2027년까지 집값 하향 안정화될 가능성 높아
역세권 첫집·청년 원가 주택 등 소형주택 필요성 높아
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = "부동산 민심이 정권교체를 불렀습니다. 부동산 정책의 완성은 현 정부로선 미룰 수 없는 중차대한 분야입니다. 정권의 명운을 걸고 부동산정책을 추진해야할 것입니다" 김현아 전 의원· '다시작'도시연구소 소장.
"해외발 변수와 금리 인상으로 당장 부동산 시장이 안정을 보이고 있지만 그렇다고 해서 윤 정부의 부동산대책이 쉬어가면 안됩니다. 2~3년 후 지금의 단기급등 피로감이 사라지고 금리 하향세가 시작되면 공급 부족으로 인한 집값 상승이 나타날 수 있는 만큼 지금부터 공급 확대 시그널을 활발하게 보내야 지난 2~3년간과 같은 집값 급등 현상이 재발하지 않을 것입니다" 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장·주택공급혁신위원.
[정책 제언] 글싣는 순서
1. 인사시스템, 미국식 사전 검증 '제대로' 수용하자
2. 尹 도어스테핑…"정책간담회 등 보완책 마련하라"
3. 정치권의 인사 제언…"검찰 위주 탈피 인재풀 넓혀라"
4. 협치·소통 활성화… "여야·각계 의견 수시로 들어라"
5. '과학방역+연금개혁' 풀 수 있는 복지부 장관 빨리 찾아라
6. 첫 발 뗀 금융규제혁신…"네거티브 규제 적극 활용하라"
7. '뉴딜'이 필요한 때...SOC 직·간접 투자 늘려라
8. 기업 활력 제고 방안은? 경제4단체 "규제 혁파" 한목소리
9. 교육정책 '공백'..."큰 그림 필요·방향 먼저 세워라"
10. 강삼권 벤처기업협회장 "규제 과감히 없애고, 컨트롤타워 강화하라"
11. 주택시장 안정, 세금·재건축 규제부터 손봐야...공급확대 시그널 지속
새정부 부동산정책의 근간은 '약속을 지킬 것'이 돼야한다는 진단이 나온다. 대선 공약에서 밝힌 것을 지키고 무엇보다 문재인 정부 시절 가졌던 주택에 대한 인식을 바꿔야한다는 것이다. 이와 함께 조속히 처리해야할 대책으로는 거래 활성화를 위한 조세제도, 금융제도의 개선이 제기됐다.
지난 6일 김현아 전 의원은 경기도 고양시 '다시작 도시연구소'에서 진행된 뉴스핌과의 인터뷰에서 "윤석열 정부가 여러가지 (부동산) 규제 완화를 약속했지만 법 개정사안이 많아 국회를 통과해야만 한다"면서 "시행령이나 시행규칙 등 국회를 거치지 않고 할 수 있는 일부터 해야 한다"며 이같이 밝혔다.
도시계획, 주택시장 전문 연구자인 김현아 전 국민의힘 비상대책위원회 위원은 지난 20대 국회에 입성한 후 새누리당-자유한국당-국민의힘에서 주택정책 전문가로 활약하고 있다. 그는 주택시장 안정을 위해서 우선적으로 세금과 재개발·재건축 등 규제 완화부터 이뤄져야 한다고 제언했다.
김 전 의원은 "규제지역에 대한 해제와 재건축이 가능하도록 안전진단 완화 등이 필요하다"면서 "세부담을 완화하는 측면에서 공시가격과 공정가격에 대한 정부의 미세조정도 시급하다"고 강조했다.
특히 뜨거운 감자인 부동산 세금 문제는 국회의 도움이 필요한 만큼 당장 속도가 붙긴 어려울 것으로 김 전의원은 전망했다.
김 전의원은 "부동산 세금 정책 개선은 가야할 길이 멀다"면서 "중장기적으로 보유세는 점진적 현실화하되 지금 벌금 형태를 취하고 있는 거래세 부분의 정상화가 필요하다"면서 "우선순위에 맞춰 단계적으로 계속 해 나가야 하지만 5년 동안 올린 세금을 낮추는 건 국회의 여야 구성상 정부에 우호적이지 않아 사실상 2년 뒤 총선을 치르고 나서야 해결되지 않을까 생각된다"면서 "국민들의 간절한 바람과 달리 정부의 세부담 완화 속도가 느린 것은 사실"이라고 말했다.
윤 정부 임기인 향후 5년간 부동산 시장은 거시경제 상황과 수요공급의 균형, 규제, 소비자들의 심리 등에 따라 하향 안정화될 가능성이 높을 것으로 전망했다.
