[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 이낙연 더불어민주당 신임 대표가 정부·여당의 최대 약점으로 꼽히는 '부동산 정책 실패'를 인정해야 한다는 주장이 잇따른다. 최근 수도권 주택가격이 폭등한 이유는 공급부족에 따른 '패닉 바잉'(사재기)인 만큼 지금이라도 서울 등 선호지역에 공급을 늘릴 해법을 모색해야 한다는 분석이다.

◆ 부동산 정책, 거듭된 실패…분양물량 감소·패닉바잉에 집값 더 올라

2일 부동산업계에 따르면 현 정부 하에서 부동산 시장은 매매·전세가격이 동반 상승하고 있다. 임대차 2법(전월세상한제, 계약갱신청구권제) 실시 이후로 전세품귀 현상이 나타나 서울 전셋값은 61주 연속 상승을 이어갔다.

전셋값이 오르자 수요자들의 '패닉 바잉'(사재기)으로 집값은 더 오르는 추세다. 서울에서 집값이 상대적으로 싼 '노도강'(노원·도봉·강북구)과 광명시 철산동을 비롯한 경기 지역의 아파트 가격(전용면적 84㎡ 기준)은 최근 잇따라 '10억원대'에 진입했다.

분양가상한제를 비롯한 재건축 규제로 서울 아파트 분양 물량은 급격히 줄어들고 있다. 이는 청약 당첨가점 상승으로 이어져 30대 청년들의 내집마련을 점점 어렵게 하고 있다.

리서치업체 리얼투데이가 한국감정원 청약홈을 바탕으로 조사한 결과에 따르면 지난 7~8월 서울에서 분양한 아파트 청약에 당첨된 이들의 최저 청약 가점은 평균 60.6점으로 집계됐다. 올해 상반기(1∼6월) 평균 최저 가점(55.9점)보다 4.7점 높은 수치다.

또한 정부가 6·17 대책과 7·10 대책에서 다주택자를 대상으로 세금·대출 등 고강도 규제를 가한 것이 오히려 집값 양극화를 유발했다는 지적도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부 정책은 서울 등 선호지역의 집값 폭등에 상당한 역할을 했다"며 "다주택자들의 보유세(재산세, 종합부동산세)와 거래세(취득세, 양도소득세)가 모두 오른 탓에 '똘똘한 1채'에 대한 선호가 강화됐다"고 말했다.

이어 "다주택자들은 주택 수를 줄여야 하다 보니 보유매물 중 값이 싸고 차익이 적은 주택부터 시장에 내놓았고, 수요자들이 원하는 서울 주요 지역 새아파트는 여전히 공급 부족을 겪었다"며 "결국 인기 없는 아파트 매물만 늘고, '똘똘한 1채'에 대한 수요만 유지돼 집값 양극화로 이어졌다"고 지적했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "국토교통부가 집값 상승의 책임을 다주택자 투기꾼에게 돌린 것은 굉장히 편협한 진단"이라며 "투기꾼이 아무리 많아도 서울 집값을 5~10% 올리는 경우는 없다"고 말했다. 이어 "8·2대책 이후 집값이 오른 것은 거시경제나 유동성 요인보다는 정부 정책의 부작용 때문"이라고 비판했다.

◆ 부동산 정책 실패, 통계로도 증명…서울 전셋값 상승, 경기도로 번져

서울을 중심으로 한 집값 불안은 통계로 드러나고 있다. 한국감정원이 지난달 27일 발표한 '8월 4주 주간 아파트 가격동향'에 따르면 이번 주(24일 기준) 서울 아파트 값은 0.01% 올랐다. 지난주(0.02%)보다 둔화됐지만 여전한 상승세다. 수도권은 0.08%, 지방은 0.13% 올랐다.

특히 행정수도 이전 이슈로 세종시는 집값이 0.66% 상승했다. 전주(1.59%)에 이은 가파른 상승세다. 서울 전셋값은 0.11% 오르며 61주째 상승했다. 전주(0.12%) 대비 상승폭은 줄었지만 올 상반기 주간 상승률이 0.05% 전후였던 것과 비교하면 여전히 높은 수준이다.

서울에서 전세가격 상승률이 가장 높은 지역은 강동구(0.18%)로 조사됐다. 이어 서초·송파(0.16%), 성북(0.16%), 강남(0.15%), 마포(0.15%), 은평(0.13%) 순이다. 한국감정원은 전셋값 폭등의 원인을 임대차 2법에서 찾았다.

