[2021부동산결산]③ 청약 당첨 '하늘의 별따기'...비(非)아파트로 퍼진 풍선효과

기사입력 : 2021년12월27일 07:00

최종수정 : 2021년12월27일 07:00

아파트 청약 '바늘구멍'…오피스텔 등 비아파트 '열기'
대출규제로 수요 위축될 수도…'묻지마 투자' 주의보

[편집자] 올해 주택시장은 매수심리 확산과 공급부족이 맞물려며 15년 만에 최대폭 상승률을 기록했다. 정부가 규제보다는 공급확대로 정책 방향을 선회했지만 단기간에 성과를 내기엔 역부족이었다. 10월 이후에는 금융당국의 금리인상과 대출규제로 매수심리가 꺾이기도 했다. 지역별로 마이너스 상승률로 돌아선 지역도 나왔다. 단기 조정이냐 추세 하락이냐 변곡점을 맞은 주택시장을 다시 한번 되돌아봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021년 수도권 분양시장은 '하늘의 별 따기'였다. 서울 분양 물량이 '역대급'으로 줄어든 탓에 아파트 청약 당첨문이 '바늘구멍'만큼 좁아졌기 때문이다. 그 결과 아파트 대체재인 오피스텔, 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 등에 풍선효과가 불었다.

다만 내년부터 대출규제가 더 심해지는 만큼 비(非)아파트 주거상품에 대한 수요도 영향을 받을 수 있다는 분석이 나온다. 최근 아파트 매수세도 다소 주춤해지고 있어 아파트 대체재인 주거상품에 '묻지마 투자'를 하는 것은 주의해야 한다는 지적이다.

◆ 올 서울 아파트 분양 '역대 최저'…청약 당첨 '바늘구멍'

27일 부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 올해 서울 아파트 분양물량(일반분양 기준)은 총 3275가구로 역대 최저치를 기록했다. 지난 2010년 6334가구의 절반 수준이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.12.21 sungsoo@newspim.com

올해 분양 물량이 역대 최저로 떨어진 것은 분양가 문제 등으로 다수 재건축·재개발 아파트들의 분양 일정이 밀렸기 때문이다. 동대문구 이문1구역(일반분양 803가구), 송파구 잠실진주(일반분양 819가구) 등은 분양가 산정 문제로 분양이 내년으로 대거 밀렸다.

서울 분양 물량이 줄어들자 청약 경쟁률은 고공행진했다. 리얼투데이에 따르면 올해 서울 아파트 1순위 청약 경쟁률은 162.9대 1로 집계됐다. 지난해(89.8대 1)의 약 2배 수준.

가점이 낮은 수요자들이 노리는 추첨 물량도 경쟁이 치열해졌다. 올해 서울과 경기지역 추첨 물량(1만879가구)에는 청약자 118만2732명이 몰렸다. 경쟁률이 108.7대 1를 넘은 것.

추첨제는 가점 순이 아니라 무작위 추첨으로 당첨자를 정하는 방식이다. 가점이 낮은 청약자의 당첨 기회가 상대적으로 높다. 투기과열지구에서는 전용면적 85㎡ 초과 주택일 경우 일반공급 세대수의 50%가 추첨제로 나온다. 청약과열지역에선 70%가 추첨제 대상이다.

다만 추첨제에 당첨되기는 '로또 당첨'만큼 어렵다. 지난 5월 동탄2신도시에 분양한 '동탄역 디에트르 퍼스티지'의 최고 경쟁률은 추첨제 물량이 있는 전용 102㎡A에서 나왔다. 이 평형은 71가구 모집에 10만7508명이 몰려 네자릿수인 1514대 1의 경쟁률을 기록했다.

◆ 고급 오피스텔도 '청약광풍'…생숙·도시형생활도 '인기'

아파트 청약이 어려워지자 수요자들은 오피스텔, 생활형 숙박시설, 도시형생활주택 등 비(非) 아파트로 몰렸다. 부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 올 들어 이달 1일까지 분양한 오피스텔의 청약 경쟁률은 평균 44.26대 1로 집계됐다.

오피스텔 청약 경쟁률은 작년 하반기부터 높아지고 있다. 작년 하반기에는 평균 경쟁률 11.06대 1을 보였다. 올 상반기에는 경쟁률이 31.82대 1로 높아졌다. 이는 오피스텔이 아파트보다 대출·전매제한 등 규제 강도가 낮아서 투기수요가 유입된 영향도 있다.

하지만 오피스텔은 이제 '아파트 대체재'로서만이 아니라 그 자체로 단독 주거 상품으로 각광받고 있다는 분석이다. 오피스텔이 아파트와 유사한 구조와 세대수를 갖추면서 대단지 아파트만큼 상품가치를 갖기 시작해서다.

