토지거래허가구역 규제 안 받아 갭투자로 가격 떠받친다 분석
금리 상승기에 조만간 서초구도 아파트값 상승세 꺾인다 전망
신축 실수요가 가격 상승 이끌어 가격 하락 예단 어렵다 관측도
[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 금리 인상에 따른 매수 수요 감소로 서울 전체 아파트값 하락폭이 확대되는 가운데서도 서초구만 유일하게 상승세를 보이고 있어 그 배경에 관심이 쏠리고 있다.
서울에서 가장 집값이 비싸고 재건축 개발 호재가 넘치는 강남구와 대통령 집무실 이전으로 '핫'한 용산구마저도 하락세로 돌아선 가운데 서초구 홀로 꼿꼿함을 유지하고 있다. 일각에서는 서초구가 토지거래허가구역이 아니어서 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'가 몰리기 때문이라는 분석이 나온다. 부동산 카페 등을 중심으로 현금부자들이 이자부담을 세입자들에게 전가시키며 아파트 매입에 적극 나서고 있다는 주장도 제기되고 있다.
이런 가운데 서초구의 향후 집값 전망은 엇갈리고 있다. 연이은 금리 인상으로 서초구의 집값 상승세도 곧 꺾일 것이라는 견해가 있는가 하면 신축 실수요에 따라 높은 가격이 형성되고 있는 만큼 당장 집값 하락을 예단하긴 어렵다고 보는 시각도 존재한다.
◆서울 전체 아파트값 하락에도 서초구는 18주간 상승...갭투자 영향?
28일 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격 조사 결과에 따르면 이달 18일 기준으로 서울 전체 아파트값은 한 주 전보다 0.05% 하락했으나 서초구는 0.03% 상승했다. 서울 25개 구(區) 가운데 아파트값이 오른 곳은 서초구가 유일하다.
서울 전체 아파트값은 지난 5월 30일 이후 8주 연속 하락세를 보이고 있다. 하락폭도 점차 커지고 있다. 반면 서초구는 지난 3월 21일부터 18주째 상승세를 이어가고 있다. 서초구와 함께 강남3구에 속하면서 전국에서 집값이 가장 비싼 곳으로 통하는 강남구의 아파트값이 3주 연속 떨어진 것과 대비된다. 또 다른 강남3구인 송파구는 이보다 앞서 하락 전환한 뒤 9주째 같은 흐름을 보이고 있다. 강동구까지 합쳐 강남4구로 묶인 서울 동남권 아파트값도 5주 연속 떨어졌다. 대통령 집무실 이전이 호재가 돼 두달 넘게 올랐던 용산구마저 최근 2주 연속 하락하며 서울 전체의 낙폭이 확대됐지만 서초구만은 딴 세상이다.
서초구가 강남3구 안에서도 유일하게 아파트값 상승세를 이어가는 이유로 토지거래허가구역 제외가 꼽힌다. 서울시는 지난달 제교류복합지구 일대 송파구 잠실동과 강남구 삼성·청담·대치동 전역을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 서초구는 토지거래허가구역이 아니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 2년간 실거주해야 해당 구역 내 부동산을 허가받아 취득할 수 있다. 이 때문에 서초구의 아파트값 상승이 일종의 갭투자에 따른 반사이익이 아니냐는 분석이 나온다.
최근 일부 부동산 카페 등에서는 아파트 직거래 물량이 늘고 있다며 현금부자들이 갭투자 방식으로 집을 사들이고 있다고 주장하는 글이 종종 올라오고 있다.
◆계속되는 금리 인상에 서초구 아파트값 상승세 머지않아 꺾인다?
갭투자 영향으로 서초구 아파트값이 강세를 보이고 있다 하더라도 향후 금리 인상이 지속될 경우 이 같은 흐름이 끊기게 될 것이라는 전망이 나온다. 전세대출 이자부담이 세입자들이 더 이상 이겨내기 힘든 수준에 다다를 경우 갭투자가 되레 치명적일 수 있다고 보기 때문이다.
서초구 아파트값 상승의 주요 원인을 갭투자보다 신축 고가 거래의 영향으로 보는 견해도 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "최근 서초구에서는 준공 5년 이내 신축 아파트 거래 비중이 상대적으로 높았다"면서 "신축은 구축에 비해 가격 수준이 높은 편인데, 신축 고가 거래가 나오면서 아파트 가격이 상승한 것으로 풀이된다"고 말했다.
실제로 서초구에서는 신축과 준신축을 중심으로 잇따라 신고가 거래가 이뤄지고 있다. 지난 2018년 준공된 서초구 잠원동 아크로리버뷰신반포 전용면적 78㎡가 지난달 24일 43억8000만원에 팔리며 신고가를 경신했다. 같은 면적이 앞서 지난 4월 9일 37억8000만원에 매매된 것과 비교하면 두달 새 가격이 무려 6억원이나 뛰었다.
여 연구원은 "집값 상승 기대감이 낮은 현 시점에서 서초구 신축을 매입하는 주된 수요는 갭투자보다는 실수요가 대부분일 것으로 추정된다"면서 "따라서 가을 이사철까지는 가격 하락을 예단하긴 어렵다"고 설명했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "지역에 따라 가격이 더 빠진 아파트도 있고 여전히 보합을 유지하는 곳도 있기 때문에 설사 서초구가 가격 조정에 들어간다 하더라도 크게 하락하지는 않을 것"이라고 전망했다.
dream78@newspim.com
