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[뉴스핌=김승현 기자] “사업 주체인 일반 조합원이 영향을 미치기 어려웠던 아파트 재건축 사업을 신탁으로 하는 시대가 열렸습니다. 조합원 각자가 자기 자산을 신탁에 맡겨 사업을 추진하는 이 방식이 곧 일반화될 것입니다”
“한국자산신탁은 국내 최고의 디벨로퍼(시행) 능력을 갖춘 MDM과 시너지 효과를 누릴 수 있습니다. 신탁자, 시공사, 금융이 모두 신뢰할 수 있는 재무·사업 구조를 갖춰 재건축 사업의 고질적인 문제인 지체와 불확실성을 해결하도록 하겠습니다”
금융과 정보통신(IT) 중심지인 서울 강남구 테헤란로에 있는 한국자산신탁(KAIT) 빌딩 본사에서 만난 김규철 한국자산신탁 사장은 아파트 재건축 사업을 신탁으로 하는 시대가 온다고 확신했다.
부동산신탁이란 신탁재산으로 부동산을 받은 신탁업체가 이 부동산을 관리·개발·처분한 후 발생한 수익이나 남은 부동산을 수익자에게 주는 방식을 말한다. 돈을 받아 운용한 후 원금과 수익을 배당하는 금전신탁과 비슷하지만 신탁 대상이 돈이 아닌 부동산 권리라는 차이가 있다.
지난 3월 부동산신탁사가 재건축 등 정비사업 단독 시행사로 참여할 수 있도록 도시 및 주거환경정비법이 개정됐다. 정비사업지 주민들이 각 가구 소유자 4분의3 이상의 동의를 얻어 신탁사에 땅을 신탁하면 신탁사가 시행자가 돼 정비사업을 주도하는 것이다.
김규철 사장은 부동산 신탁 재건축 방식은 기존 조합이 이끌어가는 방식에서 고질적으로 발생하는 사업 지연과 불확실성 문제를 해결할 수 있는 것이 장점이라고 강조했다.
그는 “지금까지 재건축은 사실상 조합 간부와 시공사를 위한 사업으로 일반 조합원이 영향을 끼치기 어렵고 사업 지연과 비리로 인한 피해는 조합원들이 고스란히 봤다”며 “정부가 금융감독원의 감독을 받는 신탁 시스템으로 재건축을 추진할 수 있게 한 것은 잘한 일이라고 본다”고 말했다.
김규철 사장은 한국자산신탁이 MDM과의 수직계열화에서 발생하는 긍정적인 시너지 효과로 재건축 신탁 시장에서 강점을 갖췄다고 확신했다. 땅 주인, 시공사, 은행, 아파트 수분양자가 모두 믿고 맡길 수 있는 구조라는 게 그의 설명이다.
지난 2001년 설립된 한국자산신탁은 지난 2011년 문주현 MDM 회장이 대주주가 됐고, 지난 7월 상장했다. 문주현 회장은 우리나라 1세대 디벨로퍼로 ‘될 땅을 가장 잘 알아보는 전문가’로 정평이 났으며 현재 부동산 개발협회장을 맡고 있다.
김 사장은 “분양성 사전 검토사업에서 타당성 평가를 가장 잘 하는 MDM은 20년 가까이 부동산 시장을 가장 잘 아는 사람들인 분양 마케팅 전문가가 다수 일하고 있다”며 “신탁사 대주주는 디벨로퍼 마인드가 없으면 안 된다고 생각하며 MDM을 통해 풍부한 시행사 네트워크와 부동산 개발협회 네트워크를 활용하고 있다”고 말했다.
수직계열화 효과가 무엇이냐는 질문에 김규철 사장은 사업성 검토부터 컨설팅, 개발, 마케팅, 자금조달까지 그룹 안에서 가능하다는 점을 꼽았다. 한국자산신탁은 수주에서 개발, 컨설팅, 마케팅, 자금조달, 보증까지 전반적인 서비스를 제공·관리한다. 돈이 모자라 추진이 더딘 양질의 프로젝트에 투자하는 것은 금융 자회사인 한국자산캐피탈과 한국자산에셋운용이 마련한다.
한국은행 기준금리가 역대 최저인 1%대 수준에서 지속되고 있는 현실에서 수익형 부동산 시장에 자금이 몰리는 점에 대해 물었다. 김 사장은 불확실성이 큰 주식시장보다 상대적으로 안정적인 부동산시장을 눈여겨 볼 것을 언급했다.
“베이비붐 세대 은퇴시기에 맞물려 은행 이자로 수익 낼 수 없는 시대가 온 만큼 부동산에서 돈을 벌 수 있을 것이라고 생각하는 사람이 많아졌다”며 “불확실성이 큰 주식시장에 비해 소유권이 보장된다는 게 장점인 부동산 시장의 좋은 프로젝트에 대한 수요가 크다”고 말했다.
지난 8월25일 정부가 내놓은 가계부채 대책으로 주택 공급조절 및 보증요건 강화 정책에 대해 김 사장은 조절 필요성에 대해 어느 정도 공감했지만 재건축 시장에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 내다봤다.
“일부 지방의 공급과잉은 해결해야 한다고 보지만 공급은 신규 택지지구에서 늘어나는 것으로 재건축은 주택 총량 증가와 큰 관계가 없다”며 “개포주공 3단지로 불거진 고분양가 규제 문제는 재건축 시장에 주는 시그널이지만 재건축 시장은 더 활성화될 것”이라고 말했다.
부동산 시장에서 금융의 중요성이 커지며 신탁 시장은 성장세다. 신탁 시장 규모는 신규 신탁 수수료 규모로 측정한다. 땅을 차입해 분양으로 수입을 얻는 차입형 신탁사업의 경우 매출액의 3~4%를 수수료로 받는다. 지난해 11개 신탁사가 벌어들인 수수료는 8600억원 규모이며 올해는 1조2000억원 규모로 늘어날 전망이다.
이러한 시기에 한신경제연구소, 광은창업투자, 세종증권 상무, MDM 부사장, 자산신탁 부사장을 역임하며 부동산 관련 시장을 두루 거친 김 사장은 조심스럽지만 강한 어조로 자부심을 드러냈다.
그는 “증권회사와 벤처캐피탈, 부동산 개발회사 등에서 일하며 금융·개발 지식을 공부했고 실무를 경험했다”며 “관련 대출 상품을 실제 만들어 취급해 봄으로써 부동산의 금융화에 대한 많은 아이디어를 얻었다”고 말했다.
김 사장은 코스피(유가증권)시장 최초 직상장 신탁사 대표로써 주주 가치를 높이는 경영을 하겠다고 약속하며 인터뷰를 마무리했다.
그는 “한국자산신탁의 공신력이 배경이 돼 코스피 시장에 업계 최초로 직상장했고 상장 후 1200억원 규모 자금이 들어왔다”며 “재무구조가 견실한 만큼 상장사로서의 의무도 다하겠다”고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 김승현 기자 (kimsh@newspim.com)
