전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

집값 하락·갭투자에 '깡통전세' 공포 확산...내년 상반기 '정점'

기사입력 : 2023년04월26일 15:30

최종수정 : 2023년05월09일 15:31

미추홀구·평택·팔달구 등 전세가율 위험수준
최근 시세 적용시 깡통전세 위험군 더 늘어
집값은 빠지고 전세는 만기...깡통전세 확산 불가피

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택경기 침체가 지속되면서 저가 빌라·아파트를 중심으로 주택 매매가격보다 전세 보증금이 더 높은 '깡통전세' 공포가 확산하고 있다.

전국적으로 집값이 최고가 대비 20~30% 하락한 데다 인천 미추홀구, 경기도 동탄 등에서 전세사기 피해가 잇달아 발생하자 전세시장에 불안감이 커진 상태다. 경기둔화, 고금리 기조 유지 등으로 주택시장에 불안감이 여전해 하반기로 갈수록 깡통전세 위험신호가 더욱 뚜렷해질 것이란 우려감도 나온다.

◆ 2년전 고점 전세계약, 대부분 깡통전세 위험노출

26일 부동산업계에 따르면 집값이 가파르게 하강 곡선을 그리면서 주택을 팔아도 전세 보증금을 돌려주기 어려운 깡통전세 위험이 커지고 있다.

한국부동산원의 '임대차 사이렌' 정보를 보면 올해 1∼3월 전국 시·군·구에서 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 80%를 넘는 연립·다세대 주택의 지역은 총 25곳, 아파트는 총 33곳으로 나타났다. 이 수치에 광역 시·도 단위는 제외한 것으로, 실거래 사례가 적어 공개되지 않는 기초자치단체까지 포함하면 실제 전세가율이 80%를 넘는 곳은 이보다 훨씬 많을 것이라는 게 부동산원의 설명이다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 전세 사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 등 시민단체들이 26일 오전 서울 여의도 국회 본청 앞 계단에서 전세사기·깡통전세 특별법 제정 촉구 기자회견을 열고 피켓을 들고 있다. 2023.04.26 pangbin@newspim.com

전세사기 피해가 발생한 인천 미추홀구는 지난 2월 전세가율이 96.9%에서 3월 89.9%로 떨어졌지만, 여전히 깡통전세 위험이 남아있다. 경기도 평택시의 연립·다세대 전세가율이 100.4%로 100%를 넘었다. 경기 수원 팔달구(95.1%)와 경기 파주시(94.5%)도 전세가율이 90%를 넘었다.

시장에서는 주택담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘어서면 깡통전세 위험에 노출된 것으로 판단한다. 집이 경매에 넘어갈 경우 근저당권자와 세입자가 채권을 상당부분 회수할 수 있는 기준점인 셈이다.

깡통전세 확산은 일단 집값 하락이 주요 원인이다. 코로나19 이후 시장에 유동성이 풀리면서 집값 상승폭이 컸고, 작년 하반기부터는 유동성 축소와 금리인상 등이 맞물리며 하락폭이 거센 상황이다. 고금리에 전세수요가 감소한 데다 전세 기한이 2년 단위로 이뤄진다는 점에서 집값 변동을 실시간적으로 반영하기도 어려운 측면이 있다. 깡통전세가 급격히 증가한 이유다.

문 정부 당시 도입된 임대차법도 시장 왜곡을 불러왔다는 평가가 많다. 2021년 새 임대차법이 시행되면서 4년치 인상분을 한꺼번에 받으려는 집주인이 크게 늘어 신규 계약하는 매물의 전셋값이 폭등했다. 주택시장이 침체기를 겪으며 전셋값 폭등의 후폭풍이 더 거세게 시장이 타격한 것이다. 집값 상승기에 편승해 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자가 늘면서 전세사기 피해, 전세보증 사고도 늘어날 것으로 여지가 있다.

◆ 집값은 빠지고 전세는 만기 도래...내년 이후 정점

앞으로 깡통전세 리스크가 진정되기보단 더 확산할 것으로 보인다.

국회 국토교통위원회 소속인 정의당 심상정 의원이 국토교통부로부터 받은 주택자금 조달계획서(2020년~2022년 8월) 161만건을 분석한 결과, 전세가율이 80%를 넘어 깡통주택 고위험군으로 분류되는 경우는 12만1553건에 달했다. 특히 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차법 시행 이후 전셋값 폭등기인 2021년에 계약한 전세의 2년 만기가 올해 본격적으로 돌아오면서 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 임차인들의 피해가 더욱 늘어날 가능성이 높다.

