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"챗GPT·생성AI, 멀티미디어 지각변동...새로운 빅테크 탄생할 것"

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네이버클라우드 "7월 하이퍼클로바X 활용 서치GPT 출시"
"응용 Generative AI 모델 개발이 성공의 관건"
"생성 AI 기술, 멀티미디어 산업에서 이미 활용 중"

[서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 오픈AI의 생성형 대화 인공지능(AI) 서비스 '챗GPT(ChatGPT)'가 과거 아이폰의 등장처럼 산업의 패러다임을 바꿀 '게임체인저'로 주목받는 가운데 네이버, 뤼튼테크놀로지스, 네오사피엔스 등 국내 대표 AI 전문 기업들이 지난 16일 서울 강남구 소재 과학기술컨벤션센터에서 열린 '챗GPT와 생성 AI가 만드는 미래' 컨퍼런스를 통해 챗GPT와 생성 AI 기술 동향을 공유했다.

먼저 네이버는 자체 개발한 초거대 AI 언어모델인 '하이퍼클로바'를 통한 한국 시장에서의 자신감을 내비쳤다. 오픈AI의 챗GPT보다 많은 한국어 데이터를 기반으로, 한국어 특화 서비스가 가능한 만큼 국내 기업과의 협력 계획도 발표했다.

생성 AI 전문 기업 뤼튼테크놀로지스는 Generative AI(생성형 인공지능) 시장이 초기 시장인 만큼 앞으로 유망한 응용 및 사업화 영역을 공유했다. 뤼튼테크놀로지스가 주목한 영역은 Hyper-local AI 모델과 Operating Systems and API Layers, Applications이 가장 유망한 응용 및 사업화 영역으로, Generative AI 모델의 발전과 경쟁력 강화를 이룩한 기업이 새로운 빅테크 기업으로 도약할 것으로 봤다.

이기창 네이버클라우드 리더. [사진=양태훈 기자]

네오사피엔스 대표는 앞으로 생성 AI가 영상 및 오디오 제작 등의 멀티미디어 산업에서 대폭 활용되면서 시장의 지각변동을 가져올 것으로 봤다. 특히, AI 기술과 접목한 아바타와 합성 기술을 이용해 얼굴표정과 제스처를 생성하는 분야(가상인간 서비스 등)에서 기회가 올 것으로 예측했다.

◆ 오픈AI 언어모델 튜닝으로 성능 개선....네이버, '하이퍼클로바 X'에도 적용

이기창 네이버클라우드 리더는 이날 열린 컨퍼런스에서 "네이버는 그간 (AI와 관련해) 많은 투자를 해왔고, 여러 시행착오를 겪고 있지만 한국어 분야에서는 가장 많은 데이터와 성능을 확보하고 있다고 생각한다"며 "(네이버는) 최근 개발자 컨퍼런스 데뷔(DEVIEW)에서 (차세대 초거대 AI 모델인) 하이퍼클로바 X에 대해 공개했고, 비즈니스 가능성을 충분히 갖고 있다고 본다"고 자신했다.

하이퍼클로바 X는 작은 양의 데이터 결합에도 목적에 맞춰 생산성을 높일 수 있는 초대규모AI 기술로, 네이버클라우드는 올해 7월 중 하이퍼클로바X 및 이를 활용한 서치GPT를 출시할 예정이다.

이기창 리더는 이에 대해 "(하이퍼클로바 X는) 챗GPT, InstructGPT와 같이 Instruction Tuning을 통해 다양한 능력을 발휘할 수 있다. 예컨대 후속 질문을 추천하거나 영어를 한국어로 바로 요약할 수 있고, 보도자료 초안을 작성하거나 글의 제목을 다는 부분에 있어서도 충분한 성능을 보여준다"며 "(네이버는) 생산성과 관련해서 고객들의 요구가 각기 다른 만큼 다양한 데이터를 하이퍼클로바 X에 넣어 커스텀 할 수 있는 것들도 준비 중"이라고 설명했다.

