[편집자] '코로나'여파로 주택시장 불확실성이 커졌습니다. 주식시장에 이어 부동산도 상당한 충격이 예상됩니다. 강남 아파트 급매물이 늘고 시세도 하락 반전하는 양상이 이미 나타나고 있습니다. ′10년 주기설'과 맞물려 낙폭이 클 것이란 예측도 나옵니다. 주택 매수를 준비하는 실수요자에겐 기회일 수 있습니다. 변곡점에 들어선 주택시장을 종합뉴스통신 뉴스핌이 총 5번의 시리즈로 짚어봅니다.

(목차)
①'강남불패'무너질까
②전문가 진단
③사례로 보는 10년위기설
④급락하면 규제 풀릴까
⑤내집 마련은 어떻게?

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 코로나19 팬더믹 사태로 철옹성처럼 보이던 '강남불패' 신화가 흔들리고 있다. 정부의 고강도 대책에도 버텼던 강남 집값이 바이러스 공포에 속절없이 무너질 위기에 놓인 것이다.

24일 부동산업계에 따르면 최근 강남권에서는 인기 단지를 중심으로 급매물이 속출했다. 시장에서 급매물이 소진되지 않고 쌓이다 보니 시세의 하방 압력이 커진 상태다. 

서울 서초구 반포동 아크로리버파크 100동 전용 112㎡ 17층 매물은 지난 14일 38억원으로 1억원 떨어졌다. 같은 단지 112동 전용 84㎡ 중층 매물은 지난 17일 30억5000만원으로 하루새 5000만원 하락했다.

강남구 대치동 은마아파트 28동 전용 84㎡ 10층 매물도 같은 날 21억5000만원으로 5000만원 빠졌다. 은마 17동 전용 76㎡ 9층 매물은 지난 13일 19억5000만원으로 5000만원 하락했다. 송파구 잠실동 잠실엘스 124동 전용 84㎡ 저층 매물은 지난 17일 19억원으로 5000만원 내렸다. 잠실주공5단지 521동 전용 76㎡ 고층 매물도 같은 날 20억1000만원으로 4000만원 떨어졌다.

하지만 강남권에서는 가격을 낮춘 급매물이 나와도 거래가 활발히 이뤄지지 않고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 강남3구의 아파트 매매 건수는 작년 11월 1771건에서 12월 1150건, 올해 1월 396건으로 감소했다. 지난 2월에는 이보다 적은 225건을 기록했다.

이는 정부가 작년 '12·16대책'에서 시가 15억원이 넘는 주택에 대출을 사실상 금지했기 때문이다. 강남권은 시가 15억원이 넘는 초고가 아파트가 대부분이다.

이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "전체적으로 경기가 안 좋고 코로나19 여파로 집 보러 다니는 사람도 많지 않아서 거래가 활발히 이뤄지기 어렵다"며 "시장침체가 장기화된다면 급매물이 많아지겠지만 실제 거래규모는 아주 적을 것"이라고 말했다.

채상욱 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트는 "현재 시가 15억원이 넘는 초고가주택을 대출 없이 살 수 있는 사람은 거의 없을 것"이라며 "양도소득세 중과를 면할 목적으로 오는 6월 말까지 주택을 매도하려는 경우를 제외하면 거래가 거의 없을 것으로 본다"고 말했다.

최근 강남권 아파트의 매수심리도 위축된 상태다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 이달 셋째주 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트값은 일제히 하락했다. 송파구(-0.08%)가 가장 낙폭이 컸으며 서초(-0.03%), 강남(-0.01%)도 떨어졌다.

한 주 전인 이달 둘째주에는 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 집값이 작년 3월 22일 이후 1년 만에 처음으로 동시에 하락했다. 강동구(-0.06%) 하락률이 가장 높았고 서초(-0.02%), 송파(-0.01%), 강남(-0.01%) 모두 집값이 내렸다.

코로나19 충격이 글로벌 경제침체로 이어지면 강남권 아파트가 가장 큰 타격을 받을 것으로 전망된다. 과거 금융위기 당시 강남 집값이 서울 및 전국 평균보다 크게 떨어졌던 사실을 비춰보면 이번에도 유사한 상황이 반복될 수 있다는 것.

국토교통부 공동주택 실거래가격지수에 따르면 금융위기가 터진 지난 2008년 강남4구 아파트 매맷값은 전년대비 18.40% 하락했다. 서울 전체(-10.07%)의 약 2배, 전국 평균(-4.64%)의 4배에 이르는 하락률이다.

유럽 재정위기(2010~2011년) 이후에도 강남 아파트 가격은 전국 평균보다 큰 폭으로 떨어졌다. 지난 2011년 강남4구 아파트 매맷값은 전년대비 4.70% 하락했다. 당시 강남 아파트 집값 하락률은 서울 평균(-2.73%)의 2배에 이르렀다. 같은 기간 전국 평균 집값이 6% 상승한 것과도 대비된다. 

이듬해인 지난 2012년 강남 집값은 전년대비 8.64% 떨어지면서 전국 평균(-2.80%)의 3배가 넘는 하락률을 기록했다. 서울 평균(-7.07%)보다도 낙폭이 큰 수준이었다.  

전문가들은 과거 금융위기 경험을 비춰볼 때 코로나19 여파로 강남권 아파트가 전국 평균보다 크게 떨어질 것으로 내다봤다.

홍춘욱 숭실대학교 겸임교수는 "강남처럼 투자수요가 많고 전국 자금이 몰리는 지역은 경기 영향을 많이 받아서 가격 변동성도 높다"며 "금융위기 이후 수도권과 지방을 분리해보면 투자수요가 많은 수도권은 조정이 있었던 반면 실수요자가 많은 지방 광역도시는 가격이 지속적으로 상승했다"고 말했다.

이어 "투자심리와 돈의 흐름을 중점적으로 본다면 서울 및 수도권은 외부 충격이 오면 조정을 받을 가능성이 있다"며 "재건축의 대표격인 은마아파트는 지난 2008년 고점대비 20% 이상 조정을 받았다"고 말했다. 

sungsoo@newspim.com