[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울시가 재건축·재개발에 걸림돌이었던 '35층 룰'을 폐지했지만 실제로 '50층 이상' 고층 아파트를 지을 수 있을지는 불투명하다. 물리적으로는 3종 일반주거지역에 50층 이상 아파트를 짓는 것이 가능하지만 주변 경관을 가리는지 여부를 심사한 결과에 따라 층수가 결정되기 때문이다. 

또한 도시를 주거·상업·공업·녹지지역으로 기계적으로 구분해왔던 '용도지역제'도 전면 바뀐다. 코로나19 이후 재택근무가 확산되면서 주거와 업무의 경계가 허물어진 만큼 주거·업무·여가·상업기능이 다양하게 들어설 수 있도록 '비욘드 조닝'을 도입한다는 계획이다.

◆ 35층 획일적 규제 벗어난다…"50층 건축 여부는 심사해야"

3일 서울시에 따르면 시는 ▲35층 높이 규제 삭제 ▲용도지역제를 전면 개편하는 '비욘드 조닝' ▲스카이인라인 관리기준 개편 등을 담은 '2040 서울도시 기본계획'을 공개했다.

우선 시는 그동안 서울 전역에 일률적‧정량적으로 적용했던 '35층 높이기준'을 삭제했다. '35층 룰'은 3종 일반주거지역에서 최고 35층을 넘지 못하도록 한 규제다. 고(故) 박원순 전 서울시장 시절 '2030 서울 도시기본계획'에 2014년 삽입됐다.

이 제도의 취지는 아파트가 높으면 남산 등 경관을 가리고 도시 미관을 해치기 때문에 층수를 규제하겠다는 것이었다. 하지만 왜 기준이 35층인지에 대한 근거는 불명확했다. 35층으로 3개동을 빡빡하게 짓는 것보다 50층으로 2개동을 지으면 동간 거리가 넓어져 조망을 확보할 수 있다는 지적이 많았기 때문이다.

이번 서울시 계획대로 층수제한을 폐지하면 다양한 설계안을 적용할 수 있다. 예컨대 경관을 가린다는 문제가 크지 않고, 주변에 고층 아파트가 있어 높이차가 크지 않다는 점 등 대상지 여건이 맞다면 35층보다 높게 지을 수 있는 것이다.

특히 한강조망권 등을 살리는 설계안을 적용할 수도 있게 된다. 이로써 다양한 층수와 창의적인 디자인으로 된 건물이 들어서 도시 경쟁력이 높아질 것으로 기대된다. 다만 3종 일반주거지역에서 몇 층까지 허용되는지는 주변 여건이나 대상지 계획에 따라 달라진다. '50층 이상' 고층 아파트 건축이 가능하다고 단언하기 어려운 이유다.

서울시 관계자는 "모든 아파트들은 정비계획을 세워서 용도, 밀도를 정하게 된다"며 "그에 따라 건축계획을 수립하면 도시계획위원회 심의를 받게 되며 그 과정에서 적정 높이와 스카이라인을 결정한다"고 말했다. 이어 "35층룰이 폐지됐기 때문에 50층 건축이 물리적으로 불가능한 것은 아니지만 현실적으로 가능할지는 답하기 어렵다"고 설명했다.

또한 "단지 내 용적률은 정해져 있기 때문에 같은 단지 내에서 아파트 높이가 다르게 나타날 수 있다"며 "만약 한 동이 올라가면 다른 한 동은 내려가야 밀도가 맞게 된다"고 덧붙였다.

다만 전문가들은 35층 층고 규제 폐지에 대해 긍정적으로 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "35층룰 폐지가 장기적으로 지역에 맞는 용도지역 변경이나 종상향 확대 가능성을 높일 것"이라며 "특히 한강변 일대과 역세권 일대 스카이라인이 다변화되고 정비사업 사업성도 개선될 것"이라고 말했다.

◆ 주거·상업 복합적 '비욘드 조닝'…코로나19 변화 발맞춘다

도시를 주거·상업·공업·녹지지역으로 구분하는 '용도지역제'는 새로운 도시계획 패러다임인 '비욘드 조닝'(Beyond Zoning)으로 전면 개편된다.

'용도지역제'는 도시 기능이 중복되지 않도록 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'(국토계획법)에 따라 토지 용도와 건물 높이, 용적률 등을 규제하는 제도다. 서울에는 크게 주거·상업·공업·녹지지역이 있다. 전국 시도 내 토지들도 국토계획법이라는 동일한 체계에 근거해서 허용용도‧밀도를 적용하고 있다.

예컨대 주거지역은 제1종~제2종 전용·일반주거지역과 제3종 일반주거지역, 준주거지역으로 나뉜다. 각 용도지역별 건폐율 기준은 ▲제2종 일반주거지역 60% 이하 ▲제3종 일반주거지역 50% 이하 ▲준주거지역 70% 이하다.

또한 용적률 기준은 ▲제2종 일반주거지역 100% 이상 250% 이하 ▲제3종 일반주거지역 100% 이상 300% 이하 ▲준주거지역 200% 이상 500% 이하다.

하지만 이 제도는 약 1000만명이 거주하는 대도시 서울의 특수성과 무관하게 자율성과 유연성 측면에서 한계가 있다는 지적이다. 서울은 코로나19 이후 재택근무가 확산되면서 주거와 업무의 경계가 허물어지는 등 변화가 진행 중이어서다. 즉 현재 용도지역 체계는 서울의 미래도시 모습을 담기에 지나치게 경직돼 있다는 게 시의 판단이다.

이에 따라 시는 새로운 용도지역체계인 '비욘드 조닝'을 도입해서 주거·업무·여가·상업기능을 두루 갖춘 도시공간을 창출하겠다는 취지를 갖고 있다. 용도 도입에 자율성을 부여하고 복합적인 도시기능 배치를 허용하는 도시계획체계를 마련하는 것이다.

예컨대 생활편의시설이 부족한 주거 밀집지역의 경우 업무‧상업 기능을 도입하기 위한 용도지역을 부여하는 방식이다. 시는 이를 위해 중앙 정부, 학계, 전문가 등과 공론화를 거쳐 '국토계획법' 개정 등 법제화를 추진한다. 오는 2025년부터는 서울 전역에 단계적으로 적용해나갈 계획이다.

서울시 관계자는 "지금 국토계획법 체제에서는 용도지역이 한 번 정해지면 바뀌기가 어려운데, 그런 경직된 체계를 벗어나야 한다는 방향성을 갖고 있다"며 "다만 비욘드 조닝이 앞으로 어떻게 구현될지는 추가적인 연구를 진행해야 한다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com