있다는 점을 들었다. 아울러 건설 안전 관련 규제 강화도 공사비 상승 및 공사기간 연장의 요인으로 꼽았다.

주택공급 개선 위한 장단기 방안 [자료=한국건설산업연구원]

김 연구위원은 원활한 주택공급을 위해선 사업기간 단축을 위한 분쟁 예방 및 조정방안이 필요하고 주택공급 기반인 부동산 PF 재구조화 및 건설인력 확충 등을 제시했다.

또 이를 중단기로 나눠 제시했다. 단기 개선안으로는 공공부문의 공사비 갈등 조정 기능을 강화하고 신탁방식의 주민의견 반영 기능을 개선해야 한다고 주장했다. 이와함께 지역 건설사와 중견중소건설사들이 재건축·재개발 등 정비사업에 참여할 경우 용적률 등의 인센티브 제도를 마련할 것을 제시했다.

사업재구조화를 통해 리츠를 적극 활용할 것을 제안했다. 김 연구위원은 "사업성이 개선될 여지가 있는 PF사업의 경우 리츠를 활용하면 공모의무 등 복잡한 규정이 적용되긴 하지만 미분양 리스크를 축소하는 효과가 있다"면서 "특히 임대주택 공급의 공공성에 효과적이고 1기신도시 정비사업에도 이주단지 조성에 활용할 수 있다"고 설명했다.

이밖에 공공지원 민간임대 공급 활성화를 위한 제도 개선도 제안했다. 공사비 상승을 고려해 ▲기금수익률 조정▲토지비 적정성▲분양가 산정 및 임대주택 매입시점 조정▲기업형 장기임대리츠 활용방안 등을 검토해야 한다는 것이다.

장기적으로는 건축 설계 지원 등을 통해 도급계약의 불확실성을 완화하고 도심정비사업 중심으로 수요에 대응한 주택공급을 확대해야 한다고 주장했다. 또 건설현장의 인력부족과 인건비 상승 문제를 해결하기 위한 방안이 강구돼야 할 것을 제시했다.

특히 부동산 PF 구조 개선이 필요하다는 점을 강조했다. 김 연구위원은 "증권사, 신탁사, 시공사 등으로 신용보강이 다양화하고는 있지만 기본적으로 시공사의 신용등급과 시공능력평가순위 등이 금융조달에 좌우되고 있다"면서 "시행사가 사업조기 자금을 다양한 투자자로부터 원활히 확보할 수 있도록 유도하고 장기적으로는 시행사의 자본력을 강화해 PF로 인한 위험도를 낮춰야 한다"고 말했다.   

dbman7@newspim.com

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