국토연구원 또한 전세 보증금의 미반환 위험이 높은 시기를 2024년 상반기로 추정하고 있다. 해당시기에 매매가격이 20% 떨어지면 전세를 끼고 매입한 주택의 40%가 보증금 위험이 있다고 분석했다.

집값이 회복한다면 깡통전세 확산이 잠잠해질 수 있지만 현재로선 그마저도 쉽지 않다. 작년 하반기에 비해 집값 하락폭이 줄었지만 여전히 하락세가 유지되는 지역이 대부분이다. 경기둔화 우려와 고금리 기조 유지, 금융시장 불안 등으로 집값 회복이 단기간에 이뤄지기 어려운 실정이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수)는 "집값이 단기간에 빠르게 하락하면서 매맷값과 전셋값 차이가 거의 없는 주택이 대폭 늘었다"며 "주택경기 회복이 단기간에 쉽지 않아 시간이 갈수록 지방을 중심으로 깡통전세와 역전세 문제가 더 심각해질 우려가 있다"고 말했다.

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
이화영, 대법서 징역 7년8개월 확정 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 쌍방울 그룹에서 수억원대 뇌물을 받고, 800만 달러를 북한에 송금한 혐의로 기소된 이화영 전 경기도 평화부지사가 징역 7년 8개월을 확정 받았다. 대법원 2부(주심 박영재 대법관)는 5일 오전 특정범죄가중처벌등에관한법률위반(뇌물) 등 혐의로 재판에 넘겨진 이 전 부지사에게 징역 7년 8개월을 선고한 원심을 확정했다. 쌍방울 그룹에서 수억원대 뇌물을 받고, 800만 달러를 북한에 송금한 혐의로 기소된 이화영 전 경기도 평화부지사가 징역 7년 8개월을 확정 받았다. 사진은 이 전 지사가 지난해 10월 2일 오전 서울 여의도 국회 법제사법위원회에서 열린 박상용 수원지검 부부장검사에 대한 탄핵소추 사건 조사 관련 청문회에서 정청래 법사위원장 질의에 답변하는 모습. [사진=뉴스핌 DB] 이 전 부지사는 이재명 대통령이 경기지사이던 2019년, 쌍방울로 하여금 도지사 방북 비용 300만 달러와 북한 스마트팜 사업 비용 500만 달러 등 총 800만 달러를 북한 측에 보내도록 한 혐의로 기소됐다. 경기도 평화부지사, 경기도 산하기관인 킨텍스 대표로 재직 중 쌍방울로부터 법인카드와 차량 등 3억3400여만 원의 정치자금을 제공받은 혐의도 받았다. 검찰은 이중 2억5900여만 원에 대해 뇌물 혐의를 적용했다. 1심은 이 전 부지사의 혐의 대부분을 유죄로 판단해 정치자금법 위반 징역 1년 6개월, 특가법상뇌물 및 외국환거래법 위반 등 징역 8년을 합해 총 징역 9년 6개월을 선고했다. 1심 재판부는 쌍방울이 경기도 스마트팜 사업비(500만 달러)와 당시 경기지사였던 이 대통령의 방북비용(300만 달러)을 대납하려 했다는 검찰 측 판단을 모두 받아들였다. 다만 검찰이 공소사실에 적시한 총 800만 달러 중 394만 달러만 해외로 밀반출된 불법 자금으로 인정했다. 2심은 1심 판결을 파기하고, 징역 7년 8개월 및 벌금 2억5000만원, 추징 3억2595만 원으로 감형했다. 구체적으로 정치자금법 위반 혐의에 대해서는 징역 8개월을, 특가법상뇌물 및 외국환거래법 위반 등 혐의에 대해서는 징역 7년을 각각 주문했다. 1심 형량과 비교해 1년 10개월이 감형됐다. 2신 재판부는 1심과 마찬가지로 검찰이 기소한 대북송금 800만 달러 가운데 394만 달러만 북한 측에 밀반출됐다며 유죄로 판단했다. 특히 이 중 200만 달러는 김 전 회장이 이재명 당시 경기지사의 방북비용으로 대납한 것이라고 봤다. 