[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난해 6월 21일은 윤석열 정부의 첫 부동산정책이 발표된 날이었다. 초점은 '8월 전세대란설(說)'을 진화하기 위한 전월세 대책으로 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대 등 임대차 시장에 대한 안정화 방안이 제시됐었다.

그런데 정부가 대책을 발표한 당시, 이미 집값과 전셋값은 모두 급락하는 시기였다. 더욱이 '거래실종'까지 겹지면서 부동산시장은 그야말로 꽁꽁 얼어붙기 시작한 시기였다. 때문에 전세대란보다는 오히려 '깡통전세'와 '역전세난'을 우려하는 목소리가 나오기 시작하던 때이다.

물론 정부는 '8월 전월세 대란설'이 과장됐다고 보고 선제적 대응이라는 점을 강조했다. 당시 원희룡 국토교통부 장관은 "임대차계약 갱신을 소진한 물건의 가격 상승을 걱정하는 시각도 있고 실제로 분석해보니 그렇지 않다고 보는 시각도 존재한다"면서 "경마 예측하듯 하는 것보다 면밀히 모니터링하면서 불안 요인을 최소화하도록 할 계획"이라고 밝힌 바 있다.

전세대란은 발생하지 않았지만 잇따라 터져 나오는 전세사기사건은 심각한 사회문제가 됐다. 그 책임의 원인을 따진다면 문재인정부에서 연이어 헛발질한 부동산대책의 후유증이긴 하다. 그 헛발질 중심에는 '임대차3법'이 있다. 문재인정부의 바람과 달리 임대차3법은 전세난과 전셋값 급등을 더욱 부추겼고 이는 다시 집값을 밀어 올리는 악순환을 가져왔다. 윤석열 대통령은 후보시절 폐지를 공약했지만 지금까지 이를 지키지 못하고 있다. 윤석열정부가 과감하게 폐지를 추진했어야 하는데 '골든타이밍'을 놓친 게 아쉽다.

더욱 아쉽다고 생각되는 대목은 전세난에 초점을 맞춰 전세자금 대출의 문턱을 더 낮췄다는 점이다. 세입자에게 전세자금대출 한도를 높여줬다. 버팀목 전세 대출(수도권 기준)의 보증금이 3억원에서 4억5000만원으로, 대출 한도는 1억2000만원에서 1억8000만원으로 늘렸다. 가뜩이나 가계대출급증이 경제불안의 요인으로 지목되고 있는 상황에서 정부의 전세자금대출 확대는 전셋값 급등과 전세사기의 먹잇감으로 더욱 키우는 촉매제가 됐다.

윤석열정부 역시 단기적 관점의 대응에 급급했다는 비판을 피하기 어렵다. '빌라왕' 같은 전세사기꾼들이 판을 치는 이유도 세입자들의 대출을 조직적으로 악용하고 있다는 게 이번에 속속 드러나지 않았던가.

올 들어서는 지난해와 달리 역전세난을 우려하는 목소리가 커졌다. 2021년 하반기 정점을 찍은 전셋값이 계약 만기로 돌아오는 해가 올해다. 계약금액보다 그동안 급락했던 전셋값의 차액이 커 세입자들은 임대차법인 '계약갱신청구권'을 사용하기 보단 집주인들에게 보증금을 돌려받아 보다 싼 전셋집으로 옮기려는 움직임이 대거 발생할 것이란 관측이었다.

하지만 집주인들은 차액이 커진 전세금을 반환하기 어려웠던 만큼 주택시장의 불안요인으로 지목됐다. 정부가 역전세대란을 막기 위한 카드는 이번에도 대출을 통한 해결이었다. 지난 달 1년간 전세보증금 반환을 목적으로 한 대출규제를 한시적으로 완화했다. 통상 40%가 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 대신 상대적으로 규제가 느슨한 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용되는 전세자금반환대출을 허용함으로써 집주인들은 집을 처분하지 않아도 전세보증금을 돌려줄 수 있게 된 것이다.

세입자들을 보호한다는 명분도 있지만 집주인로서도 급매물로 던지지 않아도 되기 때문에 집값 하락을 저지하는 효과를 가져오게 됐다. 공교롭게도 아파트 전셋값은 대책 발표 이전인 지난 6월부터 회복세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 전국 전셋값은 5주 연속 상승세를 타고 있다. 특히 서울 강남4구는 3개월 넘게 오르고 있다.

비수도권 일부 지역과 빌라 등 연립주택에선 여전히 전셋값 약세를 보이고 있지만 역전세난의 우려가 예상보다 큰 이슈로 나타나지 않고 있다. 오히려 최근 시장 분위기로는 집값과 함께 동반 상승하면서 서울과 경기 일부 지역은 매물부족 현상이 나타나면서 전세난이 다시 올 수도 있다는 우려가 나온다.

실제 강남·서초 등 서울 강남권에선 재건축 대단지 입주를 앞두고도 전셋값이 오르고 있다. 올 초 강남 개포자이프레지던스 입주로 개포동은 물론 강남 일대 전세시장이 약세를 보였던 것과는 대조적 분위기다.

윤석열정부는 부동산시장 연착륙을 유도하기 위해 각종 규제완화책을 쓰고 있다. 이 같은 대책에 힘입어 실제 급락세를 보였던 부동산시장이 안정세를 찾기도 했다. 하지만 전세시장에 대한 대책은 '엇박자'를 내고 있다는 지적이다. 선제적 대책이 시장에 약발이 들었다기 보다는 '뒷북 대책'에 의한 부작용으로 나타나고 있다는 것이다. 특히 원칙없는 대출완화의 남발이 전세시장을 왜곡시키고 있다는 비판을 새겨 들어야 한다. 진작에 폐지를 서둘러야 했던 '임대차3법'은 그대로 지금까지 방치하고 있는 점도 전세시장의 불안을 다시 부추길 요인이다.

전세는 매매보다 더욱 수급논리에 의해 움직여지는 시장이다. 정부가 공급의 여력을 넓히고 조절하는 데 중점을 둬야 하는 시장에 전세난과 역전세난을 야기하는 냉온탕식 정책을 이제 과감히 버려야 할 때다.

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