[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 내년 부동산 공시가격의 산출근거인 토지와 단독주택의 공시가격을 인하함에 따라 내년도 부동산 보유세 부담도 줄어들 전망이다.

국토교통부는 이번에 고시된 표준지 및 표준단독주택 공시가격 현실화율을 낮춰 2021년 이전 수준으로 공시가를 환원한 상태다. 

결과적으로 정권 교체의 한 요인으로 지목됐던 부동산 보유세 부담이 줄어들게 되면서 부동산 시장의 연착륙과 빠른 활성화를 기대할 수 있다는 진단이 나온다. 다만 일각에선 다주택자들을 위한 부자감세라는 지적도 나온다. 상대적으로 고가주택 보유자나 다주택자가 더많은 보유세 감세 혜택을 보기 때문이다. 

14일 부동산업계에 따르면 내년 단독주택 공시가격이 5.95% 낮아지면서 주택 보유자들이 내야할 세금이 2020년 수준으로 돌아가거나 더 낮아질 것으로 전망된다. 당장 2020년도 공시가격을 과세표준으로 했던 올해 보유세에 비해서도 10~30% 가량 낮아질 것으로 예측된다. 

여야는 종부세 상 중과세율을 적용하는 다주택자 범위를 조정대상 지역 여부와 상관없이 3주택 이상으로 축소했다. 이에 따라 3주택 이상 보유자도 과세표준이 12억원을 넘지 않으면 일반세율 적용 등에 대한 종부세법 개정안을 합의했다.

또 종부세 기본공제 금액의 경우 1가구, 1주택자는 현행 11억원에서 12억원으로, 기본공제는 6억원에서 9억원으로 조정하기로 했다. 여야가 아직 합의하지 못한 과표 12억원을 넘는 3주택 이상에 적용하는 중과세율까지 의견 일치를 볼 경우 향후 세부담은 더 줄어든다.

여기에 공정시장가액비율까지 조정되면 보유세 부담은 더 줄어든다. 정부는 지난 6월 올해 한시적으로 1주택자의 공정시장가액비율을 기존 60%에서 45%로 낮췄다. 여기에 더해 내년에는 45%보다 낮은 수준으로 인하하기로 한 바 있다. 구체적인 인하율은 내년 4월께 확정된다. 공정시장가액비율은 정부가 60~100% 범위에서 시행령으로 조정한다.

◆보유세 2020년 수준까지 떨어져…15억 이하 단독주택, 2019년과 비슷

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에게 의뢰한 전국 상위 10개 단독주택의 내년 보유세 시뮬레이션에 따르면 내년 예상 보유세(재산세·종부세)는 올해 대비 평균 3700만원 줄어드는 것으로 나타났다. 이들 주택의 내년 공시가격은 올해 대비 평균 약 18억3000만원 하락한다. 이번 시뮬레이션은 최근 국회에서 여야가 합의한 종부세 개편 방안이 현실화 된다는 전제로 했다. 

1주택자에 대한 종부세(농어촌특별세 포함) 세액공제가 없다고 가정했을 때 전국에서 가장 비싼 서울 용산구 한남동 단독주택(연면적 2861.8㎡)의 내년 보유세는 4억8089만원으로 올해 5억5310만원 보다 7220만원(-13.5%) 줄어드는 것으로 나타났다. 내년 공시가격은 280억3000만원으로 올해 311억원 보다 30억7000만원(-9.9%) 내린다. 공시가격 하락폭보다 종부세 감소폭이 더 크게 나타났다. 국회가 추진하는 종부세 개편안에 따라 기본공제액을 12억원으로 상정하고 인하된 세율을 감안한 결과다. 

두번째로 비싼 강남구 삼성동 단독주택(연면적 2617.4㎡)의 보유세는 올해 3억1271만원에서 2억5606만원으로 5600만원 가까이(-18.12%) 줄어든다. 상위 10개 단독주택 가운데 보유세가 가장 큰 폭으로 떨어진다. 역시 공시가격 하락폭보다 종부세 감소폭이 더 크다. 내년 공시가격은 182억원으로 올해(205억9000만원) 보다 11.6% 떨어진다.

내년 공시가를 적용했을 경우 두 주택 모두 종부세가 2020년 수준보다 더 낮아지게 된다. 부동산 시장이 침체된 가운데 정부가 보유세 부담 완화 차원에서 공시가 현실화율을 2020년 수준으로 낮춘데 따른 영향이다.

고가주택뿐 아니라 15억원 미만인 단독주택 역시 보유세가 떨어진다. 세액공제가 없다고 가정했을 경우 서울 서초구 반포동의 내년 공시가격은 14억7700만원인 단독주택(연면적 369.52㎡)은 내년 예상 보유세는 약 439만원이다. 올해와 비교하면 175만원(-28.47%) 낮아진 것이다. 이는 지난 2019년과 비슷한 수준이다. 해당 주택의 2019년 보유세는 437만원으로 내년 보유세와 2만원 차이에 불과하다. 이 주택의 올해 공시가격은 17억1400만원으로 2억3700만원(13.83%) 낮아졌다.

◆2주택자 보유세 2019년 수준까지…'다주택자 절세효과 더 크다는 건 단순계산"

서초구 반포동의 단독주택과 또 다른 지역의 주택을 보유한 2주택자의 경우에는 보유세가 2019년 수준까지 떨어진다.

서초구 반포동의 단독주택과 광진구 화양동의 단독주택(연면적 175.02㎡)을 소유한 2주택자의 경우 내년 예상 보유세는 1270만원이다. 올해 보유세(3000억원)의 절반 이상 낮아진 것이다. 이는 1450만원의 보유세를 냈던 2019년 보다 더 낮아진 수준이다. 두 주택의 내년 공시가격을 합칠 경우 22억3100만원이다.

서초구 반포동의 단독주택과 광진구 군자동의 단독주택(연면적 152.07㎡)을 소유한 2주택자의 내년 예상 보유세는 850만원이다. 올해 보유세(2140만원) 보다 60.20% 줄어든다. 역시 2019년 보유세(1002만원) 수준 보다 낮아진다. 두 주택의 내년 공시가격은 18억500만원이다.

한편에서는 집값 하락에 비해 인하율이 낮아 여전히 불만이 있을 것이란 전망도 나온다. 금리 인상으로 인해 올해 들어 부동산 거래량이 얼어붙으면서 가격 또한 내리막을 타고 있는 것이다. 하지만 세금 부담이 줄어 경제 활성화에는 도움이 될 것으로 예상된다. 특히 연금생황을 하고 있는 1주택자, 2주택자 노후 세대의 세금 부담이 덜어질 것으로 예측된다. 

서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 "부동산 가격이 많이 떨어졌는데 (공시가)5% 인하를 국민들이 공감할 수 있는 수준인지 의문"이라면서 "다만 공시가격을 낮춤으로 인해 조세저항이 줄어들면서 세금 부담이 줄어들게 되면 국내 소비가 늘어나 경제 활성화에는 도움이 될 것"이라고 말했다.

일각에선 부자감세 아니냐는 지적이 나온다. 다주택자의 보유세 부담이 낮아져 부자들만 여러채 주택을 살 수 있도록 장려한다는 것이다.

서 교수는 "1억을 보유한 사람과 10억을 보유한 사람이 똑같이 1%만 줄어도 차이가 엄청 크다는 단순계산"이라며 "결국 퍼센티지로 줄어들기 때문에 비슷한 수준이라고 볼 수 있다"고 말했다. 

min72@newspim.com