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청와대가 지난달 21일 ‘토지 공개념’을 명시한 헌법 개정안은 여전히 논란의 도마에 있다.
땅에 관한 개인의 재산권을 공공복리 증진을 위해 제약할 수 있다는 점을 헌법에 명문화하겠다는 것인데, 이를 두고 곳곳에서 우려의 목소리가 끊이질 않고 있다. 여야간 정파 싸움을 차치하더라도 포털과 커뮤니티 사이트에서도 갑론을박이 치열하게 이어지고 있는 것도 이 같은 반증이다.
법리적 해석을 떠나 이를 반대하는 이들의 정서 근간에는 ‘토지공개념’이란 단어 자체가 주는 거부감이 우리 무의식 속에 자리 잡고 있는 게 더 크다는 생각이다. 극단적으로 ‘빨갱이’ 사회주의 국가로 만들려고 하는 것이냐는 소모적 이념공세를 퍼붓는 이들도 있다.
알레르기를 일으킬 정도의 반대 여론이 비등함에도 청와대가 토지공개념의 ‘헌법 적시’를 표명한 이유는 뭘까. 부동산이 양극화와 불평등 문제의 주요 원인이라는 판단에서 비롯됐다고 볼수 있다.
◆ 양극화와 불평등 해소 위한 세금 부과 ‘강박증’
우리나라 부의 편중이 부동산에 쏠려 있는 것은 주지의 사실이다. 2016년 통계청 자료에 따르면 우리나라 인구 1%인 50만명이 국유지를 제외한 개인 땅의 55.2%를 소유하고 있고 10%로 확대하면 97% 이상으로 대부분을 차지하고 있다. 주택 역시 집을 소유하지 못한 무주택자가 우리나라 전체 가구 수의 44.5%다. 서울로 국한하면 절반 이상이 무주택자다.
부동산은 1997년 외환위기와 2008년 금융위기 때 두 차례 큰 출렁거림을 제외하고는 줄곧 우상향의 시세를 분출 해 왔다. 특히 서울 강남은 부동산 불패 신화의 믿음이 좀처럼 깨지지 않는 지역이다. 집값의 상승폭이나 속도는 가히 입이 떡 벌어질 정도로 타의 추종을 불허하는 곳이다. 강남발(發) 집값이 급등세를 타면 서울 타 지역과 수도권으로 급속히 확산되는 양상을 반복해왔다.
서민들이 열심히 일해도 부동산 앞에선 상실감과 좌절감을 느낄 수 밖에 없는 이유다. 이는 정부가 규제에 나설 수 밖에 없는 명분이기도 하다. 부동산으로 인해 야기되는 양극화와 불평등 해소의 해법은 세금으로 환수해 이를 해소해야 한다는 ‘강박증’이 이번 개헌안에 반영됐다고 볼수 있다.
정부가 강력한 규제를 추진하려다 결국 벽에 부딪쳤던 사례는 적지 않았다. 1994년 노태우 정부 시절 소위 ‘토지공개념 3법’이 추진됐지만 일부 조항에서 위헌 또는 불합치 판결이 났다.
노무현 정부 때 종합부동산세 역시 위헌 논란과 ‘세금 폭탄’이란 거센 반발 속에서 시행됐지만 애초 목적과는 무뎌지는 결과를 낳았다. 현 정부 들어서도 강남 집값 급등의 시발(始發)이 된 재건축에 대해서도 초과이익 환수제를 시행하자 재건축조합들이 미실현 이익에 과세한다고 반발, 위헌소송을 제기함으로써 논란에 다시금 휩싸이고 있다. 정부는 이 같은 위헌 소지를 사전에 차단할 수 있는 헌법 근거가 필요했을 것이다.
◆ 규제의 역설
문제는 정부가 강력한 규제로 시장을 누를수록 또 다른 부작용과 양극화를 가속화시키고 있다는 사실이다. 문재인 정부 들어서도 부동산 규제책을 다섯 차례나 내놨다. 그중 8·2대책은 부동산 규제의 정점이었다. 급등과 과열을 잠재울 수 있다는 정부의 자신감과 다르게 현실은 전혀 다른 양상으로 흐르고 있다. 상한제 시행과 규제를 통해 분양가를 누른 결과는 수억 원의 시세차익을 노린 ‘로또 아파트’ 광풍의 재연이다. 이 또한 강남이다. 청약 광풍을 잠재우기 위해 중도금대출을 허용해주지 않았지만 결과는 1246가구 모집에 3만여명이나 몰렸다. 중산층조차도 쳐다 볼 수 없는 10억 원의 중도금을 현금으로 낼 수 있는 ‘그들만의 잔치’로 변질됐다.
‘현금 부자’의 리그가 되다보니 특별공급제도도 당초 취지가 무색해졌다. 소위 ‘금수저’ 논란이다. 월급 실 수령액 430만원이 안 되는 무주택 신혼부부, 3년 이상을 전월세에서 산 노부모 부양 가장, 장애인, 탈북자 등을 대상으로 한 특별공급 458가구에 1000여명이 몰렸다는 사실을 어떻게 받아들여야 할까. 10억 원의 자금 동원 능력을 가진 이들이 얼마나 될까라는 의구심이다. 여기에 만 19살과 90년대생 당첨자들이 나오자 부모의 도움 없이 자금 마련이 가능하겠냐는 지적이다.
강남 개포 뿐만 아니라 과천지역의 고가 아파트 역시 이 같은 일이 반복됐다. 이달 한남동에서 분양 예정인 최고급 아파트 역시 반복적인 현상이 나타날 것이란 우려가 나오고 있다. 편법 청약이나 편법 증여가 이뤄지는 현실에서 일반 수요자들은 정부의 규제가 공정하다고 신뢰하기 어렵다.
재건축을 두고서도 안전진단 강화와 초과 이익환수제 시행에 강남주민 보다 목동, 상계동 등 비(非)강남권 주민들의 반발이 더 크다. 강남 지역의 재건축은 이미 상당한 단지들이 새 아파트로 탈바꿈했거나 안전진단과 초과이익환수를 피한 단지들이 대부분이다. 재건축 연한의 시점 차로, 그것도 이미 올라 버릴대로 오른 강남이 아닌 소외된 지역이 규제의 중심에 있게 됐다. 상대적 박탈감과 차별을 느낄 수밖에 없다.
일부 민간 건설사의 꼼수 분양 행태도 문제다. 공공택지를 값싸게 분양받은 일부 시행사와 건설사들은 분양가 상한제를 회피하기 위한 수단으로 민간임대 분양에 나서자 실수요자들의 비난이 쏟아졌다. 애초 서민주거 안정의 목적이 시행업자와 건설사의 차익 수단으로 변질됐기 때문이다.
◆ 정당성 보다 공정성 확립 우선돼야
내집 한 채 마련하고자 하는 서민의 꿈은 기본적인 경제활동의 욕구다. 언제는 "빚내서 집사라" 했다가 이제는 "집을 팔아라"하는 냉온탕식 정부의 정책이 양극화와 불평등을 가중시킨 것은 아닌지 되짚어 볼 일이다.
이 같은 규제의 허점부터 개선하고 정비하지 않는 상황에서 헌법에 토지공개념을 명확히 하겠다는 명분은 크게 호응받기 어렵다. 시장에서의 공정성을 먼저 확립하고 토지공개념을 논하자. 그 전제가 돼야 세금 부과에 대한 정당성이 생기고 지지여론의 공감대도 넓혀진다.