다만 "뇌물죄, 정치자금법 위반죄 범행 후 공무원 또는 정치인으로서 부정한 행위까지 나아가지는 않은 점, 스마트팜은 인도적 지원 사업이었고 남북간 평화조성을 위한 남북교류협력사업의 추진이라는 정책적 목적도 있는 점, 김성태가 쌍방울그룹의 대북사업 추진 등 이익을 도모한 사정도 있고 피고인이 김성태에게 비용 대납을 강요한 사정은 없는 점 등을 유리한 양형으로 고려했다"고 감형 이유를 설명했다. 검찰과 이 전 부지사 측 모두 판결에 불복해 상고했으나 대법원은 양 측의 주장을 모두 받아들이지 않았다. 대법원은 "원심의 유죄 부분 판단에 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반해 자유심증주의 한계를 벗어나거나 검사의 사전면담 등이 이루어진 증인의 법정진술의 신빙성 판단, 유죄의 인정에 필요한 증명의 정도, 뇌물수수죄에서 직무관련성, 대가성, 뇌물귀속 주체와 고의, 정치자금 부정수수죄에서 정치자금과 고의 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다"고 판시했다. hong90@newspim.com 2025-06-05 10:45
사진
외교부 장관 김현종·조현 거론 [서울=뉴스핌] 지혜진 기자= 인수위원회 없이 출범하는 새 정부는 민생 회복과 함께 대미 관세 협상 등 외교·안보 문제도 시급하다. 미국 법원에서 도널드 트럼프 대통령이 주요국을 대상으로 부과한 상호관세 효력을 정지시켰지만 여전히 통상 환경의 불확실성이 가신 것은 아니다. 지난 4일 당선된 이재명 대통령은 "국익 중심의 실용 외교" 강조해왔다. 민주당 공약집을 보면 통상환경의 변화와 경제안보 중요성에 대응하기 위해 주요 20개국(G20)·주요 7개국(G7) 등의 적극 참여를 통해 글로벌 현안 적극 대응하고 2025 경주 APEC 성공적 개최를 위한 외교역량을 강화할 것을 약속했다. 신남방·신북방 정책을 계승 발전해 글로벌 사우스와 권역별 협력을 심화하고 핵심소재·연료광물의 공급망(GVC) 안정화를 위한 통상협력 강화도 약속했다. (왼쪽부터) 김현종 더불어민주당 선대위 외교안보특보, 위성락 민주당 의원, 조현 선대위 국익중심실용외교위 공동위원장, 안규백 의원. [사진=뉴스핌DB] 북핵 대응으로는 한국형 탄도미사일 성능과 한국형미사일방어체계(KAMD)를 고도화를 내세웠다. 핵무장이나 핵잠재력 확보에 대해서는 언급하지 않았다. '북핵 대응의 기본 원칙은 한·미 확장억제 강화'라는 기존의 기조를 이어갈 것으로 예상된다. 국방 분야에서는 국방 문민화를 비롯해 군 정보기관 개혁, 육·해·공군 참모총장 인사청문회 도입 등을 내세웠다. 이 대통령은 취임 첫날 국가안보실장에 위성락 민주당 의원을 임명했다. 주러시아 대사를 지낸 외교관 출신인 위 의원은 '이재명 후보 외교안보보좌관'으로 임명돼 활동했다. 이번 대선에서는 민주당 선대위 산하 '동북아평화협력위원회' 좌장을 맡았다. 외교부 장관 후보군으로는 조현 전 외교부 1차관과 김현종 전 청와대 국가안보실 2차장이 언급된다. 조 전 차관은 선대위에서 국익중심실용외교위원회 상임공동위원장을 맡았다. 위 의원과 외무고시 13기 동기로 유엔대사, 외교부 다자외교조정관, 외교부 국제기구국장 등을 역임했다. 김 전 차장은 대선 기간에도 '이재명 후보 외교안보보좌관' 자격으로 백악관 고위 당국자들과 만나 한미동맹과 한미일 3국 협력을 강화해야 한다는 이 후보의 입장을 전달하기도 했다. 국방부 장관 자리에는 군 출신이 아닌 5선의 안규백 민주당 의원이 유력하다. 이 대통령은 후보 때부터 군에 대한 '문민 통제'를 강조해 왔다. heyjin@newspim.com 2025-06-05 06:00
안다쇼핑
Top으로 이동