[뉴스핌=강소영 기자] '중국식' 시장경제의 대표적 산물인 부동산 토지사용권 제도가 시험대에 올랐다.

중국 매체의 보도에 따르면, 최근 원저우(溫州)시 주택상당수의 토지사용권이 만료됐거나 혹은 2017년 만기를 앞두고 있어 부동산 시장이 일대 혼란에 빠졌다.

토지사용권을 연장하려면 부동산 가격의 1/3에 달하는 수십만위안의 토지출양금(토지사용권 매입 대금)을 정부에 납부해야 한다는 보도가 나오자 부동산 소유주의 불안감이 가중되고 있다.

원저우시는 수십만위안의 토지출양금 납부 규정은 사실이 아니라고 밝혔으나, 토지사용권 연장에 대한 명확한 규정이 없어 이 같은 혼란이 발생했다고 밝혔다. 원저우시는 현재 토지사용권 연장을 위한 규정 마련에 돌입했으나 이에 대한 중앙 정부 차원의 지침과 규정이 없는 상황이어서 시장의 혼란은 한동안 이어질 전망이다.

이 같은 문제가 발생한 것은 중국의 독특한 부동산 제도때문이다. 중국의 부동산 관련법은 건물과 토지를 분리된 개념으로 취급한다. 건물에는 100% 소유권을 인정하지만, 토지는 국가 소유로 사유화가 인정되지 않고, 정부에 토지출양금을 납부한뒤 사용권을 받는 임대 제도를 취하고 있다.

통상 민간용 주택의 토지사용권은 최장 70년, 상용 건물과 공업용 용지의 사용권 기간은 각각 최장 40년과 50년이다.

중국의 '물권법'은 주택용 토지사용권의 기한이 만료되더라도 정부가 무상, 강제수용하지 못하도록 규정하고 있다. 그러나 사용권이 만료되면 토지출양금(토지양도금)을 다시 납부해야한다. 만약 토지출양금을 납부하지 않으면 국가의 토지를 무상점거한 것으로 판단, 부동산 소유주의 부동산 매매, 담보 설정 등이 제한을 받는다.

문제는 토지출양금의 방식과 규모에 대한 명확한 규정이 없다는 점. 유상 연기를 한다면 토지출양금 납부의 기준을 어떻게 산정할 지도 큰 문제가 된다. 70년전 토지가격과 현재의 토지가가 천양지차이기 때문. 특히 부동산 가격이 급등한 도시 지역의 경우 이 문제의 민감성은 더욱 커지게 된다.

현재 토지사용권 만기가 임박한 부동산이 전국적으로 늘어날 예정이서 중국 정부는 관련 규정 마련이 시급한 상황이다.

토지사용권 연장 방식에 대해선 전문가별로 각기 다른 목소리를 내고 있다. 토지와 건물을 이원화한 물권법을 전면 수정, 다른 나라처럼 부동산의 완전 소유를 인정하자는 주장도 있고, 토지사용권의 무상 연장을 주장하는 학자도 있다. 또한, 70년 사용권 기간 만료 이후에는 1년에 한 번씩 계약을 갱신하자는 주장도 있다. 1년에 한 번씩 계약을 연장 할 경우 국가 자산인 토지를 헐값에 민간에 넘기는 위험을 방지할 수 있고, 일시불로 큰 금액을 납부하는 것보다 부동산 소유주의 부담도 줄어들 수 있다는 것.

중국 부동산 시장 전문가들은 지난 2004년 선전(심천)시의 선례가 토지사용권 만기 연장 규정 마련에 도움이 될 것으로 보고있다.

1980년 8월 선전특구가 설립되고, 당시 선전 정부는 특구 투자자에게 사용기한 20년의 토지를 분배했다. 2000년 당시 정부로부저 토지 사용권을 분배받은 부동산의 만기가 도래하면서 시장에서 일대 혼란이 야기됐고, 선전시는 서둘러 관련 규정을 마련했다.

선전시가 마련한 '선전시 만기도래 부동산 계약 연장에 관한 규정'은 만기가 도래한 토지의 사용권 연장시 용도변경이 없는한 유상 연장(토지출양금 납부)을 원칙으로 한다고 규정했다. 추가로 납부해야 하는 토지출양금의 금액은 기준지가의 35%로 정하고, 선전시 국토관리부가 정기적으로 기준지가를 발표하기로 했다.

[뉴스핌 Newspim] 강소영 기자 (jsy@newspim.com)