송영길 민주당 대표 "최대 90% 완화하자" 주장에 추가 확대도 검토
서울보단 중저가 비중 높은 경기도·인천 거래 숨통
집값 급등에 대출 늘려도 부담은 여전...공급대책 속도내야
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 당정과 금융당국이 실수요자의 내 집 마련을 돕기 위해 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제를 사실상 완화키로 하면서 중저가 주택시장이 다소 활기를 띨 것으로 보인다.
현재 대출 범위에서 LTV·DTI 기준을 10%p를 높이고 소득요건과 주택가격 요건을 낮추는 방안이 유력하게 거론된다. 추가 상향될 가능성도 제기된다. 실수요자를 대상으로 대출을 더 지원해야 한다고 주장한 송영길 더불어민주당 의원이 당 대표로 선출됐기 때문이다. 담보대출이 완화되면 우선 6억원 이하 중저가 시장의 거래가 늘어날 것이란 관측이 많다.
◆ LTV 10~20% 상향검토...재산세 특례세율도 완화 유력
4일 당정과 부동산업계에 따르면 실수요자들의 LTV 규제 범위가 기존보다 20~30% 상향되면 수도권 중저가 주택시장의 매수세가 늘어날 전망이다.
주택 매입에 큰 영향을 미치는 LTV는 투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%가 적용된다. 사실상 수도권 전역에서 집을 매입할 때 주택담보대출 인정범위가 50% 이내로 자기자본이 최소 절반은 갖고 있어야 매수 대금을 치를 수 있는 구조다.
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그동안 정부는 부동산 시장에 투기수요를 차단한다는 계획에 따라 담보대출을 지속해서 규제했다. 2017년 '6·19 대책'으로 조정대상지역 LTV를 70→60%로, DTI를 60→50%로 조정했다. 2020년 '2·20 대책'으로는 조정대상지역 내 9억원 이하 주택의 LTV를 50%로 낮췄다. 9억원 초과분은 LTV 30%를 적용한다. 투기지역·투기과열지구에서는 시세가 15억원이 넘으면 담보대출을 아예 받을 수 없다.
하지만 일률적인 대출규제 강화가 무주택자와 청년층의 주거 사다리를 걷어찼다는 지적이 끊이지 않았다. 이에 당정도 실수요자에 내 집 마련에 숨통을 틔워줄 수 있는 방향으로 정책 완화를 검토하고 있다.
부부합산 연 소득이 8000만원 이하인 무주택자는 투기지역 등에서 주택가격이 6억원 이하이면 LTV(40~50%)를 10%p를 더 받을 수 있다. 여기에 LTV 완화 방안이 나오면 추가로 더 받을 수 있는 것이다.
물론 LTV가 80~90% 수준으로 높아질 수도 있다. 송영길 민주당 대표는 후보 출마 당시 "생애 처음 주택을 구입하는 신혼부부, 청년 등 실수요자에 대해 LTV와 DTI를 90%까지 확 풀자"고 제안했다. 무주택 서민들에 집을 사는 통로를 열어줘야 한다는 취지다. 핀셋으로 규제를 완화해주지 않으면 공급이 아무리 많아도 현금이 없는 이상 '그림의 떡'이 될 수밖에 없다는 게 송 대표의 생각이다. 90%까지 확대되지 않는다고 해도 70~80% 수준의 완화론이 나올 수 있다는 분위기다.
재산세 특례세율 기준도 완화될 가능성이 있다. 공시가격 6억원까지 적용하는 세율 감액을 9억원 이상으로 높이자는 것이다. 지난달 27일 발족한 민주당 부동산특별위원회에서 종합부동산세 적용 기준을 포함해 재산세 세율 수정안을 검토하고 있다. 송 대표도 재산세 부담을 일부 낮출 필요가 있다는 입장이다.
◆ 수도권 중저가 주택시장 활기...공급대책 지체시 시장안정화 한계
무주택자와 청년 등을 대상으로 LTV를 높여주면 수도권 중저가 주택의 거래가 늘어날 것이란 분위기다.
자금력이 상대적으로 부족한 서민들이 레버리지를 이용하기 수월해지기 때문이다. 현재 수도권 대부분이 조정대상지역으로 묶여 있다. 서울 전 지역을 포함해 과천, 성남, 동탄2, 수원, 고양, 김포, 세종시 등 111곳이 지정된 상태다. 물론 여기에는 집값 상승폭이 컸던 부산, 대구, 경남 등 일부 지역도 포함된다.
연소득이 충족되는 무주택자는 최대 60% LTV가 적용됐다. 70~80% 수준으로 높아지면 자기 자본부담이 줄어든다. 6억원짜리 주택을 매입할 때 최대 3억6000만원까지 대출을 받을 수 있었다면 기준이 완화되면 가능 금액이 4억5000만~4억8000만 정도로 늘어난다.
일단 소형 면적이나 6억원 이하의 매수세가 살아날 여지가 있다. 현재 10%p LTV 더 받을 수 있는 대상 주택가격이 투기지역·투기과열지구 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하다. LTV 완화 대상이 되려면 기준 금액 이하의 주택을 찾아야 한다.
서울은 6억원 이하 주택을 찾기 쉽지 않다는 점에서 무주택 및 청년 수요자들이 경기도, 인천 지역의 매물을 찾을 것으로 보인다.
KB국민은행에 따르면 지난달 기준 경기도 아파트 평균 매매가격이 5억1151만원을 기록했다. 평균 거래가로 따지면 매물의 절반 정도는 LTV 상향 조건을 충족한다. 다만 대출액이 늘어나도 서울지역 진입이 쉽지 않아 보인다. 가격 부담이 크기 때문이다. 서울지역 평균 매매가격은 11억1123만원으로 2008년 12월 통계 작성을 시작한 이후 최고치를 나타냈다. 대출 완화로 주택 매수세가 늘면 경기도·인천의 거래가 늘어날 수 있는 구조다.
이렇다 보니 실수요자를 위해 대출이나 재산세 완화와 함께 공급확대 계획도 신속히 추진돼야 한다는 지적이 나온다. 최근 2~3년간 지속된 집값 상승으로 대출을 늘려줘도 수요자가 원하는 지역에 내 집을 마련하기가 만만치 않아서다. 투기 논란으로 '2·4공급대책'의 공공택지 지정이 잠정 중단됐다. 3기신도시 사전청약이 오는 7월부터 예고됐지만 토지보상 등이 지체돼 2025년 입주가 일정대로 진행될지 예측하기 어려운 상태다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 시장에 공급 시그널을 지속적으로 주겠다는 의지를 보였으나 공공택지 후보지 발표가 계속 미뤄지면서 시장에 불안감이 나타나고 있다"며 "대출 지원도 중요하지만 신속한 공급대책이 이뤄져야 시장 안정화에 도움이 될 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