[자료=네이버클라우드]

또 "챗GPT나 하이퍼클로바나 본질은 언어모델로, 이는 어떤 입력이 들어오면 처리를 해서 출력을 만들어내는 함수라고 이해하면 된다. 언어 모델은 각 회사마다 고유한 레시피를 보유하고 있고, 최근 경쟁적으로 많은 모델들이 출시되고 있다"며 "특히 GPT3, Codex, InstructGPT, GPT 3.5, ChatGPT 등 오픈AI의 모델들이 주목을 받고 있는데, 과거 오픈AI가 발표한 GPT3 논문에서는 입력 문서의 의미를 파악해 문제를 해결하는 In-context learning이라는 개념이 있다. 네이버도 이를 하이퍼클로바에 적용했다"고 전했다.

이어 "다만, In-context learning은 예제가 하나도 없는 경우 성능이 그다지 높지 않고, 프롬프트 구성에 따라 성능이 크게 달라지는 한계가 있다. 심지어 동일한 입력이다도 예제 수나 순서에 민감하게 반응한다"며 "최근 언어모델이 거대할수록 튜닝(성능 개선을 위한 파라미터 수정 작업)을 하면 성능이 엄청나게 개선된다는 것이 발견되고 있는데, 이후 (자연어 처리를 위한 방법 중) Instruction Tuning이 나왔고, 이게 오픈AI의 InstructGPT, GPT, ChatGPT 태동의 모태가 된 것"이라고 덧붙였다.

◆ Generative AI 시장은 극초기, 응용과 사업화 경쟁력 확보가 관건

현지웅 뤼튼테크놀로지스 리드는 "Generative AI는 여전히 초기 시장이다. 앞으로도 수많은 응용 사례가 나올 예정이고, 이것들이 각 레이어로 세분화돼서 발전할 것"이라며 "많은 해외 투자자들과 매체들이 Generative AI가 인터넷과 모바일에 이어 14년 주기로 찾아오는 새로운 인터페이스의 혁명이라고 이야기를 하고 있다. 무엇보다 사람과 AI 사이의 인터랙션(상호작용) 수준을 단순히 개선하는 것이 아니라 아예 새로운 방식으로 향상시킬 것이라고 이야기하고 있다. 이러한 인터페이스 혁명, 인터랙션 혁명에서는 많은 기회가 있을 것이고, 빅테크 기업도 탄생할 것"이라고 강조했다.

또한 "Generative AI는 정답을 찾거나 분석하는 것을 넘어 정답이 없는 개념화나 구체화도 가능하다. 지식 업무나 창작 업무에 있어서는 획기적인 생산성 향상을 보일 수가 있다"며 "과거에는 제로투원(0에서 1이 되는 것을 창조하는 것)의 영역은 오로지 인간의 영역이었다. 초기 아이디어를 구상하고, 개념화하고, 구체화하고, 초안까지 완성하는 과정을 거친 다음에 그것들을 컴퓨터가 알아들을 수 있게 마우스나 키보드를 통해 전달을 했다. 그리고 이후 완성까지의 업무 과정에서 소프트웨어가 도와주는 형식이었다. 하지만 Generative AI을 통해 제로투원의 과정에서 (컴퓨터가) 인간과 상호작용할 수 있게 됐다. 그뿐만이 아니라 이후의 과정에서도 기존 소프트웨어가 하던 일을 Generative AI가 도와줄 수 있다"고 덧붙였다.

[자료=뤼튼테크놀로지스]

현지웅 리드는 향후 유망한 Generative AI의 응용 및 사업화 영역으로 ▲ GENERAL AI MODELS ▲ SPECIFIC AI MODELS ▲ HYPER-LOCAL AI MODELS ▲ OPERATING SYSTEMS AND API LAYERS ▲ APPLICATIONS을 제시했다.

이 중 가장 유망한 영역으로는 HYPER-LOCAL AI MODELS과 OPERATING SYSTEMS AND API LAYERS, APPLICATIONS을 꼽았다.

