[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 범죄에 대한 단속과 처벌을 강화해 전세사기를 발본색원(拔本塞源)한다는 방침이지만 그동안 발생했던 피해에 대한 지원과 예방에도 집중할 예정이다. 임차인에게 최대한 많은 정보를 제공해 피해를 예방한다는게 원희룡 국토교통부 장관의 이야기다.
원희룡 국토교통부 장관은 1일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '전세사기 피해 방지방안' 브리핑에서 임차인 대항력이 전입신고 다음날 발생하는 점을 악용하는 것을 방지하기 위해 특약을 계약서에 명시하도록 개선할 것이라고 강조했다.
원 장관은 "법적으로 다음날 0시부터 효력이 발생하다보니 오전이나 오후에 계약을 하면 당일 임대보증금을 받고 담보설정을 해버리는 등의 피해를 당하는 사례들이 많았다"면서 "임차인의 전입신고나 확정일자를 받는 즉이 대항력을 발생시키는 건 현재로선 부작용이 있어 어렵다는 의견이 있어 마련한 대책"이라고 설명했다.
이어 임차인 선순위 권리관계 확인권한 부여에 대해서도 처벌은 어렵더라도 전세사기를 선별하는데 도움이 될 것이라 강조했다.
원 장관은 "임대인의 국세, 지방세 체납, 담보제공 등 이에 대한 정보를 임차인이 요구했을때 임대인이 정보를 제공하도록 의무를 주는 것"이라며 "임대인이 이를 제공할 경우 전세사기가 아니라고 볼 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "주지 않는다 하더라도 사적계약의 영역이라 처벌은 어렵지만, 정보를 주지 않는다는 것은 계약을 회피할 수 있는 하나의 수단이 될 수 있을 것"이라고 덧붙였다.
다음은 원희룡 장관과의 일문일답
▲깡통전세 주의지역 검토중인걸로 예상됐는데 발표에서 빠진 이유는
-수도권에선 전세가율에 대한 세세한 통계를 매월 제공할 것. 전세가율 뿐 아니라 경매낙찰율 같은 정보도 실제 데이터를 제공한다. 이를 지자체가 통보 받은 다음 공인주개사나 임대사업자, 주거복지센터 등이 공유할 수 있다. 데이터에 특정한 지역이나 거기에 대한 세부적인 내용을 직접 공개하면 낙인 효과나 거래 단절현상, 선의의 임대인들에 대한 피해가 있을 수 있어 국가가 직접 공개하는건 자제하고 정확한 데이터를 월단위로 충실하게 제공한다는 것. 그에 따른 피해예방 및 단속, 대책을 가동해 쓰도록 하겠다는것. 공개하지 않는게 아니라 지자체가 판단해서 실정에 맞게 하겠다는 것
▲임차인 대항력 강화하기 위해 표준계약서에 특약을 넣는게 법적으로 어느 효력이 있는지? 넣지 않았을 경우 처벌은
-법적으로는 다음날 0시부터 효력이 발생하다보니까 오전이나 오후에 계약을 했는데 그날 임대 보증금을 받고 담보설정을 해버리는 등 이를 악용당하는 사례가 많았다. 전입신고 즉시 대항력이 발생하게 하는 방안도 제안을 했지만 법무부, 법원, 금융당국에서 이를 위해선 시스템이 확보돼야한다고 한다. 일반적으로 이런 방향으로 가면 금융기관은 방어를 위해서 대출 자체를 축소시킬 수 있는 부작용이 예상돼서 시스템 완비 전에는 임차인 보호를 위한 대책으로 임대인에 대한 의무를 부여하자는 것. 임대인에 대해서는 계약사항의 위반사항으로 법적인 효력과 형사처벌까지 할 수 있다. 한계는 그걸 감수하고 임대인이 추가담보를 해버리면, 제 3자에게 넘어가버리면 선의의 제3자에 대해 효력을 주장할 수 없는 한계 생긴다. 임차인 보호가 더 중요하기 때문에 이부분 시스템 마련하는걸 지속 협의 하겠지만, 임차인의 전입신고 확정일자를 받는 그 시간 분 초에 대항력을 발생시키는건 현재 부작용이 있어 어렵다는 의견을 일단은 존중하면서 대책을 마련한거다. 앞으로 더 강화할 수 있는 방안을 마련하겠다.
▲ 지금은 전세가 많지 않아 임차인이 요구하면 임대인이 정보 제공할 것같은데, 임대인 시장이 되어도 서류 요청에 따를지
-임대인의 국세, 지방세 체납, 담보제공 이에대한 정보를 임차인이 요구했을떄 임대인에 의무를 주고, 임대인이 이걸 제공할 정도면 전세사기는 아니다. 분쟁을 줄이기 위해서 하는것. 임대인이 제공 안해도 국세청, 금융기관 등에 정보가 자동으로 넘어갈수 있는 시스템. 강제 제공하도록 짜고 이를 앱에대 집어넣는 시스템에 대해 검토중. 시스템적으로 연계하는 방법은 추가 협의해야한다. 일단은 임대인이 자발적으로 제공해야 된다는 의무를 줄것 주어진 의무를 다하지 않으면 그 임대인이 제공하는 물건이 정상물건에서 벗어나있다는 메시지를 줄수 있다고 본다. 사적계약의 영역이라 처벌을 두기 어렵지만 임차인이 계약할 때 법적으로 제공돼 있는데 정보를 주지 않는다는것은 계약을 회피하는 기능이 될 거.
▲신축빌라 공시가 적용비율을 150%에서 140%로 내리면 월세로 넘어가는 일이 벌어지지 않을지
-시세가 없는 또는 공시가로 나와있는 부분에 대해서 감정평가사들이 가격자체를 올리면서 갭 때문에 깡통전세가 나오고 있는데 150%는 높다는 판단이다. 왜냐면 공시가율의 현실화율에 비하면 70% 사실이기 때문에 140%가 현재 적정한 수준이라 판단한다. 가격을 높여 깡통전세 피해가 나오기 때문에 현재 가격체계나 법률 체계에서도 무리가 없다고 봐서 하게 됐다.
▲작년에 올렸는데 최우선 변제금 또 올리는게 문제 없는지
-현재는 중위가격의 3분의1을 가지고 우선변제를 설정하도록 돼있다. 1억5000만원대면 5000만원, 지역별로 실제 변제받을수 있는 금액이 책정되어있는데, 너무 올리면 금융경색이 오기 때문에 꼭 좋은건 아니다. 그렇지만 그동안 부동산 시장이 급등해있는 상황에서 지금은 이걸 적용해서 다시 산정하다보니까 한꺼번에 거액이 올라간다기 보다는 결과적으로 몇백만원 수준의 인상이 가능한걸로 보여져서 이번 대책에 포함시켰다.
▲임대인의 관련 정보제공이 개인정보 보호랑 관련법과 충돌해서 어렵다고 하는데 해결됐나
-관련 법률이 개정돼야하는것이고, 올해중 가능하면 법 작업을 해서 내년도에 개정될 수 있도록 노력할 예정
▲지원센터는 시군구나 읍면에 만들어진다고 해쓴데 어디에 만들어지는지
-울에 먼저 1개소 설치할것 전세사기 건수나 이런게 많아서 9월 중순에 할 예정. 23년에 서울 경기 충청권 일대에 확대하고, 그 이후에는 지원센터 활동 내역이나 피해상담 규모 봐가면서 전국적으로 확대 여부 검토할거다.
min72@newspim.com