한국감정원 관계자는 "전·월세 상한제, 계약갱신청구권, 거주요건 강화 등으로 전세매물 부족이 지속되고 있다"며 "역세권이나 교육환경이 양호한 지역 위주로 전셋값이 올랐다"고 설명했다.

서울 전셋값 상승은 경기도에도 옮겨붙고 있다. 경기도 전셋값 상승률은 0.22%로 서울의 2배를 기록했다. 과천(0.45%), 광명(0.49%), 남양주(0.36%), 구리(0.33%), 수원(0.31%), 용인(0.44%) 등 다수 지역에서 전세가격이 급등했다.

하지만 홍남기 경제부총리, 김상조 청와대 정책실장을 비롯한 정부 및 청와대 인사들은 "부동산 시장이 안정되고 있다"는 입장만 반복한다.

홍 부총리는 지난달 31일 국회 예산결산특별위원회에 2019년도 결산안 경제부처 부별심사를 위해 출석한 자리에사 "부동산시장이 지난 6~7월 불안정했었지만 정부 정책으로 진정세로 접어들고 있다"고 말했다.

김현미 국토교통부 장관도 같은 자리에서 "8·4 부동산대책 이후 부동산가격 상승세가 상당 부분 축소됐다"며 "지난주까지 상승률이 0.1%였고, 강남 3구는 2주째 상승률이 멈췄다(0%)"고 강조했다.

김상조 청와대 정책실장은 지난달 JTBC 뉴스에서 문재인 대통령이 '집값 상승세가 진정되고 있다'고 언급한 것과 관련해 "최근 시장 상황을 객관적으로 보고 하신 말씀"이라고 말했다.

◆ 이낙연 대표 "부동산정책 실패 인정" 발언…"선호지역 공급 늘려야"

업계에서는 이낙연 신임 대표가 지금이라도 기존 부동산 정책의 문제점을 인정하고 주택수요가 있는 곳의 공급을 늘릴 방안을 찾아야 한다고 입을 모은다. 앞서 그는 8·29 전당대회 당대표 출마를 선언한 이후 정부의 부동산 정책에 잘못이 있다고 시인하는 발언을 했다.

이 의원은 지난 7월 9일 오전 KBS라디오 '김경래의 최강시사'에 출연해서 "(현 정부의 부동산 정책이) 잘못이 있었고, 결과적으로 성공하지 못했다"며 "그 점은 인정한다"고 말했다.

다만 "처음에는 부동산 규제 정책을 최소화하려 했다"며 "핀셋 규제로 특정 지역만 묶으려다 효과에 한계가 있다 보니 점점 키우게 된 것"이라고 덧붙였다.

전문가들은 정부가 집값 '안정화'라는 과제에 집착하기를 그만둬야 한다고 강조했다. 특히 박선호 국토교통부 1차관이 마용성(마포구, 용산구, 성동구) 등 집값이 단기 급등한 지역에 하향안정이 필요하다고 말했는데 이는 현실과 동떨어진 시각이라는 것이다.

이유는 특정 지역의 부동산 가격이 과도하게 올랐는지, 적정 수준인지를 판단하는 기준이 주관적이기 때문이다. 수요자의 소득 또는 재산수준에 따라 다른 판단을 내릴 문제에 대해 정부가 일괄적 잣대를 적용하는 것은 시장에 대한 지나친 개입이라는 것.

홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "부동산을 비롯한 모든 자산은 고평가인지 아닌지를 판단하기가 굉장히 어렵다"며 "고평가 여부를 칼같이 판단할 수 있는 지표나 잣대가 있다면 역사적으로 자산가격 버블과 붕괴가 반복되지 않았을 것"이라고 말했다.

결국 근본적인 대책은 서울 등 선호지역에 대한 주택공급 신호를 강하게 주는 것이라는 의견도 나왔다.

홍 교수는 "정부가 정책 부작용을 막으려면 결국 공급확대책을 펴야 한다"며 "내년 또는 오는 2022년 서울에 입주물량이 급감해 공급절벽이 온다면 집값은 필연적으로 더 오를텐데 그 전에 공급을 늘리는 방안을 모색해야 한다"고 강조했다.

건설업계 관계자는 "정부는 부동산가격을 시장 상황에 맡기는 쪽으로 선회해야 한다"며 "한편 지역경제 활성화를 위해 거제, 울산처럼 주택시장이 침체된 지역에 지원책을 줘야 한다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com