현 리드는 "HYPER-LOCAL AI MODELS은 일종의 전문가 모델로, 개별 기업이 원하는 코드 스타일을 이해하고 측정할 수 있는 형태다. 유저 데이터와 같은 독점적 데이터로 구축이 되거나 혹은 B2B나 파트너십을 통한 HYPER-LOCAL로 된 데이터를 기반으로 학습을 하는 영역"이라고 설명했다.

이어 "애플리케이션 레이어는 사람과 AI가 상호작용을 하고, 협업할 수 있는 인터페이스를 제공하는 형태다. 예를 들어 비즈니스 고객이 업무에 있어서 도움을 받는다거나 소비자가 엔터테인먼트 요소로 AI 모델을 체험하는 등의 형태"라며 "API LAYERS는 APPLICATION과 AI 모델을 이어주는 중간 다리다. APPLICATION 레이어 영역에서는 유저들의 수요를 충족시키는 것이 최우선이기 때문에 결국은 범용 AI 모델을 하나만 사용하는 것이 아니라 여러 가지의 AI 모델들을 종합적으로 응용하는 방향으로 발전해 나갈 것"이라고 덧붙였다.

[자료=뤼튼테크놀로지스]

또 "Generative AI 시장은 초기인 만큼 OPERATING SYSTEMS AND API LAYERS 관련 회사들이 아직 등장하지 않고 있다. Generative AI 모델의 빠른 발전과 응용 및 사업화 영역에서의 경쟁력을 갖추기 위해서는 OPERATING SYSTEMS AND API LAYERS, HYPER-LOCAL AI MODELS 등이 충분히 내재화되어야 한다"며 "바로 이 영역들이 (AI를) 응용하는 기업들의 핵심 경쟁력으로 발휘할 수 있는 부분이 될 것"이라고 전했다.

현 리드는 대표적인 성공 사례로 광고 문구, 이메일 등을 작성해 주는 비즈니스 콘텐츠 생성 플랫폼을 제공하는 제스퍼라는 회사를 꼽았다. 이 회사는 다양한 툴을 제공해 현재 한화로 2조 원의 가치를 지닌 유니콘이자 APPLICATION LAYERS 서비스를 제공하는 회사다. 초기에는 GPT3 범용 AI 모델 기반으로 시작을 했지만 지금은 SPECIFIC AI MODELS 및 HYPER-LOCAL AI MODELS로 다양한 가치를 제공하고 있다.

현 리드는 "한국에서는 네이버와 KT, LG, SK텔레콤 등 대기업 위주로 Generative AI 모델 개발 경쟁이 이뤄지고 있다. 앞으로 챗GPT와 같이 범용적인 AI 모델 개발사에서 만들어진 APPLICATION은 마치 아이폰의 메신저나 노트, 건강 앱과 같이 기본 앱처럼 사용자들에게 제공이 될 것"이라며 "하지만 이들이 단기간에 특화되는 것이 아니기 때문에 응용 기업들은 각 영역에서 자신의 APPLICATION을 잘 구축하고, 모델 생태계에 국한되지 않고 다양한 Generative AI 모델을 활용하면서 고객 데이터를 모으고, 궁극적으로는 SPECIFIC AI MODELS 및 HYPER-LOCAL AI MODELS 만들어 나가면서 경쟁력을 갖춰 나가야 된다. 앱스토어라는 생태계를 통해 다양한 모바일 빅테크 기업들이 탄생할 것과 마찬가지"라고 강조했다.

[자료=뤼튼테크놀로지스]

아울러 "인터넷과 모바일의 혁명을 이끌었던 미국 주요 투자자는 이제 생성 AI가 인터넷과 모바일을 능가하는 기술 혁명이라고 평가를 한다. 또한 지금 시점을 인터넷 초기 스토어 초기 모습이라고 이야기를 하고 있다"며 "인터넷 시장 초창기에 가능해진 제로마진 코스트라는 이점을 극대화한 아마존이나 구글, 페이스북 같은 기업들을 인터넷 기업들이 인터넷의 기술 발전과 함께 빅테크 기업이 된 것처럼 기존 기업과 서비스가 Generative AI를 응용한다고 해도 모두 Generative AI 컴퍼니라고 할 수는 없다"고 전했다.

