"대출 줄어든다" 아파텔·오피스텔 시장 한숨...수요 감소 불가피

기사입력 : 2021년04월30일 07:02

최종수정 : 2021년04월30일 07:02

투기·조정대상지역 40~50% 적용 검토...내달 시행
3억짜리 매입시 대출 가능액 1억9000만원에서 8000만원 줄어
LTV 70%까지 가능하던 아파텔·오피스텔·토지 등 타격 불가피

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 땅 투기 방지대책의 일환으로 금융권 비(非)주택담보대출의 담보인정비율(LTV)을 축소하기로 하면서 아파텔과 오피스텔, 토지 시장에 위축될 것으로 보인다.

현재 비주택은 아파트, 빌라 등 주택과 비교해 LTV를 20~30%를 더 적용받을 수 있다. 상대적으로 대출받기가 수월하다는 얘기다. 주택담보대출 강화로 아파텔과 오피스텔 시장에 풍선효과가 나타났다는 점에서 이번 조치가 악재로 작용할 것이란 분석이 많다.

◆ 비주택 LTV 70%→40%...실수요자 자금부담 커져

30일 부동산업계에 따르면 정부가 비주택담보대출의 LTV를 규제하기로 하면서 아파텔과 오피스텔 등 비주택 시장이 다소 위축될 것이란 분위기가 감지된다.

아파텔과 오피스텔 등 비주택을 매입하려는 실수요자들은 내달부터 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어든다. 현재 70%까지 적용되는 비주택 LTV가 40% 수준으로 줄어들 것으로 보이기 때문이다. 아직 적용 비율이 확정되진 않았지만 주택담보대출과 비슷한 수준에서 결정될 것으로 보인다. 현재 주택은 투기·투기과열지구에서 40%, 조정대상지역에서 50%가 적용된다.

이 대책은 앞선 지난 3월 20일 정부의 '부동산 투기대책 근절 및 재발 방지대책' 일환으로 공개한 내용이다. 이번에 5월로 시행 시기가 확정했다. 한국토지주택공사(LH) 일부 직원의 비주택 LTV를 활용한 땅 투기 의혹으로 국민적 공분이 일자 투기성 자금이 토지에 유입되지 않도록 하는 조치다. 범위를 땅에 한정하지 않고 오피스텔, 상가, 아파텔 등으로 확대했다.

실수요자 입장에서 비주택을 구입에 자금 부담이 커질 수밖에 없다. 3억원짜리 오피스텔을 매입할 때 감정가액 90%를 적용해 LTV 70%를 적용하면 1억8900만원까지 금융권 레버리지가 가능했다. 앞으로 LTV 40%가 적용되면 대출 가능금액이 1억800원으로 줄어든다. 실수요자라도 3억짜리 비주택을 매입할 때 현재보다 8000만원 정도의 현금을 더 마련해야 한다.

적용지역에 대해서는 아직 확정하지 않았다. 규제 강화에 초점을 맞춰 기존 조정대상지역으로 확대하면 수도권 대부분이 적용 대상이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "최근 아파텔과 오피스텔 등은 주택보다 대출 규제가 덜 하다는 점이 부각돼 인기를 끌었다"며 "정부 조치로 대출 가능액이 축소되면 투자자뿐 아니라 실수요자들도 자금 마련에 부담이 커질 것"이라고 말했다.

◆ ′풍선효과′ 아파텔과 오피스텔 시장, 수요이탈 불가피

LTV 규제가 강화되면 최근 인기를 끌었던 아파텔과 오피스텔 시장이 위축될 것이란 의견이 많다.

특히 아파트 대체재로 주목받았던 아파텔이 타격을 받을 것으로 보인다. 담보대출 범위가 30% 정도 줄어들어 투자 매력이 크게 낮아져서다. 고가 분양 단지의 경우에는 대출을 아예 받을 수 없는 것도 부담이다.

아파텔은 아파트 구조를 갖춘 주거용 오피스텔로 일반적으로 상업·업무지역에 지어진다. 청약통장이 필요 없고 19세 이상이면 누구나 청약에 지원할 수 있다. 대출 받기가 상대적으로 수월해 실수요자뿐 아니라 투자수요의 유입도 많았다.

