'분담금만 수억원' 노원구 재건축, 하락 거래 확산...2030 '영끌족' 노심초사
전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

'분담금만 수억원' 노원구 재건축, 하락 거래 확산...2030 '영끌족' 노심초사

기사입력 : 2023년10월31일 06:01

최종수정 : 2023년10월31일 06:01

노원구 상계주공 아파트, 직전 거래가 대비 최대 10% 하락
공사비·금리 부담에 분담금만 수억원...수익성 부담 커져
20·30 매수 비중 40%...급매물 증가에 추가 하락 '근심'

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 30대 이하 청년층의 매수세가 강했던 서울 노원구 재건축 단지들이 사업성 악화와 관망세 확산에 집값 약세로 돌아서고 있다는 분석이 나온다.

노원구 일대 재건축 단지들은 중소형 면적이 커 상대적으로 매수 비용이 저렴한 장점이 있다. 학교, 학원 등 교육시설 인프라가 잘 갖춰진 것도 있지만 투자금 부담이 작다 보니 '20·30세대'의 매수 비중이 높았다. 그러나 수억원대 재건축 분담금이 예상되는 데다 지난달 특례보금자리론 일반형이 중단되면서 매수세가 둔화한 상태다. 급매물이 소진되지 않자 실거래가 하락하고 있다. 수억원대 대출을 받아 집을 매수했던 '영끌족'의 고민이 깊어질 것으로 관측된다.

◆ 노원구 상계주공 일대, 직전 거래가 대비 최대 7천만원 빠져

30일 부동산업계에 따르면 서울 강북구 재건축 밀집 지역인 노원구 아파트의 실거래가가 하락 전환하고 있다.

상계주공6단지(2646가구) 전용 58㎡는 지난달 6억9700만원에서 이달에는 7000만원 하락한 6억2700만원에 손바뀜했다. 이 단지는 주택경기 호황기인 2021년 최고가가 9억4000만원으로 치솟았다. 집값 하락이 본격화하며 작년에는 반토막 수준으로 하락했다. 올해 들어 7억원 목전까지 반등했으나 다시 하락 반전한 것이다.

서울 노원구 일대 재건축 단지들이 수익성 악화와 특례보금자리론 일반형 중단에 집값 약세로 돌아섰다. 노원구 상계주공8단지의 모습. [사진=이형석 기자]

상계주공5단지(840가구) 전용 37㎡는 이달 5억 500만원에 실거래돼 지난달 대비 1000만원 하락했다. 연초 대비(5억4500만원) 대비로는 4000만원 빠진 금액이다. 이 단지도 2021년 기록한 8억원을 최고가로 내리막길을 걸었다. 올해 초 최저가 대비 약 5000만원 회복했으나 다시 하락 거래가 나타나고 있다.

상계주공7단지(2634가구, 전용 82㎡)와 중계그린(3481가구, 전용 56㎡) 등도 이달 실거래가가 직전 거래가 대비 3000만~6000만원 하락한 상태다.

노원구 일대 재건축의 조합원 분담금이 4억~5억원에 달할 것이란 관측이 투자심리를 끌어내리고 있다. 서울시 신속통합기획(신통기획)으로 재건축이 추진 중인 상계주공5단지 조합은 내부적으로 전용 37㎡ 소유주가 국민평형(전용 84㎡)을 받으려면 조합원 분담금으로 5억원 정도로 부담해야 할 것으로 추산한다. 집값 수준의 분담금을 내야 하는 것이다. 일반분양이 많지 않은 것도 있지만 공사비와 대출 금리가 급격히 상승한 것도 영향을 미쳤다.

노원구 상계주공 대부분이 소형 면적으로 이뤄져 가구당 대지지분이 낮아 재건축 이후 분담금이 대부분 수억원에 달할 것으로 예상된다. 향후 국민평형 집값이 10억원이 넘어야 수익성이 나오는 상황이다 보니 신규 투자의 매력도를 낮아지고 있다.

◆ 20·30 매수 비중 최대...급매물 증가에 집값 추가 하락 '근심'

이 지역에서 큰 손으로 자리한 20·30세대 '영끌족'(영혼까지 끌어모아 대출)의 고심도 깊어질 것으로 보인다. 급매물이 급격히 늘어날 경우 가격 급락이 물론 주변 지역인 도봉구, 강북구 등으로 확산할 여지도 있다.

