[뉴스핌=이동훈 기자] 재건축 초과이익환수제 부활이 가시화되자 강남 재건축 단지 '몸값'이 가라앉기 시작했다.  

성수기인 봄철에도 지난해 연말과 올해 초보다 매맷값이 뚜렷한 약세를 보이고 있는 것.

강남 재건축과 같은 고가 단지의 경우 초과이익환수제가 적용되면 수억원대에 이르는 환수금을 내야 한다. 그만큼 투자 수익성이 나빠지는 것이다. 매수자 입장에선 주택 매입을 꺼릴 수밖에 없는 상황이다.

19일 부동산 업계에 따르면 강남 주요 재건축 단지가 한달새 매맷값이 2000만~3000만원 하락했다. 작년 하반기 최고가와 비교하면 1억원 정도 낮아진 매물도 있다.

반포 재건축 최대어로 꼽히는 반포주공1단지(3주구)는 전용 72.5㎡가 전달대비 3000만원 빠진 14억3000만원에 거래되고 있다. 급매물이 쌓이고 있지만 매수자를 찾기가 쉽지 않다. 재건축 기대감에 작년 10월 최고가(15억3000만원)를 찍었던 것과 비교하면 1억원 정도 매맷값이 꼬꾸라졌다.

잠실 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지는 전용 76.4㎡가 전달대비 1000만~2000만원 빠진 14억6000만원에 손바뀜이 일어나고 있다. 하지만 매수세가 없어 매도호가는 더욱 낮아지는 추세다.

신반포3단지와 반포경남 아파트도 매맷값이 전달대비 1000만원 정도 하락했다. 매도호가가 하락에도 거래는 한산한 상태다.

신반포역 주변 Q공인 김영철 실장은 “재건축 기대감이 높지만 투자 불확실성이 커져 거래가 부진한 상황”이라며 “매수세는 약하지만 최고가 대비 1억원 정도 빠지자 집주인들이 매도호가를 크게 내리지 않고 있다”고 말했다.

이들 단지의 공통점은 재건축 초과이익환수제를 적용받을 가능성이 높다는 것이다. 초과이익환수제를 피하기 위해서는 연내 관리처분인가를 신청해야 한다. 해당 조합측은 재건축 행정절차를 최대한 빨리 진행해 초과이익환수제를 피하겠다는 각오다. 하지만 서울시 건축심의도 끝내지 못한 이들 단지가 환수제를 피하기는 쉽지 않다는 지적이 많다. 사업시행인가와 시공사 선정, 관리처분 과정까지는 빨라도 1년 넘는다는 점 때문이다.  

재건축 초과이익환수제는 지난 2006년 부동산시장 과열을 막기 위해 도입했다. 재건축 아파트 추진위원회 설립 승인일과 준공일의 주택 가격을 비교해 조합원 가구당 이익이 3000만원을 초과하면 최대 50%를 환수금으로 걷는 제도다. 2013년부터 올해 말까지 한시적으로 유예됐다. 내년 1월 부활될 예정이다.

실제 초과이익환수제를 적용받게 되면 매맷값은 추가적으로 하락할 전망이다. 반포주공1단지와 잠실주공5단지와 같은 주요 재건축 단지는 추진위원회 구성 이후 지금까지 최소 5억원 이상 올랐다. 이렇게 되면 가구당 최소 2억원 넘게 환수금을 내야할 전망이다.

환수금이 늘어 추가부담금이 발생하면 재건축 일정은 더 지연될 공산이 크다. 조합원들이 수익성 하락에 재건축 의지가 약해지기 때문이다. 개발 이익이 하락하면 조합원 간 마찰도 불가피하다.

J부동산투자 한수민 대표는 “단순하게 시뮬레이션을 돌리면 강남권 주요 재건축 단지가 부담하는 초과이익환수 금액은 4억원 이상으로 추정된다”며 “연내 관리처분신청을 하지 못할 경우 불확실성이 더욱 커져 매도호가가 추가 하락할 가능성이 있다”고 설명했다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)