최근 분양을 받기 위한 경쟁률이 치열했다. 경기 성남시 고등지구 '판교밸리자이'는 232 대 1의 평균 경쟁률을 기록했다. 현재 이 단지의 분양권 프리미엄이 2억원 정도 붙었다. 세종 산울동 '세종 리첸시아 파밀리에 H3'은 평균 60.1 대 1의 경쟁률을 기록했다. 서울 중구 황학동에서 공급한 '힐스테이트 청계 센트럴'은 평균 12 대 1을 나타냈다.

오피스텔도 마찬가지다. LTV가 최대 70% 적용됐고, 업무용의 경우 주택수에 포함되지 않는다. 아파텔, 토지 등과 함께 주택시장 규제의 풍선효과를 누렸으나 대출 규제라는 악재를 만난 셈이다

주거용 오피스텔 한 분양 관계자는 "아파텔을 청약 통장이 없어도 지원할 있는 데다 LTV 70% 적용, 1순위 청약자격 유지 등으로 높은 경쟁률을 보였던 게 사실"이라며 "대출 규제로 LTV가 기존보다 30% 줄어드는 데다 분양가 9억원이 넘으면 대출이 더 줄어 시장 위축으로 이어질 수 있다"고 말했다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "대출 가능액이 줄면 아파텔이나 주거용 오피스텔 시장도 타격을 받을 가능성이 있다"며 "실수요자들을 위한 대책 마련도 함께 모색될 필요가 있다"고 설명했다.

leedh@newspim.com

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신진서, AI카타고에 제1국 불계패 [서울=뉴스핌] 박상욱 기자 = 두 점을 먼저 놓고 시작했어도 인공지능(AI)의 벽은 높았다. 세계 최강 신진서 9단이 바둑 AI 카타고(KataGo)와의 첫 맞대결에서 아쉬운 역전패를 당했다. 신진서는 17일 서울 중구 한국경제TV 스튜디오에서 열린 카타고와의 '쎈수학·한경 기신전' 3번기 제1국에서 4시간 20분의 혈투 끝에 245수 만에 흑 불계패했다. 이번 대국은 2016년 이세돌과 알파고의 대결 이후 10년 만에 성사된 인간과 AI의 맞대결로 큰 관심을 모았다. 비약적으로 발전한 AI의 기력을 고려해 이번에는 신진서가 2점을 먼저 까는 접바둑으로 진행됐다. 카타고는 첫 수부터 흔들기에 나섰다. 좌상귀 화점에 첫 수를 놓는 변칙수로 신진서의 초반 포석 구상을 깨뜨렸다. 이어 우상귀 쪽에도 높은 걸침 수를 두며 변칙 전술을 이어갔다. 신진서는 전투를 피하고 잔잔하게 국면을 이끌며 중반까지 우세를 유지했다. [AI 챗GPT가 제작한 AI '카타고(KataGo)'와 신진서 9단 기신전(棋神戰) 3번기 일러스트] psoq1337@newspim.com 100수를 넘어서면서 승부처가 나왔다. 미세하게 격차가 좁혀지자 신진서는 백 대마를 잡기 위해 중앙에 승부수를 던졌다. 사람을 상대로는 충분히 통할 수 있는 강력한 공격이었다. 하지만 카타고는 완벽한 계산으로 이를 가뿐하게 타개해 냈다. 112수째에 이르러 흐름은 완전히 뒤집혔다. 역전을 허용한 신진서가 다시 전투를 걸었으나 격차는 오히려 더 벌어졌다. 패색이 짙어진 상황에서도 신진서는 다음 대국을 대비해 30분 가까이 끝내기를 이어가며 카타고를 분석했다. 단 한 차례의 실수도 범하지 않고 버텼지만, 30집 가까이 벌어진 격차를 뒤집기에는 역부족이었다. 결국 신진서는 돌을 던졌고 대국이 끝난 뒤에도 한참 동안 자리를 뜨지 못했다. '쎈수학·한경 기신전'은 승패와 관계없이 3국까지 치러진다. 신진서는 기본 대국료 1억 5000만 원을 확보했으며, 승리할 때마다 5000만 원의 수당을 추가로 받는다. 2승 이상을 거둘 경우 제네시스 G90이 부상으로 주어진다. 설욕을 노리는 신진서의 제2국은 오는 19일 같은 장소에서 열린다. psoq1337@newspim.com 2026-07-17 14:59