최근 오피스텔은 고급화·대형화되는 추세다. 리얼투데이에 따르면 올해 1~11월까지 오피스텔 전용 84㎡타입 총 6980실이 분양했다. 아파트와 오피스텔의 합성어인 '아파텔'이라는 신조어도 생겼다.

아파텔은 전용 60~85㎡(25~34평)로 아파트와 평형이 비슷한 주거형 오피스텔을 말한다. 입지 좋은 아파텔의 청약 경쟁률은 '수천대 일'에 이른다. 경기 과천에 분양한 '힐스테이트 과천청사역' 오피스텔은 평균 1398대 1의 경쟁률을 기록했다.

전용 84㎡ 분양가가 15억~16억원으로 3.3㎡당 6000만원 수준이었지만, 역대 오피스텔 경쟁률 중 최상위를 기록한 것. 특히 전용 84㎡T(테라스) 기타 지역 경쟁률은 5761대 1에 이르렀다.

힐스테이트 과천청사역 조감도 [자료=현대건설]

생활형 숙박시설, 도시형 생활주택도 아파트의 틈새시장으로 인식돼 '청약광풍'이 불었다. 생활형 숙박시설 '마곡 롯데캐슬 르웨스트'는 평균 청약 경쟁률이 657대 1로 집계됐다. 서울 영등포구 신길동에 분양한 도시형 생활주택 '신길 AK 푸르지오'는 평균 경쟁률 44.6대 1을 기록했다.

생활형 숙박시설은 호텔과 오피스텔을 결합한 숙박시설이다. 주택법이 아닌 건축법 적용을 받기 때문에 청약통장이 필요 없다. 일부 생활형 숙박시설 투자자 중에는 웃돈(프리미엄)을 받고 팔고 나오기 위한 '단타 투자자'들도 많다.

또한 도시형 생활주택은 지난 2009년 1~2인 가구와 서민의 주거 안정을 위해 전용 85㎡ 이하, 300가구 미만으로 도입됐다. 도시형 생활주택도 청약통장 없이 만 19세 이상이면 누구나 신청할 수 있다.

◆ 대출규제로 오피스텔 수요 위축?…'묻지마 투자' 주의보

다만 내년부터는 비(非)아파트 주거상품의 청약 열기도 다소 식을 수 있다는 분석이 나온다. 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제가 더 심해지는데다, 아파트 매수세도 다소 주춤해지고 있기 때문이다.

DSR 규제는 대출을 받은 사람이 갚아야 하는 연평균 원리금 합계를 연 소득의 일정 비율 이내로 제한하는 것이다. 내년 1월부터 총대출액 2억원이 넘으면 DSR을 40%(시중은행 기준)로 적용한다. 내년 7월부터는 총대출액 1억원이 넘는 경우에도 DSR 규제를 확대 적용한다.

오피스텔과 주상복합, 상가, 빌딩, 토지 등 비주택 담보대출도 내년 1월부터 차주별 DSR 규제를 적용한다. 지금까지 오피스텔은 지역에 상관없이 주택담보대출비율(LTV) 최대 70%까지 적용받았다. 그런데 DSR이 적용되면 대출받을 수 있는 금액이 크게 줄어든다.

부동산업계 관계자는 "내년부터 DSR 규제가 적용되면 오피스텔의 대출 문턱도 높아질 것"이라며 "최근 오피스텔 인기가 높아져서 분양가가 계속 오르는 만큼 대출규제가 시행되면 실수요자들이 접근하기 어려울 수도 있다"고 말했다.

이어 "최근 서울이나 경기, 안양, 과천 등에서 아파트 거래가 주춤해지고 있다"며 "아파트 매매시장이 위축된다면 아파트 대체재로서 오피스텔에 대한 수요에도 적잖은 영향을 줄 것"이라고 내다봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.15 sungsoo@newspim.com

또한 생활형 숙박시설도 섣부른 투자를 주의해야 한다는 의견이 있다. 만약 정부가 '숙박업 신고' 규제를 현실화하면 투자 분위기가 급속도로 냉각될 수 있어서다. 청약자가 대출 받아 생활형 숙박시설을 분양받은 후 정부 규제로 주거용으로 사용할 수 없게 되면 임대를 줄 수밖에 없다.

그런데 임차인이 잘 안 구해지거나 임대 수익률이 낮게 나오면 수분양자는 대출이자 등 손실을 고스란히 감당해야 한다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "수익형 부동산의 핵심은 수익, 즉 월 임대료가 얼마나 나오느냐인데 이를 고려하지 않고 웃돈(피)만 벌려고 투자하는 것은 위험하다"며 "웃돈이 안 붙을 경우 어떻게 할지도 생각해야 한다"고 말했다.

이어 "대부분 투자자들이 생활형 숙박시설을 대출 받아서 분양받는데, 준공 후 임대수익이 안 들어오면 이자부담까지 감수해야 한다"며 "과거 명동에 분양형 호텔도 이와 비슷한 문제가 있었다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00