더불어 "AI에서 가능한 요소들을 극한으로 활용하는 기업들이 발전 과정에서 승리할 것이다. 중요한 요소는 제로마진과 콘텐츠 큐레이션이 될 것이라고 본다. 텍스트와 이미지, 영상과 같은 콘텐츠의 생성 비용과 시간이 점점 낮아지고 있다"며 "기존의 추천 엔진으로는 불가능했던 초개인화 콘텐츠를 생성·구현하면서 유저에게 새로운 가치를 전달해 주는 기업이 결국 Generative AI 컴퍼니가 될 것"이라고 덧붙였다.

◆ 챗GPT와 Generative AI, 멀티미디어 산업 변화 가져올 것

김태수 네오사피엔스 대표는 "크레이티브티 툴로서 AI가 굉장히 좋은 애플리케이션이 지금 되고 있는 것 같다. 사람들의 어떤 창의적인 활동을 대체한다기보다 그것을 도와주고, 그다음에 일부는 대체될 수도 있겠지만 생산성을 향상시키는 방향"이라며 "과거 10년 전에는 글 쓰는 일이나 프로그래밍 하는 일들이 가장 나중에 기계로 대체될 것이라고 생각했는데, 완전히 반대 방향으로 가고 있다"고 전했다.

이어 "챗GPT라고 하는 GPT 알고리즘은 결국 언어모델이고, 이는 단어나 글자와 같은 것들을 있을 때 그 다음을 예측하는 모델을 학습하는 것이다. 대량의 텍스트 데이터를 이용하여 다음 단어를 예측하는 아주 큰 신경망 모델을 학습하는 것"이라며 "이미 적절한 응답을 텍스트로 잘 내보내준다라는 것은 증명이 됐다. 텍스트 형태의 콘텐츠 생산이 굉장히 용이해지면 초벌 번역의 개념도 바뀔 수 있을 것이다. 현재 미디어 콘텐츠 환경을 좀 보면 (AI를 통해 제작된) 콘텐츠들을 텍스트로만 소비를 할 것으로 보지 않는다"고 덧붙였다.

김태수 대표는 생성 AI가 멀티미디어 콘텐츠를 제작·서비스하는 영역에서 대폭 활용될 것으로 봤다.

김태수 네오사피엔스 대표. [사진=양태훈 기자]

김 대표는 "예를 들면 유튜브다. 이에 필요한 오디오, 비디오를 제작하기 위해서는 현재는 연기자들이 필요하지만, 앞으로는 챗GPT가 음성도 만들어내게 될 것"이라며 "이미 (AI 기술과 접목한) 아바타가 등장하고 있고, 실사에 가까운 합성 기술들이 나오고 있다. 여기서 기회의 창이 열리는 부분은 Generative AI를 통해 얼굴표정을 생성하거나 자동으로 제스처를 자연스럽게 생성하는 등의 분야"라고 설명했다.

나아가 "대표 사례로 네오사피엔스는 특정한 프로젝트에 필요한 음성과 영상을 생성할 수 있는 타이프캐스트라는 서비스를 운영하고 있다. 현재 130만 명이 가입자를 확보했고, 350여 종의 연기자·성우·아나운서를 제공하고 있다. 전 세계 75개국에 유료 사용자가 있다"며 "(네오사피엔스의 서비스가) 틱톡 숏폼이나 유튜브 쇼츠 콘텐츠 제작에 많이 사용되고 있는데 전문 큐레이터나 제작자, 편집자들이 성우·아나운서를 대신해 콘텐츠를 만들고 있다. 뉴스 콘텐츠에 더빙을 넣는 방식으로도 앞으로 서비스가 많이 이용될 것으로 보고 있다"고 전했다.  

dconnect@newspim.com

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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