공공전세+분양전환 혼합형 '누구나집', 수도권 시범사업 추진
목돈 없이도 내 집 마련 가능, 시세차익도 입주자 몫
대출 재원, 민간사업자 참여 등 해결 과제도 남아
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 더불어민주당 부동산 특별위원회가 집값의 10% 정도만 있으면 내 집 마련이 가능한 '누구나집' 사업 후보지를 공개하자 무주택 실수요자들이 기대감을 나타내고 있다.
일반 주택을 살 때처럼 단기간에 목돈을 마련할 필요가 없는 데다 향후 분양전환시 집값이 올랐다면 상당한 시세차익도 가능하기 때문이다. 다만 사업비 대부분이 공적자금 대출로 이뤄지는 구조에서 지속성을 유지할지 미지수다. 금리인상이 진행되면 사업비 부담이 더 커진다. 또 투자 수익성이 높지 않고 정부 규제가 많은 사업에 민간 시행사, 시공사가 적극적으로 참여할지도 지켜봐야 할 부분이다.
◆ 초기부담 적고 시세차익도 입주자 몫...젊은층 호응 기대
10일 정치권과 부동산업계에 따르면 집값의 6~16%만 부담하면 내 집을 마련할 기회가 생기면서 젊은층 실수요자의 관심이 커지고 있다.
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여당 부동산 특위가 내놓은 누구나집은 민간 임대주택이지만 공공전세주택과 분양전환임대주택의 혼합협 모델이다. 10% 안팎의 계약금만 내고 전세로 거주할 수 있다는 점에서 공공전세주택 성격을 띠고 있다. 작년 '11·19 전세대책'에서 정부는 최대 6년간 시세의 90% 이하 보증금으로 살 수 있는 공공전세주택을 내놓기도 했다. 여기서 공공전세는 분양전환이 안되지만 '누구나집'은 가능하다.
정해진 임대기간이 지나면 주택 소유권을 주는 것은 5·10년 분양전환 임대주택과 비슷하다. 분양전환 가격에는 차이가 있다. 분양전환임대주택은 현재 시세를 고려한 감정평가액으로 분양전환 가격을 산정하지만 누구나집은 계약 때 정한 분양가격을 적용한다.
이처럼 누구나집은 구조적으로 입주자에 유리한 제도다. 초기에 들어가는 목돈은 집값의 6~16%다. 임대료는 주변 시세의 80~85%로 저렴하고 임대료 상승률도 법적상한선 5%의 절반(2.5%)이다. 임대기간 10년을 다 채우고 분양전환을 하면 시세차익도 대부분 입주자에 돌아간다. 개발이익 대부분을 사업 시행사가 가져가는 분양전환임대사업과 다른 것이다.
여당은 우선 ▲인천 검단(4225가구) ▲안산 반월·시화(500가구) ▲화성 능동(899가구) ▲의왕 초평(951가구) ▲파주 운정(910가구) ▲시흥 시화 MTV(3300가구) 등 인천·경기 6개 지역에 총 1만785가구를 공급할 시범사업 부지를 선정했다. 연내 사업자를 선정하고 2022년 초부터 분양을 추진한다. 시범사업 조성 이후 전국 단위로 누구나집 공급을 확대하겠다는 게 여당측 계산이다.
이날 추가적인 공급대책도 공개했다. 2기신도시 유보지를 활용해 공급을 늘리겠다는 것이다. 대상 지역으로는 화성동탄2·양주회천·파주운정3·평택고덕 등이다. 유보용지 중 일부를 주택용지로 활용해 약 5800가구를 조성한다. 내년 중 사전청약 예정이다.
김진표 위원장은 "충분한 자산은 미처 갖추지 못한 서민과 청년계층이 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 더 많은 공급을 추진할 것"이라며 "상대적으로 저렴하게 주택을 매입할 기회인 만큼 젊은층 호응이 클 것으로 전망한다"고 말했다.
◆ 사업비 대부분 공적자금 대출지원...지속성 의문
무주택 서민과 젊은층에 내 집 마련의 기회를 확대한다는 긍정적인 취지에도 사업이 지속될지 미지수란 지적이 나온다.
재원 마련이 안정적으로 이뤄질지 여부다. 사업에 투입되는 자금은 입주자의 계약금과 민간사업자 투자금, 전세대출로 이뤄진다.
집값의 6~16%는 입주자가 초기에 낸 계약금이며 시행·시공사가 10∼15% 정도를 출자한다. 나머지는 주택도시기금의 대출 및 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증을 활용한 시중은행의 대출이다. 결국 공적자금이 대부분 활용되는 사업인데 수익성이 부족한 일종의 임대주택사업에 자금을 지속적으로 투입할 수 있을지 확신하기 어렵다.
도심 및 민간 소유의 부지를 활용할 경우에는 사업비가 더 들어간다. 이런 이유로 사업 후보지로 선정된 6곳은 모두 한국토지주택공사(LH), 안산시, 수자원공사 등 정부 소유의 땅이다. 공공기관 부지는 빠른 사업추진이 가능하다는 장점도 있지만 땅값이 저렴하다. 이 경우 땅값을 현금으로 주기보다는 장부상 반영하는 게 일반적이다. 사업비 부담이 덜한 셈이다.
시공사과 시행사가 적극적으로 참여할지도 검토 대상이다. 사업비 10~15% 수준의 출자금은 회수하기까지 최소 10년 걸린다. 분양사업이 아니어서 수익성 자체도 높지 않다. 게다가 분양전환시 초기 분양가 때보다 집값이 내려가면 투자금을 온전히 돌려받지 못한다. 민간 사업자에는 큰 메리트가 없는 셈이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "목돈이 없이도 내 집을 마련할 수 있다는 점에서 입지적 선호가 높으면 젊은층의 관심을 끌 것으로 보인다"며 "다만 실수요자가 원하는 지역에 지속으로 누구나집 주택공급을 할 수 있을지, 민간사업자 참여가 많을지 등은 따져봐야 할 사안"아라고 설명했다.
leedh@newspim.com
