[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 정부가 부동산 공시가격 현실화율 제고에 나서면서 고가주택 기준이 논란이 되고 있다. 앞으로 9억원을 기준으로 주택 가격별로 공시가격 오르는 속도가 달라질 것으로 예상되면서 형평성에 맞지 않다는 지적이다.

그동안 집값이 크게 올랐음에도 정부는 10년 넘게 같은 고가주택 기준으로 세금, 대출 등 각종 규제를 적용하고 있다. 일각에선 공시가격뿐만 아니라 고가주택 기준도 현실에 맞도록 개선해야 한다는 목소리가 나온다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.10.29 pangbin@newspim.com

◆집값 오르는데 고가주택 '9억원' 12년째 그대로

2일 부동산업계에 따르면 정부는 이르면 이번주 부동산 공시가격의 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 높이는 '공시가격 현실화 로드맵'을 발표한다. 앞으로 10년간 공동주택, 단독주택, 토지 등 모든 유형의 부동산 공시가격 현실화율을 90%까지 올리는 방안이 유력시되고 있다.

정부는 다만 시세 9억원을 기준으로 공시가격 현실화율 속도를 다르게 했다. 9억원 미만 공동주택과 단독주택은 내년부터 2023년까지 3년간 1%포인트(p) 미만으로 소폭 오르다 이후에 연 3%p씩 올리는 반면, 9억원 이상 주택은 매년 3%p씩 올린다는 계획이다. 이에 현실화율 90% 도달 시점도 9억원 미만 주택이 9억원 초과 주택보다 짧게는 5년, 길게는 9년 늦다.

정부는 이를 통해 9억원 미만 중저가 주택을 가진 1주택자의 부담을 덜겠다는 설명이다. 공시가격이 오르면 보유세 등 세금과 건강보험료 부담도 커지는 구조이기 때문이다. 그러나 일각에선 중저가와 고가를 가르는 기준인 9억원은 현실과 맞지 않다고 지적한다. 최근 집값은 계속 올랐는데 고가주택 기준은 바뀌지 않아서다.

현행법은 9억원 넘는 주택을 고가주택으로 정하고 있다. 이는 지난 2008년부터 현재까지 12년 동안 유지돼왔다. 문제는 그 사이 집값이 계속 오르면서 9억원이라는 기준도 무색해지고 있다는 점이다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 중위가격은 이미 9억원을 넘었다. 중위가격은 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격이다. 즉 서울 아파트의 절반 가량은 9억원을 넘고 있어 고가주택으로 보기 어렵다는 의미다.

서울 대부분 아파트는 현재 9억원을 훨씬 넘는 가격에 거래되고 있다. KB국민은행 자료를 보면 지난달 서울 아파트 평균 매매가격은 10억312만원으로 고가주택 기준 대비 1억원 넘는 가격을 보이고 있다.

반면 서울 등 규제지역에서 9억원 넘는 주택은 주택담보대출비율(LTV)이 축소되는 등 대출 규제를 받는다. 1주택자라고 하더라도 9억원 넘는 주택에 대해선 초과분에 대해 양도소득세를 내야한다. 정부는 9억원 이상 주택의 실거래를 상시조사하고 있다.

[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 연도별 공시가격 적용과 전망 [자료=국토부 제공] 2020.10.29 sun90@newspim.com

◆"고가주택 기준, 15억원 이상으로 상향조정해야"

전문가들은 고가주택 기준을 현재보다 상향 조정해야 한다고 지적한다. 특히 정부가 9억원 이상 주택 보유자에 대해선 공시가격 인상으로 세금부담을 늘리는 반면, 9억원 미만 주택 보유자에 대해선 재산세 인하를 추진하면서 형평성 문제는 더 커질 것이란 우려도 나온다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "현재 고가주택 기준은 현실과는 괴리가 있다"며 "공시가격은 현실에 맞게 올린다고 하면서 고가주택 기준은 10년 넘게 그대로 유지하는 것은 적절하지 않다"고 말했다.

고가주택 기준을 초고가 주택으로 분류되는 15억원으로 올리는 방안을 검토해야 한다는 목소리도 나온다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "최근 물가 인상, 부동산 중위가격 상승 등을 종합적으로 고려할 때 고가주택 기준을 15억원으로 조정하는 방안을 검토해야할 때"라며 "현실과 맞지 않는 기준을 가지고 9억원 미만은 세금을 내리고 그보다 높은 가격에 대해선 올리는 방식은 조세저항을 키울 수 있다"고 주장했다.

공시가격 현실화율 제고 방식을 수정해야 한다는 요구도 있다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "주택 가격별로 나눠서 현실화율 수준을 다르게 하는 것은 조세 평등주의에 어긋난다"며 "우선 중저가주택 중심으로 공시가격 현실화율을 높여 고가주택과 균형을 맞춘 뒤 목표치까지 점진적으로 끌어올려야 한다"고 설명했다.

국토부는 부동산의 유형별, 가격대별로 현실화 계획을 다르게 한 것과 관련해 "중저가 주택 등의 현실화율 편차가 큰 여건을 감안해 현실화 시기를 합리적으로 설정할 필요성을 고려한 것"이라며 "정부에서는 공청회에서 제시된 의견을 비롯한 다양한 의견들을 종합적으로 고려해 현실화 계획을 확정할 예정"이라고 설명했다.

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