[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부는 주택담보대출비율(LTV) 완화로 서민과 실수요자들의 내 집 마련 문턱을 낮춘다는 계획이지만 효과는 크지 않을 것으로 예상되고 있다.

LTV 우대 혜택 기준을 완화하는 방식으로 대출 규제를 완화하는 것인데 완화폭이 크지 않아 수요자들이 선호하는 서울 주요 지역에서 집을 마련하기에는 턱없이 부족하다.

반면 서울 외곽지역이나 서울과 인접한 수도권 지역은 접근성과 가격대에 더해 지역 호재 등으로 인해 아파트 가격 상승폭이 확대될 것으로 보인다.

◆ 무주택 실수요자 내 집 마련 숨통 틔운다...서울 도심 진입 어려워

1일 부동산업계와 금융권에 따르면 무주택 서민·실수요자에 대한 LTV 우대 혜택 완화로 수도권을 중심으로 한 중저가 아파트 가격 상승이 심화될 것으로 보인다.

소득기준 우대혜택 요건은 부부합산 8000만원 이하에서 9000만원 이하로 상향되고 생애최초구입자는 9000만원 이하에서 1억원 미만으로 늘어난다. 주택가격 기준도 투기과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하로 조정대상지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화된다.

서민·실수요자 요건 충족시 받을 수 있는 주택담보대출비율(LTV) 우대혜택은 기존 10%포인트에서 최대 20%포인트로 확대된다. 서울 전 지역과 수도권 일부 투기과열지구에서 LTV는 50→60%로 조정대상지역은 60→70%로 확대된다.

LTV 우대혜택 완화로 그동안 강력한 대출규제로 내 집 마련의 어려움이 많았던 무주택 서민과 실수요자들에게 내 집 마련 기회가 생겨날 것으로 보인다. 다만 이미 집값이 크게 오른 상황이어서 수요자들이 선호하는 서울 도심에서 집 마련은 어려울 것으로 보인다.

한국부동산원 통계에 따르면 5월 기준 서울 아파트 중위매매가격은 8억8395만원을 기록했다. 중위가격은 중앙가격으로 아파트 가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 의미한다. 이는 서울에서 절반 가까운 아파트가 완화된 LTV로 구입할 수 있는 주택 기준선인 9억원을 넘어선다는 의미다.

여기에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 남아있어 LTV 우대 혜택 완화가 내 집 마련 수요 증대로 이어지는데 한계가 있을 것으로 예상된다. DSR은 차주 단위로 40%로 제한되며 대출 규모도 4억원까지만 허용된다. 충분한 현금을 보유한 현금부자나 증여를 통한 자금 마련이 가능한 실수요자 외에는 서울에서 집 구하기는 힘든 셈이다.

◆ 직주근접·가격대 맞는 안양·군포 등 수도권 상승폭 확대 예상

LTV 우대혜택 완화는 서울 도심보다는 외곽지역이나 서울과 인접한 수도권 지역 집값 상승에 영향을 미칠것이란 예상이 나온다.

특히 안양·군포·안산 등은 서울과 인접해 직주근접성 측면에서 메리트가 있는데다 가격대도 LTV 우대혜택 기준에 맞는 곳이 많아 이들 지역으로 수요가 몰릴 것으로 보인다.

지난 4월 이후 서울 지역 집값이 상승하면서 이들 지역들도 덩달아 가격 상승 흐름이 나타났다. 한국부동산원 주간아파트가격동향에 따르면 4월 1주차에 0.05% 오른 서울 집값은 지난주 0.12% 상승했다. 같은 기간 동안 안양(0.59→0.77%)과 군포(0.42→0.78%)는 상승폭이 확대됐다.

군포시 산본동 이편한세상금정역에코센트럴 전용면적 85.00㎡은 지난달 7일 9억1000만원의 신고가를 기록했다. 일주일 전인 5월 31일 8억4500만원에 거래된 것에 비해 6000만원 넘게 오른 것이다.

안양시 동안구 평촌동 푸른마을인덕원대우 전용면적 60.00㎡은 지난 24일 8억2000만원으로 최고가를 경신했다. 지난달 1일 7억9900만원보다 소폭 상승했다.

군포와 안산 지역은 각각 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선과 신안산선 개통 호재 등도 더해져 투자자들의 발길도 이어지는 모양새다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "가격과 함께 직주근접을 선호하는 수요의 특성상 8~9억원 이하 서울 외곽지역을 중심으로 서울 인접 수도권 지역에서 추가적인 상승폭 확대가 예상된다"며 "여기에 GTX와 신안산선 개통 기대감에 투자 수요도 몰려들어 가격 상승을 이끌 것으로 보인다"고 말했다.

공급이 수요에 비해 부족한 수도권 지역의 시장 상황도 상승폭 확대 흐름을 유지하게 만드는 변수가 될 것으로 보인다. 대출규제 완화로 수요가 늘어나는데 비해 여전히 시장에 매물이 충분치 않은데다 주택 공급도 충분치 않기에 그렇다.

송승현 도시와경제 대표는 "여전히 양도세 등 매매 관련 규제가 강력해 재고주택이 풀리지 않고 있어 가격 상승 흐름은 이어질 것으로 보인다"고 말했다. 

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