김 의원은 "고금리·고물가 등 경기상황이 여러가지 경기침체와 소비위축을 가져올 수 있는 요인이 굉장히 크다"면서도 "다만 거시경제 회복시기가 불확실하기 때문에 예측가능성을 높이긴 어려운 상황"이라고 말했다.
그러면서 "윤석열 정부 전반기에는 주택가격이 하향안정세를 보일거라 생각된다"면서 "이후에는 거시경제 상황에 따라서 L자로 갈지 가볍게 반등을 할지 달라질 것 같다"고 내다봤다.
국토교통부 자문기구인 '주택공급 혁신위원회' 위원으로 활동하고 있는 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 주택거래활성화를 위한 지원이 우선 필요하다고 강조했다. 이를 위해 무엇보다 조세제도와 금융제도의 개선이 앞서야한다는 게 그의 이야기다. 거래세 특히 양도소득세의 선제적 개편을 강조했다. 고금리에 대응해 안심대출 등의 확대도 김 실장의 제언이다.
김덕례 실장은 "과도한 세금과 대출 제한은 집을 사고 싶어도 살 수 없게 만드는 요소"라며 "금리 인상기 주택시장이 안정되는 것에 만족하지 않고 주택공급 시그널을 꾸준히 보내야 할 것"이라고 말했다.
이와 함께 김 실장은 재건축·재개발 활성화를 위한 대책으로 과거 뉴타운 지정과 같은 대규모 사업활성화 전략을 제언했다. 그는 "지금 추진 중인 재개발·재건축 사업만 정상적으로 이뤄져도 주택공급 문제가 상당부분 해결될 것"이라며 "정부나 지자체의 사업지원이 필요한 상황"이라고 강조했다.
다음은 김현아 전 의원과의 일문일답
▲2027년까지 부동산 시장 전망
-거시경제 상황, 부동산 시장 내부의 수요공급의 균형문제, 규제, 소비자들의 심리 이렇게 나눠볼 수 있다. 그런 측면에서 봤을때 앞으로 5년은 집값 상승보다 하향 안정화될 가능성이 높은 시기라고 볼 수 있다. 지난 5년 동안 집값이 급등한게 하나의 원인이 될 수 있고 고금리, 고물가 등의 경기상황이 여러가지 경기침체와 소비위축을 가져올 수 있는 요인이 굉장히 크기 때문이다. 지금 거시경제 회복이 언제 이뤄질수 있을지 자체가 굉장히 불확실하기 때문에 주택시장도 예측가능성을 높이기는 어려울 것으로 보여진다. 다만 윤석열 정부 전반기에는 주택가격이 하향안정세를 보일 것으로 예상된다. 그 다음은 거시경제 상황에 따라서 집값이 'L'자로 갈지 가볍게 반등을 할지 그 이후 경제상황에 따라 굉장히 달라질 것으로 예측된다.
▲주택시장 안정을 위해서 가장 먼저 정부가 가장 먼저 해야할 정책은
-윤석열 정부가 여러가지 규제완화를 약속했지만 문제는 법 개정사안이 너무 많다는 점이다. 국회를 통과하지 않으면 안될 정책이 대부분이다. 그렇다고 국회만 기다리고 아무것도 안 할수는 없다. 국토부를 비롯한 정부부처의 시행령이라던지 시행규칙 개정 즉 국회를 거치지 않고 할 수 있는 일부터 해야 한다고 생각한다. 규제완화도 반드시 조기 추진돼야하는 부분이다. 조정대상지역과 같은 규제지역을 해제하는 부분이 있고 안전진단 기준을 강화해 재건축을 못하게 하는 방향으로 강화했는데 이를 조금이라도 완화 하는게 필요하다. 이는 지역 사정에 맞춰 차이를 둘 수 있다. 지역마다 건설에 대한 환경과 여건이 다르기 때문이다.
어쨌든 시행령으로 할 수 있는 두가지는 가장 먼저 정부가 할 수 있는 일이 아닐까란 생각이 든다. 마지막으로 보유세 부담같은 경우도 세율은 국회 통과 상황이지만 공시가격을 산정하거나 공정시장가액비율을 적용하는 건 정부가 시행령으로 할 수 있는 부분이다. 경기가 너무 안 좋은 만큼 경기침체에 대한 국민들의 세부담을 완화하는 측면에서 공시가격, 공정가격에 대한 정부의 미세조정이 가장 시급하고 실현 가능한 정책이 아닐까 생각한다.
▲서민들의 전월세난이 심각해질 것이란 우려있다. 어떤 정책 방향이 있어야하는지
-지금의 전세와 월세시장의 변화는 과거와 다른 패턴을 보인다. 과거에는 집값이 급등하면 전세가격이 안정되고 집값이 침체되면 전세가가 올랐는데 최근에는 공조화 현상을 보이고 있다. 집값이 오르면 전셋값도 오르고 집값이 떨어지면 전세도 떨어지는 것이다. 또 과거와 다르게 임대차 3법 규제에 의해 월세가 전환되는 특징이 나타나고 있다. 더욱이 빠른 월세 전환이 발생하는 부분에 대해 고민이 필요하다.
