청약시장 과열, 공급부족 우려, 정부 규제완화 등 영향
경기침체 우려, 고금리 기조에 하방 가능성도 주의해야
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택시장이 거래량 감소와 매수심리 악화에도 우상향 흐름을 이어가면서 집값 전망에 대한 대기 수요자의 혼란이 가중되고 있다.
최근 주택시장에서 집값 변동률만 제외하고 각종 지표는 하락세로 돌아선 상태다. 매도물량 수치와 거래량과 매수심리 등을 하방을 가리키고 있다. 그럼에도 집값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않으면서 내 집을 마련하려는 수요자 입장에서는 지금이라도 매수에 나서야 하는지 고민이 크다. 경기침체 우려, 고금리 기조 유지 등으로 주택시장을 부양할 호재가 부족하다는 점에서 무리한 투자는 주의할 필요가 있다는 게 시장의 평가다.
◆ 주택시장 지표 악화에도 서울 집값, 17주째 상승..."시장은 혼선"
19일 부동산업계에 따르면 주택시장 흐름을 판단하는 각종 지표의 하락 전환했음에도 집값 상승세가 이어지면서 시장 혼선이 확산하고 있다.
현재 주택시장을 진단하고 가늠할 수 있는 지표는 하락세다. 우선 집을 팔겠다는 물량이 쌓이고 있다. 아파트 실거래가 분석업체 '아실'에 따르면 지난 15일 기준 서울 아파트 매물은 7만4788건인 것으로 나타났다. 이는 지난달 28일 6만9167건을 기록한 지 약 2주 만에 5000건이 늘어난 수준이다.
서울 25개구 모두 매물이 급속도로 쌓이고 있다. 지역별로 ▲용산(8.2%, 1532→1659건) ▲도봉(7.7%, 2126→2290건) ▲중랑(7.3%, 2090→2244건) ▲서대문(6.9%, 2418→2587건) ▲은평(6.9%, 2753→2945건) 등이 높은 매물 증가율을 보였다.
집값이 본격적인 '상승장'에 진입했다고 판단하는 기류가 강하다면 시장에 매도물량이 줄어드는 게 일반적이다. 시간이 흐르면 더 높은 가격에 팔 기회가 있는데 굳이 현시점에 처분할 필요가 없기 때문이다. 그만큼 시장 분위기가 대세 상승기로 진입하는 과정이기보다 급락하던 가격이 일시적으로 소폭 회복하는 일명 '데드 캣 바운스'로 보는 집주인 많다는 것으로 해석된다.
월간 서울 아파트 거래량이 9개월 만에 줄었다. 작년 10월 559건을 바닥으로 11월 727건, 12월 834건으로 점차 늘었다. 올해 1월에는 1000건대를 회복하더니 4월에는 3000건대로 치솟았다. 추세적으로는 지난 7월 4000건대 돌파가 예상됐으나 전달 거래량을 넘지 못하고 증가세가 한풀 꺾였다. 한국부동산원 자료를 보면 지난 4일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 89로, 전주 대비 0.2P(포인트) 하락했다. 2주 연속 하락세다. 지난 2월 넷째 주 저점을 찍은 뒤 25주 연속 상승세를 마감한 이후 집을 사겠다는 심리가 가라앉고 있다.
한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 "집값 상승을 기대하는 집주인이 많다면 시장에 매도물량이 늘어나진 않을 것"이라며 "대출금리 부담이 여전히 높고 거래량이 한풀 꺾인 상황에서 매도물량이 더 늘어난다면 집값 상승 여력은 떨어지고 하락할 가능성이 높을 것"이라고 설명했다.
◆ 경기침체 우려·고금리 기조에 무리한 투자 주의해야
이런 부정적인 시각에도 집값 상승이 계속되고 있다. 서울 아파트값은 지난주까지 17주째. 전국 아파트값은 9주 연속이다. 상승폭이 줄어드나 싶더니 서울은 0.13% 뛰어 전주(0.11%) 대비 오름폭이 더 커졌다. 특히 강남구와 서초구, 송파구, 서초구는 올해 누적 변동률이 상승으로 돌아서 상반기 하락분을 모두 만회했다.
올해 초 정부의 부동산시장 규제 완화가 시장 회복에 큰 영향을 미쳤다. 재건축 규제 완화로 서울 양천구 목동 일대, 노원구 일대 등 낡은 아파트 밀집 지역의 정비사업이 속도를 내고 있다. 서울 지역의 '35층 규제'도 허물어져 여의도, 강남권 일대 재건축도 최고 70층을 바라보는 상황이다. 개발 프리미엄이 가격에 붙으면서 2년 전 기록했던 전고점을 넘어서는 사례도 적지 않다.
무주택자와 일시적 2주택자를 대상으로 소득과 상관없이 집값 9억원 이하면 고정금리로 최대 5억원을 빌려주는 특례보금자리론, 50년 만기 주택담보대출 등도 주택수요를 부양한 한 축이다. 게다가 아파트 공급부족 우려, 청약경쟁률 과열 등도 매수심리를 자극하며 집값 상승에 영향을 미치고 있다.
다만 집값이 상승세를 지속한다고 해도 경기침체 우려, 고금리 기조 지속 등으로 오름폭이 제한적이란 점에서 무리한 투자는 주의할 필요가 있다. 주담대 금리가 6%대로 재진입한 상황에서 집값까지 급격히 하락할 경우 자산가치 하락이 불가피하기 때문이다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "대출금리 인상, 건설사 PF 부실 우려 등으로 하반기 집값 반등세가 상반기보다 약할 것"이라며 "지역별 차별화 양상을 보이겠지만 추가적인 하락 가능성이 존재하는 만큼 성급한 투자는 주의할 필요가 있다"고 말했다.
leedh@newspim.com
