[세종=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울·수도권을 비롯한 조정대상지역에 2주택 이상 보유자에 대한 종합부동산세 세율이 오르고 보유세 세부담 상한선이 높아진다.

2년 미만 단타 매매에 대한 양도소득세가 강화되고 거주기간이 많지 않은 주택은 1주택자에 적용되는 장기보유 특별공제를 받을 수 없다. 이와 함께 그동안 종부세 무풍지대였던 법인 보유 주택에 대한 종합부동산세가 강화되는 등 주택관련 세금이 전방위적으로 치솟을 예정이다. 다만 1주택 보유 고령자에 대한 종부세 부담은 다소 완화된다.

기획재정부는 22일 오후 서울 명동에 위치한 은행회관에서 '세제발전심의위원회'를 개최하고 이같은 내용을 담은 '2020년 세법개정안'을 발표했다.

정부는 '과세 형평성'을 이유로 종합부동산세 과세를 강화하고 투기성 단타매매에 대한 양도세 과세를 높였다. 또 법인이 보유한 주택에 대한 종부세를 강화했다.

◆종부세, 내년 과세분부터 세율 오르고 세부담 상한선 폐지

우선 내년부터 과세되는 개인 보유 주택에 대한 종합부동산세의 세율을 인상한다. 일반세율은 과세표준 구간별로 0.1∼0.3%포인트 인상한다. 이에 따라 과세표준 3억원 이하 주택은 현행 0.5%에서 0.6%로 오르고 6억~12억원 구간은 1.0%에서 1.2%로 오른다. 94억원 이상 주택은 3.0%로 지금보다 0.3%포인트 인상된다.

3주택자 가운데 수도권을 비롯한 조정대상지역내 2주택 이상 보유자의 경우 종부세 세율은 더 가파르게 오른다. 3억원 이하 과표 구간도 현행 0.6%에서 1.2%로 두배로 세율이 오른다.

아울러 2주택자에 대해서도 종부세를 올린다. 조정대상지역 2주택자에 대한 종부세 증가 상한선이 현행 200%에서 300%로 높아진다. 종부세 인상 효과를 얻기 위해 세부담 상한선을 높인 것. 세율 인상 및 공제 축소와 함께 세부담 상한선 상향에 따라 수도권 주택 보유자의 전년비 3배 세금이 현실화될 전망이다.

다만 고가 1주택을 보유한 고령자에 대한 종부세는 다소 완화된다. 고령자 공제율이 각 구간다 10%포인트씩 늘어서다. 이에 따라 60~65세는 20%, 65세~70세는 30%, 70세 이상은 40%로 현행보다 공제율이 상향된다. 장기보유공제는 20~50%인 현 공제율이 유지된다.

◆단타매매 양도세 대폭 인상...1주택자, 거주 안하면 장기보유공제 절반 '뚝'

단타매매 및 조정대상지역내 다주택자에 대한 주택 양도세도 대폭 오른다.

우선 내년 6월부터 시세차익을 노린 단타 매매를 방지하기 위해 2년 미만 보유 주택을 팔 때 양도세율이 인상된다. 매입한지 2년 미만인 조합원입주권 및 분양권을 포함한 보유 주택의 양도소득세율은 1년 미만 보유의 경우 현행 40%에서 70%로 두배 가까이 오른다. 1~2년 보유주택도 기본세율에서 60%로 역시 두배 가까이 오른다. 과거 노무현 정부 시절 세율로 복귀하는 셈이다.

조정대상지역내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율도 10%p 인상한다. 이에 따라 기본세율과 2주택의 경우 10%포인트, 3주택 이상 20% 포인트를 합산하는 현행 방식에서 기본세율과 20%포인트(2주택), 30%포인트(3주택 이상)로 인상된다. 이번 제도 역시 내년 6월 1일부터 시행된다.

내년부터 1주택 보유자에게 적용되는 장기보유 특별공제를 받으려면 보유기간 외 거주기간이 추가된다. 장기보유특별공제율은 최대 80%(10년)를 유지하되 적용기간과 거주기간을 합산해서 공제를 받는다. 예를 들어 10년 이상 보유자의 경우 지금은 보유만 해도 80% 공제를 받지만 앞으로는 보유 40%, 거주 40%를 적용받는다. 이에 따라 10년동안 보유만 하고 거주하지 않은 주택의 경우 1주택자라도 장기보유 특별제는 40%에 머물게 된다.

이와 함께 내년부터 양도소득세 부과시 다주택 여부를 판단할 때 조합원 입주권이나 분양권도 주택으로 간주하도록 했다. 이번 정부 들어 조합원 입주권과 분양권은 청약이나 대출을 받을 땐 주택수로 간주하도록 했으나 아직 세제에선 주택으로 간주되지 않았다.

다만 기재부는 시장의 혼란을 줄이기 위해 주택을 옮겨 가려는 일시적 1주택+1분양권 소유자에 대해서는 특례규정을 마련할 예정이다. 또 이번 세법 개정 이전 매입한 분양권은 주택수로 합산하지 않고 세법 시행 후 사들인 분양권부터 주택수로 간주하도록 해 소급적용 논란을 피한다는 방침이다. 

◆ 법인 보유주택, 종부세·양도세 모두 올라...종부세 공제도 폐지

그동안 종합부동산세를 피해갔던 법인 소유 주택에 대한 종부세 과세가 강화된다. 직원용 주택을 가장한 법인들의 주택 투기 시도를 막기 위해서다. 우선 종합부동산세율이 인상된다. 앞으로 법인 보유 주택에 대해 개인 보유 주택의 종부세 최대 세율과 동일하게 적용된다. 이에 따라 조정지역내 2주택 법인에 대해선 3%를 적용하고 3주택 이상인 경우 6%가 매겨진다.

또 법인주택에 대해 9억원과 6억원이 적용되는 종부세 공제가 폐지된다. 지금은 개인이나 법인의 경우 1주택자는 9억원. 2주택 이상은 6억원의 기본 공제를 받는다. 하지만 법인을 추가 신설해 각 1주택 씩을 보유하면 공제액이 늘어나는 제도상 헛점을 이용한다는 지적이 있었다.

예를 들어 개인이 3주택을 보유하면 6억원만 공제 받을 수 있지만 3주택 보유 법인의 경우 2개를 설립해 분산 보유하게 되면 법인 대표 개인 1주택 9억원과 법인 보유 2개 주택에 대해 각 6억원씩 21억원을 공제받을 수 있다.

아울러 법인 보유 주택에 대한 종합부동산세 과세시 세부담 상한선이 폐지된다.

개정안은 또 법인이 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역 내 주택을 새로 사들여 임대주택으로 전환할 때에 대해 종합부동산세를 과세키로 했다. 지금은 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억 원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세가 과세되지 않는다.

이는 개인 임대사업자와의 형평성 때문이다. 개인의 경우 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 신규로 취득해 임대 등록하는 주택에 대해 종합부동산세가 과세되도록 이미 조치한바 있다.

법인 보유 주택에 대한 양도세 추가세율도 오른다. 앞으로는 법인의 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 더해지는 추가 세율을 20%로 지금보다 두배인 10%포인트 인상한다. 다만 사원용 주택 등은 제외된다.

또 종부세 대상인 2020년 6월18일 이후 8년 장기 임대등록하는 법인 소유 주택에도 양도세 추가세율이 적용된다. 주택 외 조합원입주권, 분양권에 대해서도 양도시 추가세율이 적용된다.

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