아울러 금리가 높아지면서 전세대출을 받은 세입자의 반환이자 부담이 늘어나 이로 인한 고충도 가중되고 있다. 그래서 전월세 시장 문제 해결을 위해서는 임대차3법을 부분적으로 손보는 것도 필요하지만 지나치게 금융에 의존적인 전월세 보증금 마련 부분에 대해 정책 모기지 지원과 같은 다른 측면의 고민이 필요한 시기라고 본다.
▲역세권 첫집, 청년 원가 주택은 소규모 주택을 앞세워 물량 채우려는것 아니냐는 얘기 나오는데 어떻게 생각하는지
-물량만 채운다는 비판에 대해서는 동의하지 않는다. 지금 1~2인 가구가 굉장히 빠르게 늘어나고 있고 그 중 1인가구 비중도 점점 늘어난다. 소형 주택에 대한 공급은 그 어느때보다 시급하다고 볼 수가 있다. 또 주택 가격이 높아졌기 때문에 대형평형보다 소형평형을 지음으로써 국민들과 주택수요자들에 대한 지불 가능성을 높여주는 정책이 필요하다. 더욱이 고물가, 경제상황이 안좋은 상황에서 청년이나 무주택자들이 주택을 구입하기에 요즘 평균 주택가격은 지나치게 높다. 결국 평형을 좀 줄이고 주택의 품질을 높여서 구입부담을 덜게 할 수 있는 방향. 또 역세권에 지음으로써 출퇴근 등 이동에 대한 비용과 시간을 절약할 수 있는 방안 등에 모색이 필요하다. 그런 측면에서 역세권 첫 주택이라던가 청년 원가주택은 상당히 기다리고 기대하는 국민들이 있을거라 판단된다. 다만 주택의 품질 제고는 신경써야할 부분이다.
▲빠른 공급 효과를 위해 건설업계는 과거 보금자리주택처럼 그린벨트 해제 후 택지개발을 주장하고 있다. 이 에 대한 견해는
-수도권에서 그린벨트를 해제하는 것은 적절치 않다고 생각한다. 최근 기후변화와 이로 인해 야기되는 환경파괴 문제를 생각하고 인구의 감소추세, 고령화를 감안하면 그린벨트는 도시의 허파로서 더 녹색의 기능, 자연의 기능을 발휘할 수 있도록 보완하는 일이 필요하다고 본다. 그렇기 때문에 도심 기존주택의 재건축, 재개발을 하자는 것이고 재개발·재건축을 활성화 시키면서 거기에 그린벨트까지 풀어서 주택을 공급한다는 것은 시대흐름에 맞지않고 환경적으로도 적합하지 않다고 생각한다.
▲부동산 조세정책 방향은 어떻게 돼야 하나
-부동산 세금 문제는 가야할 길이 멀다. 우선 급격하게 올라간 보유세를 정상화하는 측면이 필요하다. 특히 경기가 지금 급속하게 나빠지면서 가계들의 가처분 소득을 늘리기 위해서라도 급등한 보유세 부분은 단기적으로도 더 많이 감면할 필요가 있다. 중장기적으로는 보유세는 점진적으로 현실화하되 사실상 '벌금' 형태를 취하고 있는 거래세 부분의 정상화가 필요하다. 어느 정권이든 부동산 세제의 원칙으로 보유세의 점진적 현실화, 거래세의 글로벌 스탠다드 수준 완화를 추구한다. 그런데 지금은 두 개다 강화되고 있어 이부분에 대한 조정이 필요하다고 생각된다. 어차피 세금은 전부 국가 수입으로 잡히기 때문에 세수 감소로 인한 재정 문제를 생각할 때 급격하게 변할수 없다. 결국 우선순위에 맞춰서 단계적으로 계속 해나가야하는데 국회 구성이 정부에 우호적이지 않아 결국 2년뒤 총선을 치르고 나서야 해결되지 않을까 생각한다. 어쨌든 국민들의 간절한 바람에 비해 정부의 세부담 완화 속도가 느린 것은 사실인 것 같다.