올해 1~8월 서울 아파트의 세대별 매수 비중을 보면 노원구는 전체 거래 320건 중 40.0%(127건)가 30대 이하가 사들였다. 서울지역에서 20·30 세대 평균 비중은 30% 안팎이다. 재건축에 대한 개발호재가 존재하는 데다 상대적으로 투자금 부담이 작은 게 주요 이유다.

지난달부터 특례보금자리론 일반형 대출이 중단된 것도 매수세 감소에 영향을 미쳤다. 부동산R114에 따르면 전국에서 지난 9월 27일부터 10월 26일까지 매매 신고된 6억∼9억원 이하 아파트 거래 비중은 전체의 6.6%로 집계됐다. 이는 특례보금자리론 전면 공급이 시행된 올해 1월 30일부터 지난달 26일까지 이 가격대 거래 비중이 11.0%였던 것과 비교해 4.4%p(포인트) 감소한 것이다.

정부는 올해 1월 30일부터 9억원 이하 주택을 대상으로 총부채원리금상환비율(DSR) 제한 없이 무주택자와 1주택자(기존 주택 3년 내 매도 조건)에게 최장 50년, 최대 5억원까지 연 4%대의 금리로 빌려주는 특례보금자리론을 도입했다.

하지만 집값이 반등하고 가계대출이 급증하자 지난달 27일부터 6억∼9억원 이하 '일반형' 대출은 중단하고, 6억원 이하 '우대형' 대출만 내년 1월까지 공급하기로 했다. 6억~9억원대 매물이 대거 포진된 노원구가 영향을 받을 수밖에 없는 구조다.

