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투기·조정대상지역 40~50% 적용 검토...내달 시행
3억짜리 매입시 대출 가능액 1억9000만원에서 8000만원 줄어
LTV 70%까지 가능하던 아파텔·오피스텔·토지 등 타격 불가피
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 땅 투기 방지대책의 일환으로 금융권 비(非)주택담보대출의 담보인정비율(LTV)을 축소하기로 하면서 아파텔과 오피스텔, 토지 시장에 위축될 것으로 보인다.
현재 비주택은 아파트, 빌라 등 주택과 비교해 LTV를 20~30%를 더 적용받을 수 있다. 상대적으로 대출받기가 수월하다는 얘기다. 주택담보대출 강화로 아파텔과 오피스텔 시장에 풍선효과가 나타났다는 점에서 이번 조치가 악재로 작용할 것이란 분석이 많다.
◆ 비주택 LTV 70%→40%...실수요자 자금부담 커져
30일 부동산업계에 따르면 정부가 비주택담보대출의 LTV를 규제하기로 하면서 아파텔과 오피스텔 등 비주택 시장이 다소 위축될 것이란 분위기가 감지된다.
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| 서울 여의도 한 오피스텔 견본주택 모습<사진=정일구 기자> |
아파텔과 오피스텔 등 비주택을 매입하려는 실수요자들은 내달부터 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어든다. 현재 70%까지 적용되는 비주택 LTV가 40% 수준으로 줄어들 것으로 보이기 때문이다. 아직 적용 비율이 확정되진 않았지만 주택담보대출과 비슷한 수준에서 결정될 것으로 보인다. 현재 주택은 투기·투기과열지구에서 40%, 조정대상지역에서 50%가 적용된다.
이 대책은 앞선 지난 3월 20일 정부의 '부동산 투기대책 근절 및 재발 방지대책' 일환으로 공개한 내용이다. 이번에 5월로 시행 시기가 확정했다. 한국토지주택공사(LH) 일부 직원의 비주택 LTV를 활용한 땅 투기 의혹으로 국민적 공분이 일자 투기성 자금이 토지에 유입되지 않도록 하는 조치다. 범위를 땅에 한정하지 않고 오피스텔, 상가, 아파텔 등으로 확대했다.
실수요자 입장에서 비주택을 구입에 자금 부담이 커질 수밖에 없다. 3억원짜리 오피스텔을 매입할 때 감정가액 90%를 적용해 LTV 70%를 적용하면 1억8900만원까지 금융권 레버리지가 가능했다. 앞으로 LTV 40%가 적용되면 대출 가능금액이 1억800원으로 줄어든다. 실수요자라도 3억짜리 비주택을 매입할 때 현재보다 8000만원 정도의 현금을 더 마련해야 한다.
적용지역에 대해서는 아직 확정하지 않았다. 규제 강화에 초점을 맞춰 기존 조정대상지역으로 확대하면 수도권 대부분이 적용 대상이다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 "최근 아파텔과 오피스텔 등은 주택보다 대출 규제가 덜 하다는 점이 부각돼 인기를 끌었다"며 "정부 조치로 대출 가능액이 축소되면 투자자뿐 아니라 실수요자들도 자금 마련에 부담이 커질 것"이라고 말했다.
◆ ′풍선효과′ 아파텔과 오피스텔 시장, 수요이탈 불가피
LTV 규제가 강화되면 최근 인기를 끌었던 아파텔과 오피스텔 시장이 위축될 것이란 의견이 많다.
특히 아파트 대체재로 주목받았던 아파텔이 타격을 받을 것으로 보인다. 담보대출 범위가 30% 정도 줄어들어 투자 매력이 크게 낮아져서다. 고가 분양 단지의 경우에는 대출을 아예 받을 수 없는 것도 부담이다.
아파텔은 아파트 구조를 갖춘 주거용 오피스텔로 일반적으로 상업·업무지역에 지어진다. 청약통장이 필요 없고 19세 이상이면 누구나 청약에 지원할 수 있다. 대출 받기가 상대적으로 수월해 실수요자뿐 아니라 투자수요의 유입도 많았다.
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최근 분양을 받기 위한 경쟁률이 치열했다. 경기 성남시 고등지구 '판교밸리자이'는 232 대 1의 평균 경쟁률을 기록했다. 현재 이 단지의 분양권 프리미엄이 2억원 정도 붙었다. 세종 산울동 '세종 리첸시아 파밀리에 H3'은 평균 60.1 대 1의 경쟁률을 기록했다. 서울 중구 황학동에서 공급한 '힐스테이트 청계 센트럴'은 평균 12 대 1을 나타냈다.
오피스텔도 마찬가지다. LTV가 최대 70% 적용됐고, 업무용의 경우 주택수에 포함되지 않는다. 아파텔, 토지 등과 함께 주택시장 규제의 풍선효과를 누렸으나 대출 규제라는 악재를 만난 셈이다
주거용 오피스텔 한 분양 관계자는 "아파텔을 청약 통장이 없어도 지원할 있는 데다 LTV 70% 적용, 1순위 청약자격 유지 등으로 높은 경쟁률을 보였던 게 사실"이라며 "대출 규제로 LTV가 기존보다 30% 줄어드는 데다 분양가 9억원이 넘으면 대출이 더 줄어 시장 위축으로 이어질 수 있다"고 말했다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "대출 가능액이 줄면 아파텔이나 주거용 오피스텔 시장도 타격을 받을 가능성이 있다"며 "실수요자들을 위한 대책 마련도 함께 모색될 필요가 있다"고 설명했다.
leedh@newspim.com