▲주택 270만 가구 공급 계획 실현가능성은
-주택공급은 양과 속도 질이 중요하다고 생각한다. 예전에는 품질보다 빠른 시일 내 많이 짓는게 중요했다면 이제는 속도보다는 질이 더 중요하다고 생각한다. 이제는 새로 택지개발을 해서 대거 주택을 짓는 것보다 재개발 재건축을 통해 기존 주택을 정비하는 재정비 사업에 치중할 때다. 지난 5년 동안 공공 주도로 주택공급이 이뤄졌다면 이제는 민간 주도로 이루어지는 것이다. 결국 이 숫자는 정부의 공급기반에 대한 각 국민들이나 사업자들이 예측 가능성을 담보할 수 있는 의지의 표명이라고 생각한다.
문재인 정부가 마지막 내놨던 2월 주택공급 확대 방안에서 나온 공급량을 보면 250만가구 정도 된다. 다만 그 역시도 택지를 확보하는 수준에 그친다. 그럼에도 불구하고 시장에선 그 정도로 안된다, 더 많은 주택을 공급해야한다는 얘기가 나왔다. 270만 가구라는 이 양이 어떤 실현가능성 보다는 지속 가능하게 주택이 공급될거라고 하는 신호를 주는 것이 의미가 있다고 보고 있고, 그런 의지의 표명이라고 생각한다. 관건은 정부가 아무리 계획을 세워도 주택경기가 심하게 침체된다면 이것은 실현되기 굉장히 어려운 부분이다. 공교롭게도 경기가 꺾이게 되면 주택수요도 위축되는 부분이 있다. 비 올 때 갤 때를 준비하듯이 속도가 조금 느리더라도 경기가 회복될 때 주택시장에 주택이 부족하지 않게끔 기반을 다져놓는 측면에서 꾸준히 공급할 수 있는 정책을 펴나가는 것이 굉장히 중요한 의미를 갖는다고 생각한다.
▲1기 신도시 재정비사업 추진이 늦다는데 대해 비판이 많다. 재정비 방향과 어떻게 추진되는게 옳은지
-1기 신도시 입주 30년이 흐르도록 재정비에 대한 아무런 준비를 하지 않았다는 것은 그동안 정부가 정말 잘못한일이라고 생각한다. 아무 준비도 안된 상태에서 1기 신도시 재정비를 추진해야되는 각 지역의 여러가지 여건과 주민들의 고충에 대해서 정부가 공감하는게 가장 필요하다고 생각된다. 지금 정부는 여러가지 인프라 문제나 가구수 증가에 따른 여러 가지 도시전반의 문제 때문에 마스터플랜을 얘기하고 있는데 그렇게 하면 너무 전반적으로 사업시기 늦어질 것이라 본다. 1기 신도시를 통으로 묶는 것이 아니라 1기 신도시의 각각의 도시 특성에 맞게 우선순위를 정할수 있도록 국토부 장관과 각 5개 시 시장들이 역할분담을 하면 좋을것 같다고 생각한다.
국토부 장관이 5개 시장들과 재정비 방향애 대해 논의했는데 그건 정말 잘한 일이라고 생각한다. 각 지역마다 마스터플랜을 어떻게 수립할지 국토부가 가이드라인을 줄 필요가 있다고 생각되고 국토부는 구체적인 재정비 방향보다는 재정비가 일어났을 때 필요한 각종 교통 인프라를 어떻게 빠르게 지원할지 확충하고 지원해줄지 같이 고민해주면 좋겠다고 본다. 1기 신도시 건설은 주택 공급이 워낙 시급하기 때문에 거의 획일적으로 이뤄졌다면 이제 1기 신도시 재개발 재건축은 각 도시 특성에 맞게끔 도시맞춤형 재개발 재건축이 돼야한다고 생각한다. 각 지역 특성에 맞는 마스터플랜 수립할 수 있게 국토부가 역할을 주고 지원하는 형태로 간다면 국민들이 실망한 부분을 많이 해소할 수 있을거라 생각된다. 5개 시 개별적으로 추진한다면 한 두개의 시급한 지역부터 시범사업으로 추진할 수 있을 것 같고 그렇다면 주민들이 체감하는 정책 효과도 있고 규제완화와 효과도 있을 걸로 예상된다.
▲1기 신도시 재정비사업은 리모델링과 재건축 중 어떤 방식으로 추진해야하나
-재건축과 리모델링을 선악처럼 구분하는 것은 맞지 않다고 생각한다. (과거 노무현 정부는 재건축 열기를 꺾기 위해 리모델링 활성화 방안을 내놨고 이때부터 리모델링은 선, 재건축은 악이란 정치적 주장이 나왔다.) 30년이 넘은 주택은 리모델링만으로만 재정비하기에는 많은 한계가 있다. 하지만 지금의 안전진단기준으로는 도저히 재건축 사업도 할 수 없다. 리모델링이던 재건축이던 형편에 맞게끔 주민들이 선택하게 해야 한다. 지금은 무조건 재건축을 못하게 했기 때문에 이 균형을 맞춰주는게 중요하다고 생각한다.
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