리얼&인베스트먼트 민수진 센터장은 "재건축 수익성에 대한 불안감이 가중된 데다 집값 하락 가능성이 제기되면서 노원구 아파트의 투자 수요가 감소세에 들어갔다"며 "급매물이 대거 시장에 쏟아질 경우 이 지역뿐 아니라 주변 도봉구, 강북구 등에도 부담으로 작용할 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
뉴스핌-인공지능협회, CES2025 참관단 진행 [세종=뉴스핌] 이경태 기자 = 뉴스핌과 한국인공지능협회가 추진하는 CES2025 참관단이 오늘 출발했다. 최신 글로벌 정보통신산업(ICT) 기술이 집대성된 CES 행사장에서 참관단은 글로벌 시장의 미래를 내다볼 수 있게 됐다. 뉴스핌과 한국인공지능협회는 5~10일(현지 기준) 미국 네바다주 라스베이거스에서 열리는 CES2025를 방문하는 참관단을 운영한다. 뉴스핌과 한국인공지능협회는 5~10일(현지 기준) 미국 라스베이거스에서 CES2025 참관단을 진행하며, 8일에는 'CES2025 인사이트 포럼'을 연다. [자료=뉴스핌DB] 2025.01.05 biggerthanseoul@newspim.com CES(Consumer Electronics Show)는 세계 최대의 정보 기술 및 가전 전시회로, 해마다 1월 미국 네바다주 라스베이거스에서 개최된다. 이 전시회는 최신 기술과 혁신 제품을 선보이는 플랫폼으로, IT, 통신, 자동차 등 다양한 산업 분야의 기업들이 참가해 신제품을 소개한다. 이번 참관단은 중소벤처기업부 산하 창업진흥원(창진원)이 운영하는 전시관 투어 프로그램에 참여한다. 창진원이 엄선한 국내 최고 전문가의 현장 안내에 동참한다. 창진원과 함께 하는 네트워크 행사도 뉴스핌이 협력, 글로벌 투자사를 비롯해 CES 2025 혁신상을 받은 스타트업과의 소통의 기회가 마련된다. 참관단은 이날 3일 출발해 오는 12일 돌아온다. 현지에서 진행하는 '뉴스핌-한국인공지능협회 CES2025 인사이트 포럼'을 통해 정부와 민간이 상호 소통할 수 있는 기회를 제공한다. CES2025 인사이트 포럼은 오는 8일 오후 6시께 라스베이거스에서 열린다. Keith Lee(이원) 펜벤처스 이사가 참석해 글로벌 스타트업 진출과 투자에 대한 인사이트를 기조연설을 통해 전할 예정이다.  이와 함께 김현수 하나증권 애널리스트가 이날 포럼에 참석, CES2025에 대한 리뷰를 제공한다.  뿐만 아니라 한국벤처캐피털 CES 참관단이 포럼에 참석해 글로벌 투자 및 한국 스타트업 투자 등을 논의한다. 이날 포럼에는 CES 혁신상을 수상한 네이션A 등 다수의 스타트업도 참석한다. 대한민국 1호 AI 생성형 영상 기업인 맥케이 역시 참석해 다수의 벤쳐캐피털과 소통을 할 예정이다. 맥케이는 AI PPL 사업의 국내 선두주자로 콘텐츠 사업 등에서 글로벌 시장의 관심을 받고 있다. 또 음재훈(Jay Eum) GFT 벤처러스 대표도 참석해 인사이트를 나눈다. GFT 벤처러스는 음재훈 대표와 제프 허브스트가 2021년 공동 설립한 미국 기반의 벤처캐피털 기업이다. 캘리포니아 팔로알토에 본사를 두고 있으며, 약 1억 4000만달러 규모의 펀드를 조성한 것으로 파악됐다. biggerthanseoul@newspim.com 2025-01-05 16:57
사진
이동채 에코프로 창업주 "절체절명 위기" [서울=뉴스핌] 정탁윤 기자 = 에코프로가 전기차 시장 캐즘(일시적 수요 정체)을 돌파하기 위한 2025년 3대 경영 방침을 밝혔다. 5일 에코프로에 따르면, 이동채 에코프로 창업주는 지난 2일 오창 본사에서 열린 시무식을 통해 "지금은 길을 찾지 못하면 생사의 기로에 설 수밖에 없는 절체절명의 위기 상황"이라며 "경영 전 부문에서 환골탈태하지 않으면 생존을 보장받을 수 없다"고 강조했다. 에코프로는 이를 위해 올해 △인도네시아 양극재 통합법인 프로젝트, △에코프로이노베이션과 에코프로씨엔지 합병, △R&D 아웃소싱 강화 등 3대 중점 추진과제를 선정했다. 에코프로는 광물자원이 풍부한 인도네시아에 제련과 전구체, 양극재로 이어지는 통합 생산 법인을 설립해 코스트 리더십을 확보한다는 계획 아래 올해 1분기 내에 중국 GEM과 통합법인을 설립하기로 했다. 에코프로의 인도네시아 통합법인은 니켈 등 주요 광물자원을 경쟁사에 비해 매우 저렴하게 공급받아 현지에서 양극재를 생산해 배터리 셀 회사는 물론 자동차 OEM들에게 공급할 계획이다. 이동채 에코프로 창업주가 2일 오창 에코프로 본사에서 신년사를 하고 있다. [사진=에코프로] 특히 하이니켈 최고 기술력을 확보하고 있는 에코프로는 가격경쟁력까지 갖출 수 있다는 점에서 인도네시아 통합법인은 양극재 시장에 파괴적 혁신을 일으킬 것으로 기대된다. 이동채 창업주는 "우리의 생존법은 가격은 확 낮추고 누구도 따라올 수 없는 기술을 확보하는 것뿐"이라며 "경쟁사 대비 가격은 낮고 기술력은 높은 기업만이 미국에, 유럽에 진출할 수 있고 세계로 나아갈 수 있다"고 강조했다. 에코프로는 또 에코프로씨엔지와 에코프로이노베이션 합병을 통해 시너지를 제고키로 하고 합병작업을 진행할 계획이다. 리튬 가공을 하는 에코프로이노베이션과 리사이클을 맡고 있는 에코프로씨엔지의 합병은 전기차 캐즘 이후를 대비한 포석으로 풀이된다. 에코프로는 또 선택과 집중을 통해 시장을 리딩할 수 있는 기술은 내재화하되 범용 기술은 외부에서 조달한다는 방침 아래 R&D 아웃소싱을 강화하기로 했다. 에코프로는 이를 위해 국내 대학은 물론 국내외 동종업계와 기술협력 로드맵을 수립 중에 있다. 에코프로는 사업구조 환골탈태를 위해서는 조직문화의 환골탈태가 전제돼야 한다고 보고 혁신의 DNA가 조직속에 녹아들 수 있도록 임직원들의 목소리를 경영에 반영하기 위한 제도를 마련할 방침이다. 임직원의 노후를 책임지는 복지 시스템을 구축하는 방안도 추진할 예정이다.   tack@newspim.com 2025-01-05 11:24
안다쇼핑
Top으로 이동